改造前后对比图

这里是近日完成改造的劲松“一街两园”示范区。

开展老旧小区改造，大量改造资金从何而来，又该如何建立长效管理机制？本市在劲松开展试点，首次引入社会机构，创新投融资机制，运用市场化方式推动城市更新。

    变脸儿  40岁小区一年焕新颜

十米宽的劲松西街纵贯劲松二区，这是居民出入的必经之路。

昨天上午，记者来到这里，热闹的市井气息扑面而来。小街干干净净，路旁一溜儿便民商店外观亮丽，在保安的指导下，路旁自行车摆得整整齐齐。“变化真大，头一眼看过去，还以为走错了地儿！”8月初，居民林海从闺女家搬了回来，一踏入西街就愣了一下。

以前什么样呢？劲松街道办相关负责人何海军拿出了一张照片：街面被轧烂，自行车乱停放，两侧店铺外立面破旧，外摆摊子几乎摆到了路中间。小区里头的环境也是如此。卫生、停车、绿化、治安……老小区的常见问题，这里一样都不少。

东三环附近，这样的老旧小区并不鲜见。据介绍，劲松小区是改革开放后第一批成建制的楼房住宅区，分为一至八区。它始建于上世纪70年代，目前楼龄已超过40年，普遍设施老旧，缺乏绿地和文体、停车设施，且没有物业公司管理。此前数年，这里虽已开展过抗震加固、外墙保温等改造工程，但未能从根本上改善居住条件。

“老旧小区改造，最缺的就是钱。”北京清华同衡规划设计研究院总工程师张险峰说，没有改造资金来源、不产生新的盈利空间，自然没有企业愿意投入。而仅靠政府投入杯水车薪，难以完成如此艰巨的改造任务，后续的长期管护就更是难以为继。

以传统方式开展治理，难以从根本上解决劲松老旧小区的复杂问题。于是在去年7月，首个引入社会机构、利用社会资本开展老旧小区改造的尝试在劲松一、二区启动了。属地街道与愿景集团合作，在规划、住建和房管等部门的指导下对小区开展综合改造和提升，共同探索社区长效发展的创新模式。

历时一年，“一街两园”示范区完成改造，包括劲松西街、二区小公园以及209号楼，约占劲松一、二区总面积的10%。

    钱哪来 盘活闲置投资变现

资金一直是老旧小区改造面临的最大困难，在劲松一、二区改造中，资金缺口高达数千万元。眼下，企业掏钱改造解决了燃眉之急。但下一步面临的最大难题则是：如何挖掘盈利空间、保持改造工程的可持续性。

“我们盘点了社区的配套用房、人防工程、闲置空间，然后逐步分批交由企业开展经营。”劲松街道办主任孔钢城说，如此一来，既可使企业逐步收回成本，也可补足老旧小区生活性服务业的短板。

就拿209号楼的车棚来说，其面积约200平方米，大部分空间常年处于闲置状态。如今，车棚的北侧部分改造后出租给了“匠心工坊”便民商店，为居民提供保姆家政、家电清洗、针头线脑以及配钥匙、换电池等服务。旁边的配套用房被粉饰一新，打造成统一风格，由百年义利等连锁食品企业入驻。

在劲松一、二区，共有千余平方米闲置空间以这种方式盘活了。

在开拓盈利空间的同时，盘活闲置空间还为居民提供了更多的舒适和便利。

“一、二区共有居民3605户，40%是60岁以上的老年人，37%是在此租房的年轻人。这两类人群都存在不小的消费需求。”该项目负责人刘楚告诉记者，以便民业态为例，中老年人群希望增加菜市场、社区食堂等，而年轻人则倾向于健身房、 咖啡馆、收发快递等服务。此次改造中，根据小区人群、需求配比，小区就分别布局了不同的便民服务业态。

