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成交量腰斩,谁在炒作楼市“小阳春”?

2020-04-03 16:07 北京日报客户端 TF019

疫情刚缓解,“楼市小阳春”又出现朋友圈里。让人不解的是,今年二三月,各地楼市受疫情影响严重,成交低迷甚至冰冻,怎能又炒出“小阳春”的概念?

数据显示,今年一季度全国18个主要城市的二手房总成交量环比降低了39.2%、同比降低了44.6%。北京的新房与二手房加起来成交量才刚刚破万,比去年同期锐减48%。面对成交量腰斩的现状,业内人士分析,虽然楼市正在复苏,但距离“小阳春”还很远,目前进入市场的主要是刚需购房人群,市场反弹并未推高价格。

回暖背后:购房刚需先行

“深圳蛇口豪宅楼盘2000万起,一天之内104套全部售罄……”在新房销售人员张超的朋友圈里,有一张深圳某售楼处排队买房的照片。他还特意补充道:不只是深圳,其他城市也是这样的火爆,你还在纠结疫情房价会不会降的时候,人家已经开始下手,再等全款只能变成首付了!

中介经纪人朋友圈

这几天的自媒体中,也发出了不少“小阳春”已来的文章。一个房产经纪人类的自媒体文章大标题就是“楼市回暖’抢房’再现,成交井喷,小阳春已经到来”;而另一地产销售公司的微信公众号里,则专门列举出一堆热销楼盘,但对于热销标准不一,有的楼盘”20分钟出售814套”算热销,有的“40多天成交139套”也算热销。

搅动购房者人心的背后真市场究竟如何?“年前把房卖了,现在肯定就着急买房。”晚上七点多,朝阳区一家中介门店经纪人小郭带着客户一连看了两套房。过去一个多月受疫情影响看房人少,近期已经逐渐恢复。在小郭看来,现在着急看房的人,很多都提前订好了春节后买房计划的刚需,有的是“卖一买一”进行到了一半,有的是准备多时瞅准价格低谷赶快出手。

“每次市场‘重启’基本都是刚需入场。”贝壳研究院首席分析师许小乐说,随着复工复产稳步推进,因疫情而积压的需求在3月开始释放,其中主要是前期积累的刚需快速入场带动市场回暖。

何以见得是刚需先行?来自链家18城的成交情况显示,3月,包括成交面积在90平方米以下占比高出疫情前水平约3个百分点,达到72.4%。这户型正是入场刚需族最喜欢的。

北京多项指标也呈现出这一趋势。“以北京为例,3月北京外围城区复苏较中心城区更快,亦庄、门头沟、大兴、石景山等刚需房源集中的区域二手房成交量已经恢复至去年3月小阳春成交水平的50%以上。”许小乐还披露,450万以下房源成交占比相较疫情前提高将近7%,25-29岁年龄段成交客群占比均有2%的提升,显示出刚需入市节奏更快。

市场反弹并未推高价格

表面上成交量比2月份增加了,但价格是否“水涨船高”?来自中介内部数据显示,链家14个城市价格均价较1月、2月下跌。一季度,北京二手房套均成交总价465万,比去年同期下降6.1%,比上季度下降3.7%。换句话说,成交量虽然大幅反弹,但是价格依旧较为平稳,没有出现明显上涨。

“市场反弹但并未推高价格的原因在于目前的交易是低位反弹,整体来看绝对水平依旧较低,还没有到达能让价格明显上涨的量级。”许小乐说,目前整体供需矛盾依旧较为缓和,大部分城市的业主调价中涨价占比不足30%,买方的市场地位高。房源成交周期均超过120天,市场交易节奏依旧缓慢。

目光投向新房市场。“一些售楼处里的人逐渐多了,成交量上去了。”负责本市多个楼盘的销售人士每隔几天都会在朋友圈里“晒”一张销售业绩图。他说,虽然人多了,但很多是前期“线上看房”等手段积攒下来的人气,与往年同期相比数据还是不算好看。

近来出现多地土地市场活跃,个别城市的楼盘被吹捧为“火爆”,但不能以偏概全。“虽然部分楼盘出现‘日光’,甚至采取价格调涨、调降等营销手段,但整体价格都还是稳定水平。”贝壳研究院新房分析师潘浩说,市场需求仍在,且可以预判,在疫情逐渐被控制、市场进入恢复期后,疫后需求量将得到一定量的释放,未来供需关系的变化仍取决于供应量控制。

在北京,一季度新房供应面积55万平方米,同比下降60%;成交面积99万平方米,同比下降32%。业内认为,北京调控力度大,过去几年新房市场都很稳定,不会大起大落。

值得关注的是,房企仍处在偿债高峰期,其融资环境仍然偏紧,叠加疫情带来的销售量大幅下降,有望导致房企通过降价等手段加速出售手中房源,以加速资金回流。“由此可以判断,未来新房市场亦不会出现大幅度的价格上涨。”潘浩说。

距离“小阳春”还很远

“整体看,3月北京新房与二手房市场合计住宅签约了10319套,虽然比2月平均上涨了126%,但依然比2019年同期的下调了48%。”中原地产首席分析师张大伟业分析,北京网签数据只恢复了市场的大约50%。

对于“小阳春”是否回来了,业内也认为这是房企推销售的手段,容易对购房人产生诱导,从而带动更多人入场。许小乐说,以存量为主的北京楼市,目前还处在小幅复苏的阶段,达到“小阳春”的水平还很远,能达到去年平均水平就很不错了。

从市场恢复程度来看,上海、南京与杭州三个长三角城市3月成交量已经恢复至去年三月水平的75%;成都、合肥、重庆、广州、深圳接近疫情前的12月水平;为北京、天津、廊坊大约为去年12月水平的62%,相当于去年同期水平的40%。

楼市腰斩配图

未来,楼市仍然将继续复苏。3月18城链家二手房市场的新增房源量与新增客源量均出现快速回升,其中新增客源量环比增加53.2%,同比增加96.2%。业内预计,“卖小房买大房”的改善需求也有望入市,二季度改善需求释放节奏有望加快。

但不能回避但是,全球经济受疫情影响存在衰退风险,国内房地产市场也面临收入效应的挑战。目前企业和居民端的杠杆不低:内地房企今年一季度到期债务约为1043亿元,到今年3、4季度超过1200亿元;深圳、厦门、北京、南京居民的房贷收入比超过50%。“疫情可能冲击经济导致失业和收入不稳定,威胁房地产市场稳定,对后续需求端购买力造成影响。”许小乐说。

来源:北京日报客户端 | 记者 曹政

流程编辑:Tf019

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