白继开 摄资料图

随着一批老旧小区完成改造提升，转入成果巩固阶段，对于社区管理能力的要求也在提高，单一的自管会模式不再适用于所有老旧小区。于是，部分已经成立了自管会的老旧小区，也开始筹备成立物业管理委员会，以期形成长效管理机制的良性循环。

改善社区面貌起到积极意义

东直门外大街的春秀路小区建成于上世纪80年代，一个小院儿里住着的400户人家，互相都能叫出名字。当然，也像许多被称为老旧小区的家属楼一样，春秀路小区30多年来都没有规范化的物业服务，仅依靠“内生循环”系统勉强维持着。

2019年5月，春秀路小区成立功能型党支部，紧接着，2019年6月，作为居民自治组织的小区自管会也成立起来，每一栋楼都选派出一位代表加入到自管会中。停车难和乱停车是春秀路小区长期存在的老大难问题，自管会成员不仅在居民中间主动宣传规范管理的必要性，还挨家挨户地摸底，收集大伙的诉求和意见。正是在自管会决议的支持下，去年下半年，物业服务企业先后进行了车辆集中登记和打开消防通道的工作。

小区自管会诞生后，对改善社区面貌起到了积极意义。朝西社区216号院和218号院的自管会，运行头三年就完成了两个院子的车棚改造、聘请保安、化粪池清淘等工作。长桥园社区的铁路小区，为了治理停车乱象成立了自管会，结果不仅将停车管理规范化了，多余的经费还可投入到社区运转中。七星园北小区自管会成立三年多来，成功解决了物业企业推诿扯皮的现象，小区变干净了，居民的负担却没增加。

单一居民自治管理在运行中碰到瓶颈

然而，随着社区管理向精细化、纵深化发展，单一的居民自治管理在运行中也碰到了一些瓶颈。

在春秀路小区，就停车管理收费和物业服务收费入户征求意见时，“每栋楼的情况都不相同，思想统一起来难度很大，偶尔会有居民提出，自管会的决议并不具有法律效力。”

随着老旧小区整治提升工作的完成，居民对物业服务要求逐步提高，如何保持提升成果成为主要问题。采取自行管理方式的自管会由于成员人数有限，后期管理能力很难完全跟上，需要引入专业化的物业公司来代替自管会行使部分管理职责。

同时由于身份的限制，小区自管会的职能范围并不如业主委员会广泛。“比如，住宅专项维修资金的使用上，小区自管会是不可以直接申请动用的，而业主委员会经业主大会授权后可以组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用。”一位自管会成员告诉记者，成立了业主大会和业主委员会的小区，可以申请将住宅专项维修资金划转至专用账户上，遇到需要动用的情况，经业主大会表决通过后，物业服务企业就可持有关材料向业主委员会提出列支。也有小区自管会成员曾经遇到过业主质疑，不具备法定身份的小区自管会，凭什么管理小区的公共收益。

此外，个别小区自管会也提出了公章的问题，小区自管会无法刻章，通常是居委会代章。

筹备组建物业管理委员会形成长效管理机制良性循环

“小区自管会更像是一个居民议事平台，或者说是协商性临时组织，而不是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织。”物业专家黄传炜告诉记者，社区问题关系到全体业主，不是靠单一协商就可以全部解决的，比如物业费标准、停车费价格、物业服务合同、公共收益的使用等需要全体业主共同决定的事项，都涉及主体身份。

“老旧小区改造是三分建、七分管，要让居民长期共享成果，重要的是长效管理机制的良性循环。”在黄传炜看来，从提高管理效率的角度考虑，更应该通过法定的业主大会及执行机构业主委员会，或者在暂不具备成立业主大会和业主委员会的老旧小区，先组建物业管理委员会，来组织业主共同决定物业管理事项。

记者也了解到，部分已经成立了自管会的小区，也在筹备成立物业管理委员会。当然，根据规定，物业管理委员会只是临时机构，任期一般不超过三年，还是要推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

来源：北京晚报 记者 赵莹莹

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