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为什么老楼加装电梯大多采取半层停靠?加装电梯平层停靠遇到阻力

2020-07-23 13:43 北京晚报 TF021

本市已经完成加装电梯工作的老楼,主要有两种停靠方案:平层停靠和半层停靠。记者从中国电梯协会了解到,目前,北京绝大多数加梯的老楼采取的都是半层停靠。也就是说,乘梯人到达楼层后,还要再步行半层才能到家。

天通苑一小区新加装的电梯选择了半层停靠。

近日,市住建委、市规自委等部门联合编制印发了《北京市既有多层住宅加装电梯工程技术导则(试行)》和《既有多层住宅加装电梯指导图集(试行)》。其中提到,由于平层停靠方案可通过加装的电梯实现无障碍出行,因此,当条件具备时宜优先采用平层停靠方案,这样可根本解决老年人上下楼问题。如何才能因地制宜?目前,平层停靠遇到了哪些阻力?记者对此展开调查。

难点1 受采光等多重因素制约

昌平区天通苑东三区内,有一部加装运行了仅半年的新电梯,它是周边几个小区首部加装的电梯。在初期设计方案时,该采取哪种停靠方式,建设方和居民都犹豫过。很多居民希望能平层入户,一步到位。不过最后,作为电梯建设方,北京华龄安康公司电梯项目负责人梁苗在多次实勘场地后,判断半层停靠更适合这里的环境。

梁苗说,《指导图集》中,平层入户有5种形式:电梯停靠每层阳台位置,改造阳台并通过阳台入户;电梯通过新增连廊实现平层入户;将双跑楼梯改为单跑,实现平层停靠(此种涉及原楼结构拆改,需做结构加固);电梯停靠廊位置,平层停靠;具备公共走廊的单元,可以实现天然平层入户。在这5种形式中,最后一种可遇不可求。通常操作较多的是前两种,改造阳台或者新增连廊。

平层入户架设廊桥需要从二楼开始,这意味着会在一定程度上影响一层住户的采光。除此之外,为了支撑廊桥,还会架设柱子,对低层的住户多少也会有影响。

如果要解决这一问题,其中一种办法就是给一层扩充一个和廊桥同样宽度的阳台出来。“不过,因为可能会踩了建筑红线,政策上很难通得过。即便具有可行性,也要考虑消防通道的问题。”梁苗说,目前公司实施的标准方案,电梯门与单元门之间的距离为1.5米,一旦扩充阳台,原本预留的空间就会不足,只能再向外继续扩充。而往往扩充的这部分距离,很可能就会占用楼前正常的消防通道。

综合考量了多种因素,这一单元门10户居民最终签字同意采取半层停靠的方式。记者看到,该栋楼单元门前是3米多宽的人行道,再往前就是消防通道。新加装的半层入户电梯外立面,刚好与消防通道的边缘吻合,没有占用消防通道的空间。

“我们经手的老楼加装电梯案例中,在是否平层入户的这一问题上,高楼层业主和低楼层业主都可能出现异议。”梁苗说,平层入户除了对建筑本身及楼前空间有更高要求,对低楼层的采光、通风等也会造成一定影响,最终能否真正落实,还得靠邻里之间的协调沟通。

难点2 涉及“一家一案”室内改造

前不久,梁苗还接手了朝阳区酒仙桥地区一老旧小区的加装电梯项目。在实地查勘之后他发现,由于各楼层本身就存在凸出来的阳台,具备平层入户的先天条件,不需要搭设过长的廊桥,只需在阳台一侧开个小门,就可直接入户。

然而,在对居民家逐一走访的过程中,他又发现,其实平层入户也存在不小的困难。虽然阳台可以打通,不过,居民们对房间的布局真是“五花八门”:有的在窗户旁配有燃气灶,若要平层入户,整个燃气管线都得挪移,这就需要花费不菲的费用请专业人士进行操作;还有的人在窗户旁安装了吊顶柜,这对平层入户施工也有影响。若要施工就面临着必须拆掉,而居民表示这些柜子都是一次性装上的,拆了再装的话可能就不结实了……由于涉及各自的室内改造,居民都有着各种各样的顾虑。