刘楚介绍说，除了盘活闲置空间，企业还将通过后续物业管理、便民设施付费等多种渠道，实现投资回报平衡。据测算，企业投入的改造资金约在14年后全部收回，并实现微利、可持续经营。

    怎么改 20次居民议事会定方案

一条赭红色跑道环绕四周，乒乓球案、儿童滑梯、棋牌桌一应俱全。木质围廊底下，三三两两的居民闲坐聊天。3000平方米的公园才开放不到一个月，就成了劲松二区居民遛弯、遛娃的好地方。

“这里以前也是个公园，可环境远远没有现在这么好。”一位居民告诉记者，升级之前，公园没有桌凳，大伙儿来乘凉、下棋都得自带马扎，“来这儿的都是老年人，年轻人瞧不上。”

要让居民满意，最重要的是充分征求居民的意见。起初，公园的设计方案也并非尽善尽美，在居民的建议下增加了儿童滑梯，塑胶跑道也向南甩了一个弯，以免跑步者打扰居民休息。

倾听居民需求，贯穿在劲松一、二区改造的全过程。劲松街道办负责人介绍，在推进项目时，采用了“五方联动”的工作机制，由区级统筹、街乡主导、社区协调、居民议事、企业运作，共同推进社区综合整治。“早在项目启动之初，我们就走访了2380位居民，梳理出不同年龄段人群最迫切的改造需求。”刘楚说，为了实现更加精准的需求管控，真正做到“民有所呼，我有所应”，劲松街道和企业项目团队以入户访谈、现场调研、居民议事会、评审会等方式收集居民需求。

而对于社区的整体改造方案，居民更是足足开了不下20次议事会，反复推敲，最终才达成一致。停车管理、治安、景观、灯光、电梯加装等21大类、51项，每一项都由社区居民拍板定夺。

遇到分歧不回避，而是依靠党建引领、共商共治化解争端。劲松一、二区的党员和143位楼门长发挥带头作用，保证改造工作顺利推进。

    聚民心 社区活动升温居民情

上周末傍晚，小公园中央支起了电影放映机，一场爱国主义题材电影把500多位邻里街坊聚在了一起。

今年6月，经劲松一、二区的业主投票，愿景集团物业正式入驻。从那时起，像这样的社区活动每周都要举办至少一次，原本不熟悉的邻居因此而结识，仿佛找回了数十年前热络的邻里情谊。

“改造带来的不应该只是硬件的提升，更该包括人文环境的改善。”刘楚说。上世纪七八十年代，劲松一、二区属于本市最早的现代化住宅，“能住在这儿的居民心里都有一种骄傲感。”

时光流转，当年最好的楼房如今变成了城市的暗淡一隅，曾经充满骄傲感的居民也多多少少承受着失落。怎样让居民找回社区的归属感、荣耀感，并建立彼此之间的深厚情谊，成了物业最主要的目标之一。

消夏市集、跳蚤市场、公益电影……一场场丰富多彩的活动拉近了邻里关系，陌生人变成了熟人、朋友。

不久前，一间理发店在劲松西街开张了，仅有十几平方米，但客如云来。老板不是别人，而是在这里摆摊儿经营近十年的朱师傅两口子。

“一开始，我们觉得自己肯定干不下去了。”朱师傅说，自己这些年占道经营，虽说方便了不少居民，但于法于规并不占理儿。没想到，在这次改造中不但没有被轰走，反而作为便民业态保留下来，还有了合法固定的经营场所。“为了回报社区和居民，来我这儿理发的老人60岁以上打折，80岁以上的只要提前预约，我就上门服务！”

和朱师傅一样，修鞋匠、保洁员、水果摊主等七八位社区的“老朋友”，如今都继续留在社区里为大伙儿服务，延续着社区的温情。

劲松街道办负责人介绍，在“一街两园”示范区的基础上，今年，一、二区的改造将继续推进，成为环境整洁、管理有序、守望相助、共建共享的和谐家园。

来源：北京晚报  记者： 朱松梅

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