事实上，自2014年7月试点至今，“以房养老”在北上广等城市的成绩并不理想，据统计截至目前全国总共签约201单（141户），累计承保的只有139单（99户）。试点四年为何“以房养老”依然热不起来？记者调查发现，老年人对于养老金不足的疑虑、对房屋抵押后没有处置权的担忧，以及传统家庭伦理观念的影响，是遇冷背后的主要原因。

试点4年“以房养老”

承保不足百户

这种俗称“以房养老”的住房反向抵押养老保险，是指拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，但继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

国内目前的退休金替代率只有40%，很多老年人以及未来面临养老的人都在想各种办法解决养老金不足的问题。在国外，补充养老金不足有一个办法为“以房养老”。而中国版的“以房养老”始于2013年的8月国务院发布的一份《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中提出鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点。“以房养老”政策的大门由此打开。

2014年6月，原保监会发布正式启动老年人住房反向抵押保险试点工作，自2014年7月1日至2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点；2015年3月，保监会批复幸福人寿《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》保险条款及费率，首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿正式推出；2016年7月，原保监会决定将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市，试点期间延长至2018年6月30日。

从试点情况来看，“以房养老”保险有效提高了参保老人的可支配收入。据上海保监局数据，截至今年6月底，上海参加住房反向抵押养老保险的签约客户共46户，领取养老保险金的有32户，每户月均领取养老金约12104元。

然而，从投保数据看，尽管已推行了4年，但“以房养老”试点的效果并不如最初预想中的好。据唯一一家开展了业务的幸福人寿提供的数据显示，截至2018年7月31日，幸福人寿反向抵押养老保险业务在8个试点机构累计签约201单（141户），累计承保139单（99户）。在北京、上海、广州、武汉四座第一批试点城市中，北京地区签约47单（30户），累计承保43单（28户）。

高房价城市

老人更愿抵押

“首批试点四个城市签约大部分房产集中在北上广，上海签约老人最多，其次是北京与广州，武汉寥寥无几。这与房价直接有关。”幸福人寿反向抵押养老办公室负责人陈磊接受本报记者采访时这样说，首先是北上广老人观念到位，更主要的原因是房价的支撑。

据陈磊介绍，房屋本身的价值再结合使用年限、老人性别（女性更为长寿）、身体健康等状况，决定了老人每月领取的养老金数额。同样一套市区中心50平方米的商品房，北京和武汉房价相差很大，房价低的城市，可能反向抵押领取的养老金不如在当地出租。因此，即使是目前推向全国，可能对此感兴趣的家庭集中在房价较高的城市。

以北京为例，2014年，北京投保人康先生将名下一套80多平方米三居室的房子办理了幸福人寿的“以房养老”保险产品，这套房子评估为300万元左右，根据合约，康先生和老伴每月可以从保险公司领取9100多元的养老金，再加上两人原本的退休金7000多元，每月可供花销的金额就是16000元。

固定养老金

享受不到房屋增值

尽管在保险公司看来，一线城市的房价高，“以房养老”能够支撑较高的养老金，可对于许多老人来说，他们仍然担心每月发的养老金不够，这条通往养老的道路无法顺利抵达“罗马”。

今年83岁的北京老人刘先生，就曾在两年多前瞒着儿女咨询过“以房养老”的政策。当时，工作人员给出的大致金额是：100万元的房产，如果投保人是60岁的男性，未扣除相关费用的情况下，每个月能拿到的养老金是2514元。如果投保人是60岁的女性，未扣除相关费用的情况下，每个月能拿到的养老金是2082元。当然，老人年龄越大，养老金的金额越高，80岁的男性老人，100万元的房产，未扣除相关费用的情况下，每个月能拿到的养老金是5989元。

“如果单看这个数字，再加上我和老伴儿本身就有的7000多元退休金，每月生活是足够的，可关键是，这个养老金金额是一个固定数字，并不会随着房产价值的增长而随之增加。”老人觉得，房屋的评估值是以办理当时来计算的，假如第二年、第三年房价涨了，可他依然按照合同之初所得的评估值计算出的数字领取养老金，无疑就有点亏了，因为自己就享受不到房屋增值的好处了。

“还有一点，‘以房养老’后我的房子就抵押给保险公司了，万一过个两三年，哪天我得个大病急需用钱，养老金肯定不够，房子我又不能说卖就卖，这可怎么办？总感觉像是把钱放在银行存定期，时间越久，贬值越快。”老人告诉记者，思前想后，他在两年前最终没有选择“以房养老”，而是决定先在房子里住着，等到哪天急需用钱了，直接将房子卖掉，拿房钱踏实地去找一家养老院养老。

记者发现，在对“以房养老”的吐槽中，觉得每月发的养老金累计不及房子总价值，是较为集中的一种声音。有人以上海的“以房养老”个案算过账，60岁的老年夫妇将市值375万元的房产去做“以房养老”，按户口每个月固定领12850元的养老金。假设老人领取10年后去世，他们可以领取154.2万元养老金；假设老人领取20年后去世，他们可以领取308.4万元养老金；只有老人领取30年，才能超过当初的房屋市值，领到462.6万元养老金。

其次的吐槽就是，房子抵押后老人啥都没着落。“以房养老的一般是没有子女的老人，万一得了大病又报不了，能迅速得到救命钱就只能靠卖房或抵押房产了。所以只有一套房子的话还是尽量不要抵押出去，多套房子可以抵押一套当作投资。”没有儿女的老人张女士就告诉记者，自己这辈子就攒下了这么一套房，周围的人都说，一旦抵押了出去，她就不能随意处置了。

家庭伦理观念

也导致市场遇冷

除了房价因素外，陈磊也指出，家庭伦理观念是造成“以房养老”推广难的另一个原因。从目前签约家庭看，失独、无子女、空巢老人比较青睐这个产品，而一些有子女的老人则会受到各种阻力，很多时候子女作为继承人并不愿意让父母去抵押房产。

“这个产品，首先要老人指定一个房产继承人，这个继承人同意后才能实施。公证处要求继承人到场，签约环节中补充协议上也要三方签字。继承人则要承担老人死亡后报案、处置房产等环节。” 陈磊表示，保险公司不能单独处置房产。在老人身故后，保险公司要先将房产过户到继承人名下，再与其一起卖掉房子。保险公司优先收回债权部分，其他增值部分归继承人所有。如果当时房价下跌了，老人足够长寿，最终卖房子的价钱不抵养老金本息，则额外给付部分由保险公司承担。

对外经济贸易大学保险学院院长助理王国军也表示，目前老年人及保险公司对“以房养老”保险的兴趣都不高，供求双方都没有“热”起来。一方面，监管部门几乎将所有的风险都让保险公司扛，保险公司风险大，收益又难说，自然兴趣缺乏；另一方面，老百姓对“以房养老”不够了解，目前来说相对专业且小众。

在王国军看来，“以房养老” 保险只是一个小众市场，它适合有两套以上的房产，或者不需要子女继承房产的老年人。这种情况下，老人在生前把房子押给保险公司，然后保险公司为他出养老金，是一个比较好的选择。

来源：北京晚报 记者 傅洋 赵莹莹