数据显示，今年一季度全国18个主要城市的二手房总成交量环比降低了39.2%、同比降低了44.6%。北京的新房与二手房加起来成交量才刚刚破万，比去年同期锐减48%。面对成交量腰斩的现状，业内人士分析，虽然楼市正在复苏，但距离“小阳春”还很远，目前进入市场的主要是刚需购房人群，市场反弹并未推高价格。

回暖背后：购房刚需先行

“深圳蛇口豪宅楼盘2000万起，一天之内104套全部售罄……”在新房销售人员张超的朋友圈里，有一张深圳某售楼处排队买房的照片。他还特意补充道：不只是深圳，其他城市也是这样的火爆，你还在纠结疫情房价会不会降的时候，人家已经开始下手，再等全款只能变成首付了！

中介经纪人朋友圈

这几天的自媒体中，也发出了不少“小阳春”已来的文章。一个房产经纪人类的自媒体文章大标题就是“楼市回暖’抢房’再现，成交井喷，小阳春已经到来”；而另一地产销售公司的微信公众号里，则专门列举出一堆热销楼盘，但对于热销标准不一，有的楼盘”20分钟出售814套”算热销，有的“40多天成交139套”也算热销。

搅动购房者人心的背后真市场究竟如何？“年前把房卖了，现在肯定就着急买房。”晚上七点多，朝阳区一家中介门店经纪人小郭带着客户一连看了两套房。过去一个多月受疫情影响看房人少，近期已经逐渐恢复。在小郭看来，现在着急看房的人，很多都提前订好了春节后买房计划的刚需，有的是“卖一买一”进行到了一半，有的是准备多时瞅准价格低谷赶快出手。

“每次市场‘重启’基本都是刚需入场。”贝壳研究院首席分析师许小乐说，随着复工复产稳步推进，因疫情而积压的需求在3月开始释放，其中主要是前期积累的刚需快速入场带动市场回暖。

何以见得是刚需先行？来自链家18城的成交情况显示，3月，包括成交面积在90平方米以下占比高出疫情前水平约3个百分点，达到72.4%。这户型正是入场刚需族最喜欢的。

北京多项指标也呈现出这一趋势。“以北京为例，3月北京外围城区复苏较中心城区更快，亦庄、门头沟、大兴、石景山等刚需房源集中的区域二手房成交量已经恢复至去年3月小阳春成交水平的50%以上。”许小乐还披露，450万以下房源成交占比相较疫情前提高将近7％，25-29岁年龄段成交客群占比均有2％的提升，显示出刚需入市节奏更快。

市场反弹并未推高价格

表面上成交量比2月份增加了，但价格是否“水涨船高”？来自中介内部数据显示，链家14个城市价格均价较1月、2月下跌。一季度，北京二手房套均成交总价465万，比去年同期下降6.1％，比上季度下降3.7%。换句话说，成交量虽然大幅反弹，但是价格依旧较为平稳，没有出现明显上涨。

“市场反弹但并未推高价格的原因在于目前的交易是低位反弹，整体来看绝对水平依旧较低，还没有到达能让价格明显上涨的量级。”许小乐说，目前整体供需矛盾依旧较为缓和，大部分城市的业主调价中涨价占比不足30%，买方的市场地位高。房源成交周期均超过120天，市场交易节奏依旧缓慢。

目光投向新房市场。“一些售楼处里的人逐渐多了，成交量上去了。”负责本市多个楼盘的销售人士每隔几天都会在朋友圈里“晒”一张销售业绩图。他说，虽然人多了，但很多是前期“线上看房”等手段积攒下来的人气，与往年同期相比数据还是不算好看。

近来出现多地土地市场活跃，个别城市的楼盘被吹捧为“火爆”，但不能以偏概全。“虽然部分楼盘出现‘日光’，甚至采取价格调涨、调降等营销手段，但整体价格都还是稳定水平。”贝壳研究院新房分析师潘浩说，市场需求仍在，且可以预判，在疫情逐渐被控制、市场进入恢复期后，疫后需求量将得到一定量的释放，未来供需关系的变化仍取决于供应量控制。

在北京，一季度新房供应面积55万平方米，同比下降60%；成交面积99万平方米，同比下降32%。业内认为，北京调控力度大，过去几年新房市场都很稳定，不会大起大落。

值得关注的是，房企仍处在偿债高峰期，其融资环境仍然偏紧，叠加疫情带来的销售量大幅下降，有望导致房企通过降价等手段加速出售手中房源，以加速资金回流。“由此可以判断，未来新房市场亦不会出现大幅度的价格上涨。”潘浩说。

距离“小阳春”还很远

“整体看，3月北京新房与二手房市场合计住宅签约了10319套，虽然比2月平均上涨了126%，但依然比2019年同期的下调了48%。”中原地产首席分析师张大伟业分析，北京网签数据只恢复了市场的大约50%。

对于“小阳春”是否回来了，业内也认为这是房企推销售的手段，容易对购房人产生诱导，从而带动更多人入场。许小乐说，以存量为主的北京楼市，目前还处在小幅复苏的阶段，达到“小阳春”的水平还很远，能达到去年平均水平就很不错了。

从市场恢复程度来看，上海、南京与杭州三个长三角城市3月成交量已经恢复至去年三月水平的75%；成都、合肥、重庆、广州、深圳接近疫情前的12月水平；为北京、天津、廊坊大约为去年12月水平的62%，相当于去年同期水平的40%。

楼市腰斩配图

未来，楼市仍然将继续复苏。3月18城链家二手房市场的新增房源量与新增客源量均出现快速回升，其中新增客源量环比增加53.2%，同比增加96.2%。业内预计，“卖小房买大房”的改善需求也有望入市，二季度改善需求释放节奏有望加快。

但不能回避但是，全球经济受疫情影响存在衰退风险，国内房地产市场也面临收入效应的挑战。目前企业和居民端的杠杆不低：内地房企今年一季度到期债务约为1043亿元，到今年3、4季度超过1200亿元；深圳、厦门、北京、南京居民的房贷收入比超过50%。“疫情可能冲击经济导致失业和收入不稳定，威胁房地产市场稳定，对后续需求端购买力造成影响。”许小乐说。

来源：北京日报客户端 | 记者 曹政

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