不仅如此,关于从阳台重新开设的那扇门,到底该向内开,还是向外开,也存在一定争议。其实,从建筑规划的角度来看,最好的方式就是选择内开门,但如果这样的话,在这扇门半径范围内,至少有1平方米的空间不能存放东西,这无形之中使房间原本可利用的面积减少了。而如果选择外开门,廊桥的宽度就需要增加,建设成本无疑会加大,而且,同一层楼的两户居民如果同时开门的话,由于空间有限,难免会发生碰撞。

“想要选择平层入户,就得给开门留出足够的空间,每户居民家中的布局都得做改变。”梁苗说,虽然存在一定的不利条件,但考虑到平层入户今后带来的便利性,居民们都很通情达理,很快也达成了一致。目前,该小区的电梯平层入户已经进入实质性阶段。

难点3 建设成本高分摊费用大

在通州区永顺镇某小区的一个单元楼内住着不少老人,其中一部分老人出行要乘坐轮椅。在考虑老楼加装电梯时,居民们也曾有过争议。虽然在半层入户上大家基本能达成共识,但对那部分乘坐轮椅的居民而言,爬半层楼梯还是不方便。而如果选择平层入户的话,一笔账算下来,相比半层停靠贵出了不少,平层方案也会导致管线改移难度加大、周期增长。

因涉及廊桥的建设以及后期的维保,平层入户比半层入户的成本高了不少。梁苗给记者算了一笔账,半层入户的电梯成本费用大概在55万元至60万元左右,平层入户电梯项目的建设费用,根据具体方案不同,基本70万元起步,价格高出不少。至于缴费方式,有两种模式可选择:一种是一次性缴清建设费用,之后每年根据运维情况缴纳运营维护成本。该成本包含每年发生的设备维护费、清洁费、电费、保险、年检费等。另一种是每5年一缴,20年使用期内共缴纳四次,每次缴费涵盖使用时段内发生的所有费用。不过,这种分期付款模式因包括一定资金成本,所以缴费总额要比一次性缴清高一些。经商议,居民们最终选择了一次性缴清,之后每年承担运营维护成本。

该单元门共有15户居民,除去政府补助,如果选择平层入户,从2层开始的12户居民,平均每户需缴3万多元。而半层入户的话,只需缴2万元。经过慎重考虑,最终,居民选择了半层入户的停靠方式。

专家

优选平层入户 这些问题还需解决

早在2018年的北京市两会上,北京市政协委员、北京市建筑设计研究院有限公司副总经理郑实,曾就“关于老楼加装电梯平层入户”写过专门的提案。如今平层入户得到进一步推广,更加证明了他的建议的可行性。

老楼加装电梯本身就较难达成一致,平层入户可以说是“难上加难”,但郑实表示,如果加装电梯的时候因为各种原因没有达成一致,以后再想要平层入户,可能就没法进行改造了,“除非把原来的电梯拆了重新加装,不过这样就得不偿失了。如果各方面条件都允许,我建议最好还是要优先考虑平层入户,这样可以一劳永逸解决很多问题。”

郑实表示,平层入户目前在技术上不存在问题,至于有些小区遇到的居民意愿、室内改造等困难,可以通过一定的方式得到合理解决。

郑实还表示,目前能够符合平层入户加装标准的,多是一梯两户的户型,基本上都是从单元楼北侧加装的电梯。而像一梯三户的户型,中间的那户就享受不到电梯直接入户了,这时候可能就需要从单元楼南边进行加装,来实现平层入户。不过,这也存在一定问题,由于要在其中两户居民的窗户间架设廊桥,必然会有两户居民要经过同一侧走廊回家,势必涉及隐私问题,如何解决还有待进一步研究。

 

来源:北京晚报 实习记者 孙延安 文并摄

流程编辑:TF021

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