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小区“物管会”应该怎么“管”?聚焦5大问题,各方提出意见

2019-11-19 14:16 北京晚报 TF017

物业管理委员会究竟该“管”什么?又该怎么被“管理”?业主名册由谁来提供?11月21日,《北京市物业管理条例(草案)》面向社会公开征求意见即将告一段落,如何更好地管理小区、行使业主的物业管理权,也成为连日来小区业主、街道办人员、行业律师等讨论的焦点。这些事关小区居民每个人的问题,各方提出了具体意见。

资料图 王金辉 制图

聚焦1

“物管会”能否增加退出时限?

“物业管理委员会究竟扮演一种什么样的角色?算是临时机构吗?”翻开《北京市物业管理条例(草案)》,北京一街道办的工作人员最关注的便是第四章中的物业管理委员会,“小区要想治理得好,业主的自我管理意识得推进,街道办更多发挥的应该主要是引领和监督的作用。”

对于无法成立业主大会的住宅小区,《草案》首次提出可组建物业管理委员会的新办法。根据规定,不具备成立业主大会条件的;具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的小区;业主大会成立后,未能选举产生业主委员会的;需要重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的,街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会,组织业主共同决定物业管理事项。

物业管理委员会这个新事物,也成为讨论中的一大焦点。物业管理委员会的定位是什么?物业管理委员会的成立前提是不能召开业主大会,那如果后期具备成立业主大会的条件了,是否继续推进成立业主大会和业主委员会?成立业主委员会后又如何与物业管理委员会衔接?这三个疑问,成为最常被讨论的问题。“前期物业还有合同期限最长不超过2年的时间限制呢,物业管理委员会的运行是不是也得规定个期限?”某小区业委会成员就表示,通过增加期限和界别的规定,可以更好地引导小区业主提高自治意识,逐步过渡到成立业主大会和业主委员会。

“我们建议,完善和细化物业管理委员会的产生条件以及退出机制,避免物业管理变成政府包办。”北京市盛廷律师事务所律师王兵提到,物业管理委员会应该是有一定时限的临时机构。

记者注意到,北京并不是首个提出物业管理委员会的城市。今年5月,佛山市就在其《佛山市住宅物业管理条例(草案修改建议稿)》中,就针对业委会成立难的问题提出设立物业管理委员会。在佛山市的设计中,物业管理委员会就是有一定时限的临时机构,在业委会缺位的时候代行业委会职责,但更重要的是指导和监督业委会的成立和换届,最终引导业主实现自我管理。

聚焦2

业委会备案明确怎么核查?

《草案》首次提出,本市物业管理坚持党的领导、政府主导、居民自治、多方参与、专业化管理的工作格局,物业管理纳入社区治理体系,建立健全社区党建引领,居(村)民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、物业管理人、业主等共同参与的治理架构。同时,街道办事处、乡镇人民政府具体履行指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会的组建和运行,参加物业服务承接查验,办理相关备案,对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查,建立物业管理纠纷协调机制和物业服务应急保障机制等职责。

在关于业主委员会的备案上,究竟是告知备案还是审查备案,采访中记者听到了两种声音。一派观点认为,业委会的备案是告知备案,不具有行政审批的性质,因此,只要业委会材料齐全且符合法定形式,街道办就应该予以备案,不再进行审查。也有一派观点认为,街道办依法赋有“指导、监督、撤销”业主大会和业委会决议的法定行政管理权,街道办的备案虽不是行政审批,但是仍应履行相应的适度审查职责,对于明显违法的备案事项不应予以备案。

“《草案》中提出,街道办事处、乡镇人民政府要对业主委员会备案材料的真实性和规范性进行核实,究竟真实性指什么?如何核查?是否能给出一些具体的限定。”一位街道工作人员告诉记者。

聚焦3

小区业主名册谁来提供?

小区要想成立业主大会,除了有“单5%”的业主提出申请外,根据《草案》规定,首次业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

“如何获取小区业主名册,是现在不少小区在成立业主大会中遇到的难题。”一位前业委会成员告诉记者,当年,他们小区召开业主大会时,就因为无法从开发商手中拿到业主名册,只能采取挨家挨户自己摸的“笨”办法。

《业主大会和业主委员会指导规则》明确提出,开发商应当提供业主名册。但在实际运行中,有的开发商不愿意提供业主名册,甚至有老旧小区开发商已经消失无法提供名册。

“很多开发建设单位已经无法提供花名册,可以改成由物业公司提供业主名册,因为物业公司对小区的产权以及业主家庭情况都很了解。”不止一位业主这样提出。也有物业公司提出,建议增加在一定条件下,由不动产登记部门协助街道明确产权清册的机制。

聚焦4

部分违法所得是否归还业主?

此次《草案》第七章,对部分违法管理条例的行为提出了处罚措施,限期改正并没收违法所得。北京大学法学院教授楼建波等就提出,部分情况下没收来的违法所得,建议应该返还给全体业主,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,或者剩余部分按照业主大会的决定使用。

楼建波提出,建设单位占用物业管理区域内物业共有、共用部位和设施设备所得收益,建设单位将车位出租给业主以外的其他人的收益,以及用于物业共有共同区域、部位或设施设备保修期满后的维修更新的专项维修资金挪作他用的,都属于《物业管理条例》中提到的建设单位擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的,以及擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的情况,属于不当得利,受损失的人是业主,故不当得利应当返还给业主。

聚焦5

物业费怎样动态调价?

《草案》也提出,要根据住宅小区不同类型对物业服务收费的动态调整进行了分类处理。物业费怎么定价才公平?北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强提出,之前北京的住宅小区物业费大多实行政府指导价,优点是能确保物业收费价格稳定,但凸显出的问题是,物业收费与市场变化逐步疏离,物业管理成本上涨,但物业费未涨,进而出现了“物业服务质量下降——业主拒缴物业费——居住品质恶化”怪圈。

“我的建议是,建立完善物业费动态调价机制,促进完善‘质价相符’的物业服务和收费方式。”毕文强告诉记者,所谓物业费动态调价机制,首先是所有业主在入住后必须按约缴纳物业费,但费用并不直接划归物业公司,而是建立起一套第三方的动态监督机制,形成对物业公司的全面考核,“物业公司要提供与物业费相符的物业服务,而业主想获得更优质的物业服务,也要支付相适应的费用,由此形成一种良性的动态平衡,解决双方的互信问题。”

 

来源:北京晚报 记者赵莹莹

流程编辑:TF017

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