北京新版城市总规则提出，老城不能再拆了。城市更新模式要从粗放的“大拆大建”转向“绣花式”的精细化管理。

“十三五”时期，北京启动新一轮老旧小区综合整治试点，更加注重规范化与“内外兼修”。市住建委独家披露，2017年到2020年，北京市累计确认396个老旧小区综合整治项目，涉及住宅楼3301栋，居民31.5万户。截至目前，已有57个项目完成全部改造整治内容，涉及住宅楼449栋，4.3万户居民通过综合整治过上了新生活。

  莲花池西里6号院内，老楼经过改造后焕然一新，绿树映衬红墙，电梯平层入户，小区居民居住条件显著改善。

新思路

“六治七补”让老楼更健康

提起老旧小区综合整治，很多人首先想到的就是基础设施，比如楼体增加保温层、屋面增加防水层、墙面粉刷一新。然而，要让改造走入居民心坎儿，仅仅为老楼“穿衣戴帽”还不够。

2017年，在“十二五”时期老旧小区综合整治工作基础上，北京提出将中心城区老旧小区综合整治工作与“疏解整治促提升”专项行动相结合，启动了新一轮老旧小区综合整治试点，并于2018年印发《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)》。

正是在这版方案中，“六治七补三规范”的新思路清晰了起来。即：治危房、治违法建设、治开墙打洞、治群租、治地下空间违规使用、治乱搭架空线，补抗震节能、补市政基础设施、补居民上下楼设施、补停车设施、补社区综合服务设施、补小区治理体系、补小区信息化应用能力，规范小区自治管理、规范物业管理、规范地下空间利用。

同时，具体整治内容采用“菜单式”。每个纳入综合整治的老旧小区，除了诸如抗震加固、节能改造等基础类改造外，还可以根据业主意愿自选改造内容。“我们总结为六有：即组织实施有章法、整治内容有菜单、资金筹措有探索、长效管理有机制、审批流程有简化、项目实施有跟踪。”市住建委副主任冯可梁说。

典型案例

东城区营房西街1到5号楼

半年完成改造引入物业公司

东城区营房西街1到5号楼，是清一色的6层住宅楼，建成于上世纪80年代末。随着设施设备逐渐老化，这里也开始出现老旧小区的“通病”：屋面漏水、下水管堵塞、冬天不保温、违章建筑多、缺乏公共空间。“特别是上下水管线太细了，长年堵塞，到后期得从四层开始疏通。”张连生回忆起三年前的生活。

营房西街1-5号楼居民维护小区环境。

“2017年4月，我们组织了对居民需求的调查，90%以上居民提出了小区环境改造的诉求。”法华南里社区党委书记陈淑凤记得，在统计的心愿清单中，上下水管线改造、节能保温改造、公共区域改造排在前三位。

居民的诉求向上反映后没多久，营房西街1到5号楼即被列入东城区2018年老旧小区综合整治试点之一，确定节能改造、加装电梯、架空线入地、上下水改造、补建停车位等内容。为了推进整治工作，街道和社区组成工作专班，按楼包片挂出“作战图”，6个月便完成改造工作，并在1、2、5号楼内引入了物业公司。

营房西街1-5号楼老旧小区改造后，小区楼间空地恢复整洁，为居民散步休闲提供了场地。

“唯一的遗憾就是加装电梯的动议没能通过，老人上下楼还很难。”张连生说道。

    营房西街1-5号楼老旧小区改造后加设的门禁和停车设施。

破难点

老楼一年加装电梯555部

盼望电梯，是老楼居民多年来最强烈的呼声。

莲花池西里6号院内，老楼改造加装了电梯，8号楼5层的丁晓明老人享受到了电梯的便利。

“随着人口老龄化加剧，居民群众的加梯呼声越来越高。早于2010年开始，我委就开始探索推进老楼加装电梯工作，但由于审批程序复杂、政府没有资金补助、业主利益协调难、管线改移时间长等原因，成功加装电梯的数量不多。”冯可梁坦言，2010年至2016年的6年时间内，只有部分中央单位和驻京部队的老旧小区加装了255部电梯。

如何破题？“十三五”开局，新政策带来新变化。

2016年8月，《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作方案》 出台，不仅提出老楼加装电梯无需办理立项、用地、规划和施工许可审批手续，简化了审批流程，还明确将给予财政补贴。

从城六区试点开始，老楼加装电梯工作开启“加速度”。2017年、2018年、2019年这三年，本市分别完成加装电梯274部、378部、555部。

典型案例

莲花池西里6号院

156户居民等来入户电梯

莲花池西里6号院，便是北京市2017年十个老旧小区综合整治试点之一，通过节能保温、加装电梯、适老改造、管线更新及环境美化等12项改造，院内的6座楼体和院落环境得到改善，特别是4座多层楼内的156户居民，终于等来了电梯。

“我们反映了6年，等了6年，终于成真了，大家可高兴坏了。”住在8号楼5层的丁晓明老人说，莲花池西里6号院建设于上世纪80年代末，住在这里的348户居民中，75岁以上的老人就超过半数。就以8号楼举例，居民的平均年龄是84岁，77岁的他在楼里都算年轻人，“这个岁数爬楼，真的是得手脚并用。”

