资料图 张群琛 摄

昨天，市司法局、市住建委公布《北京市物业管理条例（草案）》并面向社会公开征求意见。针对物业公司的走与留，《草案》提出前期物业服务合同期限最长不超过2年，应急物业服务期限不超过6个月，而对于拒不退出物业管理区域的老物业，或将面临每日1万元的罚款。

问题 前期物业究竟服务多久？

解答 合同期限最长2年

购房人曹先生最近看上了一个通州区的期房项目，去售楼处看房时，物业费多少、物业公司是哪家、合同要履约多久，开发商都已决定好了。“有的期房，前期物业合同一签就是5年，如果咱业主不满意怎么办？”时常听朋友说起物业公司服务的不足，曹先生难免有点担心。

前期物业公司究竟能服务多久？此次出台的《草案》，给此戴上了“紧箍咒”。《草案》提出，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业管理人，签订前期物业服务合同，并将前期物业服务合同约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。自前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照房屋销售合同的约定承担，但前期物业服务合同期限最长不超过2年。

问题 前期物业服务合同快到期了，业主怎么做？

解答 由业主共同决定是否继续使用前期物业管理人

前期物业服务合同两年快到期了，业主们应该怎么做？《草案》提出，前期物业服务合同期限届满前3个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业管理人。期限届满，业主未就是否继续使用前期物业管理人做出决定的，在业主共同决定重新选聘物业管理人、签订新的物业服务合同并生效之前，前期物业管理人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主共同决定重新选聘物业管理人、签订新的物业服务合同并生效的，前期物业服务合同终止。

问题 老物业赖着不走怎么办？

解答 拒不退出每日罚1万元

在本报此前的报道中，多次报道过物业服务合同到期后，老物业却拒绝退场、赖着不走的情况，新老物业公司的同时存在，让小区的物业服务出现了“真空”，由此也引发了诸多矛盾。

新出台的《草案》，对赖着不走的老物业提出了制约。《草案》提出，业主共同决定解聘物业管理人的，物业管理人应当自接到通知之日起30日内履行交接义务，并撤出物业管理区域。原物业管理人不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新的物业管理人进场服务。与此同时，新物业管理人不得强行接管物业。

对于原物业管理人拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不撤出物业管理区域的，区住房和城乡建设或者房屋行政主管部门将责令限期改正，逾期不改正，仍拒不移交有关资料或者财务的，处1万元以上10万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日1万元的罚款。

问题 应急物业超期“服役”怎么办？

解答 应急物业服务期限不超6个月

为了拒绝老物业中途撤离、新物业却还没到位的情况，小区引入了应急物业，谁知，应急物业公司从此却驻扎在小区不走了。此前，本报曾报道过应急物业出现“超期”服役，原定3个月1年还不走的情况。

作为应急措施的应急物业服务，服务什么？服务多久？此次，《草案》给出了较为细致的规定。《草案》提出，物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业管理人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内公示。应急物业服务期限不超过6个月，费用由全体业主承担。

问题 “业委会成立难”的小区怎么办？

解答 可组建物业管理委员会

召开业主大会、成立业主委员会怎么就这么难？在关于住宅小区的物业工作中，业委会成立难是一直以来的难题。本报此前的报道中，就有3年都成立不了业主大会和业主委员会的案例。真的不具备条件成立业主大会的住宅小区，有没有出路？新的答案是组建物业管理委员会。

《草案》提出，有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，组织业主共同决定物业管理事项：不具备成立业主大会条件的；具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的小区；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的。物业管理委员应由居（村）民委员会组织居（村）民委员会、业主、其他物业使用人代表7人以上组成，人数应当为单数，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。

在议事制度上，物业管理委员会会议应当有半数以上成员且半数以上业主代表成员参加，业主代表成员不能委托代理人参加会议。物业管理委员会确定的事项应当经半数以上的成员签字同意。会议结束后3日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内公示10个工作日。

草案其他亮点

建立党建引领下的

社区治理架构

本市物业管理坚持党的领导、政府主导、居民自治、多方参与、专业化管理的工作格局，物业管理纳入社区治理体系，建立健全社区党建引领，居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、物业管理人、业主等共同参与的治理架构。

“单5%”即可申请

成立业主大会

一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，5%以上的业主、专有部分占建筑物总面积5%以上的业主或者建设单位可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请。

不得以“只售不租”为由

拒绝出租停车位

物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当用于满足业主的需要。用于出售的，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人；尚未出售或者用于出租的，应当优先出租给本物业管理区域业主，不得以只售不租为由拒绝出租。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

商品房小区物业费

实行市场调价

《草案》根据住宅小区不同类型对物业服务收费的动态调整进行了分类处理。其中，商品房小区物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商。按规定纳入政府定价目录的住宅小区，由市发展改革委员会会同市住房和城乡建设行政主管部门根据情况予以调整。

专项维修资金余额

不足30%时需补足

专项维修资金应当专项用于物业共有共用区域、部位或者设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用，并设立专用账户。当专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。

来源：北京晚报 记者： 赵莹莹

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