新华社 资料图

抵押房产投保改善生活，还是“但存方寸地，留与子孙耕”？是摆在老人面前的一道选择题。而他们给出的答案决定着，“以房养老”保险这条养老新路，对他们自己而言，究竟是晚年幸福的曙光，还是一块吃不到嘴里的蛋糕。

故事 老太太每月拿15000余元保险金

70多岁的林老太太在市中心有一套单位分的小房子，价值400余万元。早在30多年前，她离婚后便再没成家，膝下无儿无女，独自一个人生活了几十年。

林老太太退休前是一家事业单位的部门经理，现在每个月退休金3000余元。老太太身子骨挺硬朗，家里还养着好几条狗。这么多条狗吃喝，花费也不小。

在得知一款老年人住房反向抵押养老保险产品后，林老太太的晚年生活出现了转机。她和保险公司签订合同，将自己的这套房子抵押给保险公司。保险公司每月给林老太太15000余元的保险金，直至她去世。

除了每月有一笔钱可以改善生活之外，让林老太太更踏实的是，房子虽说抵押了，但她依然可以住着。如果她愿意，甚至可以再出租，吃租金。今后房价涨了，保险公司不会分享增值收益，房价跌了，风险由保险公司去承担。

按照保险合同约定，林老太太在世时还可以随时赎回房子，其去世后，指定的继承人也有权赎回。届时，保险公司会计算出这些年支付给林老太太的保险金、利息以及相关费用，在林老太太或其指定继承人向保险公司偿还了这些钱之后，便可解除合同，拿回房子。

如果他们放弃赎回权利，保险公司可以在林老太太去世后将抵押房产出售，用卖房的钱来偿还，剩余部分会还给老人指定的继承人，如果房款不足以偿还，林老太太的继承人也不用再支付任何费用。

林老太太无儿无女，她指定的继承人是自己好朋友的孩子。林老太太身故后，如果房产处置偿还保险公司后还有余额，指定继承人会帮她完成遗愿，将余款捐赠，用于小动物保护工作。

林老太太很高兴，既住着自己的房子，每月还有一大笔钱，她和她的狗，都能有更好的生活。

探索 以房养老保险要做合同和遗嘱公证

在北京，还有三十几位老人有着与林老太太相同的选择，投保“以房养老”保险改善晚年生活。

“以房养老”这个概念近些年有点被“玩坏了”，很多人直接会联想起那些觊觎老人房产的以房养老骗局。而事实上，林老太太等人投保的“以房养老”保险却是真正经过保险监管部门审批的险种，是一种将住房抵押与终身年金相结合的商业养老保险业务，在国外已经很成熟。

2014年6月，保监会发文，从当年7月1日起，在北京、上海、广州、武汉4地进行老年人住房反向抵押养老保险试点，为期两年。

不过，市场需求有限、住房政策的不确定性、房屋贬值的风险以及越来越长的人均寿命让一些保险公司对开设“以房养老”险种态度谨慎。

直到试点开始第9个月，幸福人寿首款“以房养老”保险产品才获批上市销售。

2016年7月，在两年试点期届满之际，保监会发文又把试点时间延长了两年，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省和广东省的部分地级市。

这么一项时间跨度大、又涉及老人群体的保险项目，法律保障工作尤其重要。早在2014年推出这项保险之前，幸福人寿公司就找到北京市长安公证处，希望公证处能为保险合约进行公证。

长安公证处张浩副主任告诉记者，在北京，不少老人是这样一种生活状态：一辈子积蓄不多，退休金有限，要是身体不好的还要负担不少医药费。老了老了，日子还得精打细算。世界那么大常想去看看，或者日常请个保姆照顾起居，没有额外的资金支持，都是可望而不可即的。

他们最值钱的财富，便是他们住的那套房子。因为要自住，房价涨得再高，与他们都没有太大关系。房子卖了，确实能立马得到一大笔钱，但租房或者去养老院，他们又觉得心里不踏实。所以，他们只能选择住着几百万的房子，过着比较差的生活，等着死后留给子女继承，没有子女的只能留给亲属。

“正规的以房养老保险对于增加老人养老方式、充分利用社会资产等方面都是有积极意义的。”张浩副主任说，三年来，长安公证处一直在为这个保险项目提供公证服务。

老人投保，一个是要做合同公证，借助公证审查的手段，确保老人自愿投保，以防日后出现说不清楚的麻烦。

另外还要做一个遗嘱公证，明确老人身故后房产处置剩余的财产留给谁。因为抵押房产牵涉到保险公司的债权，而处置财产又是在老人去世之后，提前订立遗嘱，对继承人进行确定，能确保日后房产顺利处置，老人及其继承人都能如愿以偿，避免为继承财产发生纠纷，为保障各方权益奠定法律基础。