“确实，居民们要求改造的呼声很大，可因为涉及到大量的资金投入，迟迟没有进行，直到赶上新一轮改造试点。”丰台区老旧小区办相关负责人介绍，自从将莲花池西里6号院列入试点起，各方就下定决心，这是一次自下而上、应改尽改的工程，项目改造前就征求了全体居民意见，得到了97.6%的居民支持。

平层入户的电梯加装方案，就是反复摸底各层住户需求后、多次修改的结果。13部1000千克、可容纳医疗担架进入的大尺寸电梯，直接通达各家的门口，以避免影响低层住户的通风和采光。同时，院内随处可见的座椅、用透水砖铺设成的环形步道，以及消失的马路牙子，看似并不起眼的细节都是体贴入微的表现。

“现在的莲花池西里6号院，房子是暖的，灯是亮的，水是清的，路是平的，树是绿的，真正是一个春有花、秋有果、夏有荫、冬有绿的幸福小区。”丁晓明老人笑着说，就连住在养老院的人都搬回来了。

建长效

老旧小区要能自我“造血”

449栋老楼“旧貌换了新颜”，更多的老楼也在等待惠民的“春风”。而随着一批老楼完成基础设施提升，人们发现，老旧小区改造并非一劳永逸，只有建设与管理并重，才能让改造效果长期保持。

2020年4月24日，北京市出台《2020年老旧小区综合整治工作方案》，不仅明确“十三五”的收官之年，将新开工80个老旧小区综合整治项目，还特别强调要探索老旧小区综合整治后长效管理机制。

工作方案提出，要在老旧小区引入物业服务企业，居民同意物业服务标准、收费标准，并签订物业服务协议的，综合整治项目方可实施。同时，要积极探索老旧小区综合整治后长效管理机制，不断提升业委会和物业管理委员会的组建率、物业管理的覆盖率、党组织工作的覆盖率。

“探索多样化、可持续的实施路径，激发居民自主意识和企业参与热情，促进老旧小区有机更新，解决的就是既要改得好也要管得好的问题。”冯可梁表示，要想破解市场化实施难题，老旧小区综合整治就得建立起居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、补建设施收益一点、政府支持一点等“多个一点”方式的资金筹措模式。

典型案例

石景山区六合园南社区

“鲁谷模式”反哺物业公司

社会资本如何参与老旧小区改造？鲁谷街道的六合园南社区，正在进行着一场全新的探索。

   施工人员在六合园小区内研究改造方案。

建成于1993年的六合园南社区，属于典型的砖混结构房屋，经过27年的时间，早已不复往昔风采。“总结起来就是，一层堵、顶层漏、其他层窗户会飘雨。”小区物业管理委员会副主任孙小平，在社区住了20多年。她说，老街坊们多年来念叨的，就是老楼何时能纳入老旧小区综合整治的名单中。

2020年，老街坊的盼望终于有了回应。以鲁谷街道为实施主体，将五芳园、六合园南、七星园南三个小区纳入2020年北京老旧小区综合整治名单中。

“老楼怎么改，过去的试点项目蹚出了许多经验，可改后怎么管？以前不少老旧小区的改和管是脱节的，改完后没有管理，又变回老旧小区了。”鲁谷街道党工委书记李先侠，从一开始就打定主意，得建立一套长效机制。最终成型的，是“物业先行、整治跟进，政府支持、企业助力，群众参与、共治共享，资本运营、反哺物业”的“鲁谷模式”。基础类项目由市区两级财政资金投入，新建停车综合体、自行车棚改造等自选类项目和社区运营服务由社会资本投资、运营。街道授权资本方通过运营区域内低效闲置空间、停车管理权、广告收益等来获取合理回报，并要求资本方将部分收益反哺给物业公司。

 即将改造的六合园小区

4月，鲁谷街道发出“打包式”招标文件，由一家公司对三个老旧小区项目同时进行施工和运营。6月，愿景集团中标。明确将对小区停车楼等进行不少于2300万元投资并负责后期运营管理。7月4日，六合园南社区率先迎接施工单位入场，将陆续开展节能保温、屋面防水、架空线入地、雨水管线更新等改造内容。

“最快今年冬天，我们就能住上‘新’房了。”正式动工后，孙小平和其他几位委员时不时就会到现场转转，监督改造工程的实施。

大数据

经初步统计，北京市新一轮老旧小区综合整治实现：

拆除违法建设 4.5万平方米

节能改造 353.42万平方米

抗震加固 0.4万平方米

楼内上下水立管改造 2582根

拆除外窗护栏 6.9万个

楼体清洗粉刷 241.2万平方米

绿化补建 15.9万平方米

硬化路面 23.3万平方米

铺装透水砖 27.8万平方米

小区给水管线改造 1.3万米

雨水管线改造 3.1万米

污水管线改造 4.2万米

架空线入地管廊建设 14.1万米

完善路灯公共照明 2071套

完成监控安防 848套

来源：北京晚报 记者 赵莹莹 文 邓伟 摄

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