公证独特且不可替代的证明作用，为“以房养老”保险的顺利落地，为老人妥当安排生前身后事提供了强有力的保障。

虽说是一个商业性的保险合同，但考虑到其带有公益属性，长安公证处并没有按一般合同公证以标的额来收费，只是按件收费。而70岁以上老人做遗嘱公证又免费，进一步降低了公证成本。

现象 投保老人无子女无继承之忧

从2015年5月18日办理了第一个“以房养老”保险合同公证以来，长安公证处在三年间共为29个老人办理了公证，目前还有三四个家庭确定要投保，正在和公证处约时间进行公证。与北京庞大的老年人群体相比，选择“以房养老”保险的老人还很少。

“不少人打听，但问的多办的少。也有个别老人‘拉抽屉’，投保之后解约的。”张浩副主任分析说，老人如果有儿有女的去抵押房产养老，会让人觉得子女不孝，而且子女可继承的财产也缩水甚至没有了，影响亲情关系。另外就是中国人的传统观念问题，有的老人即便节衣缩食，也想尽可能留些遗产给孩子。

而这几十位选择“以房养老”的老人，有着鲜明的共性——无子女，或者有子女、但没有遗产继承的忧虑。

公证员介绍说，在已经投保的29个老人中，9个是没有子女的，对于房产处置的余额，他们有的留给侄子侄女，有的留给原单位，还有两三个直接就给保险公司了。而有子女的老人，子女也不多，且子女都有稳定的工作和家庭，甚至长期定居国外，可以自己照顾自己，完全不指望老人的遗产。

“这些老人普遍文化素质比较高，有的还是搞研究的高级知识分子，思想也很开明。”公证员说，在做公证时，他们特别注意审查老人的神志是否清楚，是否知悉保险条款，是否自愿投保等关乎老年人自身权益的问题，并对公证过程进行录像留档。“这些老人不仅脑子特别清楚，而且对保险条款完全理解。”公证员说。

在办理公证手续时，公证员都会仔细询问老人是否了解这款保险产品，为什么要投保这款产品？“合算”是老人们大都会给出的答案。

老人们抵押的房产大多是五六十平方米的老旧福利房，面积不大，但地段都不错，评估价不低。有的老人还不止这一套房子。保险公司根据房产价值和老人的年龄等条件来计算养老金给付金额，多的每月能拿到一万七八，最少的也能拿到五六千元。

有一对80多岁的老夫妻，抵押了一套500万元的房产投保，俩人每月各领上万元的保险金，加起来一个月能拿到25000元。再加上老人自己原有的退休金，收入水平简直秒杀一众“白领”。

每个月进账一大笔钱，老人们的“花钱”计划各不相同。有的老人想去住养老院，有的为了看病。有个老人早年丧夫，独自拉扯一双儿女，吃了不少苦。如今儿女都事业有成，老人把一套房子抵押投保后，自己三天两头去旅游。

难题 尚无闭环案例 房产变更产权缺法律规范

张浩副主任告诉记者，由于老年人住房反向抵押养老保险业务才刚刚开始3年，老人们抵押了房产，按月拿着养老金，也都还健在，因此尚未进入到房产处置这个最终环节。目前老年人住房反向抵押养老保险还没有一例闭环案例。而房产处置这个环节，才是真正的法律难点。

“目前，老年人住房反向抵押养老保险并没有专门的法律去规范。早先实施的物权法中虽然有关于抵押的相关规定，但也没有住房反向抵押的概念。”张浩副主任说，按照目前的法律规定，老人去世了，卖他的房产，应该先办继承。老人负债的，继承人在遗产范围内偿还债务后，可以继承遗产的剩余部分。没有继承人，或者继承人放弃继承的，可以把房屋拍卖偿债。

“但老年人住房反向抵押的房产怎么变更房屋产权？谁来出文书？依据是什么？我们也在考虑公证可否凭借自身的审查职责和中立公正的地位，在房产处置环节发挥积极的法律作用。比如由公证处出具权益继承公证书，明确保险公司的债权，房产权益由保险公司承继，出售给谁，然后拿着去办理过户。”张浩副主任说，当然，这种设想是否可行，确权、解押等房产处置的操作难点，都是留给未来的待解之题。

“今后，当建立了完整的法律法规体系来规范，社会大众又普遍接受，并经过了市场和时间的检验时，老年人住房反向抵押养老保险这条养老新路，或许会真正迎来春天。”张浩副主任说。

来源：北京晚报 本报记者 孙莹 

编辑：TF001