插图 王晨瑀

案例1

两位老人代儿买房卖房 一方反悔引发诉讼

老李代儿子小李买房遭遇悔约，于是接着代理儿子打官司志诉卖家。据老李说，眼见儿子快三十岁要成家了，就想为儿子置办婚房，可是北京的房价让他不敢奢望。与老伴一商量，觉得燕郊的房价便宜些，儿子与未婚妻都在东边上班，住在燕郊也方便，因此打算在燕郊买房。儿子听了很赞成，于是老李经中介公司介绍，看上燕郊一套二手房。

“房主”老杨也是北京人。“当初买房也是给儿子结婚用，可后来孩子还是想住在北京城里，哪怕小点也行，就得先卖了这房。”老杨买时是期房，如今房子已开始室内装修，之后就能交房拿房本了。

老李看很快能交房，就签了合同。签合同时，老杨才提起真正的房主其实是他儿子小杨，因儿子上班没空处理这些事，他就替儿子都办了，并代儿子签了合同。老李觉得没问题，“不管老杨还是小杨，反正房子卖给我就行了。”于是两位老人签了合同，老李向老杨交了10万元定金。

其间，中介提出老杨应出具小杨委托其卖房的委托书，老杨不以为意。同样帮儿子来交易的老李也“通情达理”，觉得这不是问题。于是老杨当着老李的面，在委托书上委托人和受托人处，分别签下儿子小杨和他本人的名字。之后，老李如约将部分房款转账给老杨。

到了收房时间，老李通知老杨一起去收房，中介也催促，可老杨以种种理由推脱。半年后老李从中介得知老杨反悔了，坚持涨价才卖房。可对于涨价数额，双方未达成一致。老李打电话质问小杨，但小杨答复自己根本不知道父亲卖房的事。无奈之下，老李代小李起诉小杨，要求办理房屋过户手续，但最终被法院判决驳回了。

剖析

买方老人未尽审慎义务承担不利后果

北京市浩东律师事务所张海霞律师认为，老李和老杨签订房屋买卖合同并非真正买房人小李和真正房屋所有人小杨的真实意思表示，所以该合同效力不能想当然的及与小李和小杨，还需要具体问题具体分析。本案中虽然涉案房屋未下发房产证，但依据最高人民法院的司法解释，以无房产证为由主张合同无效，可能得不到法院的支持。

老杨替代作为房主的儿子小杨签买卖合同，是否构成有效代理？我国《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利，撤销应当以通知的方式作出。

老杨并未取得小杨的书面授权，委托书都是老杨自己签署的，老李和中介都很清楚，所以老杨代理小杨卖房的行为属“无权代理”。但无权代理是否就属于无效代理行为呢？答案是否定的，要看具体情况来区分。根据《合同法》第四十九条规定，无权代理的，但若构成表见代理，那么代理人的行为后果是及于被代理人的。

那么，老杨没有小杨书面授权而与老李签合同，其行为是否构成表见代理？张海霞律师认为不构成。“老李明知老杨未能得到其儿子小杨的书面授权，老杨在授权委托书上替代小杨签署名字，老李是当面看见的。表见代理的法律构成要件有四方面，其中，‘行为人是否具有代理权的表象以及相对人是否为善意且无过失’是表见代理审查的重点。”

签合同过程中，老杨已明确告知老李，该房屋属于其儿子小杨，却未能出示授权委托书。老李知晓该房屋的所有权人是小杨，也和中介是明知老杨无书面授权，但当时不认为没有授权委托书会出现问题。老杨当着老李的面代儿子签名，老李现在无法证明老杨是得到小杨的真实授权而卖房的。

“至于定金和房款，老李也都是交给了老杨而非房主小杨。对于房屋交易等标的额巨大的合同行为，老李并未尽到自己的审查义务，轻信了老杨具有代理权限，也未要求与房主小杨见面沟通，甚至在老杨当面代儿子签委托书时都未提出异议，没有联系小杨，存在一定过失，不能认定为‘善意且无过失’。”张律师认为，虽然基于父子关系进行的民事活动会给他人造成“家事代理”的表象，但房屋买卖标的额巨大，小杨并未签委托书和卖房合同，也没实际收房款，老李轻信老杨具有代理权或事后能够得到小杨的追认，明显未尽到审慎义务，存在一定过失，应承担不利法律后果。

老李与老杨签订的买卖合同，因并未取得房主小杨的卖房授权，老杨无权代理行为不能构成合同法上的表见代理，且事后小杨拒绝追认老杨的代理行为，所以该合同效力不能及于小杨，老李不能持此合同要求小杨配合交房和过户。

案例2

老人出资代买房 儿不中意要毁约

还有不少案件是老人代子女买房签了合同，子女却不乐意的。老王欲出资为儿子购买一套婚房。经朋友介绍，他选中了一套二手房，自觉位置和格局都不错，就没跟儿子商量，以儿子的名义签了购房合同。

但老王兴致勃勃地拿回购房合同，小王却感觉房子离自己的单位太远，小区老旧，房子格局也不够好，让父亲把房子退掉。房子卖家张先生不同意，但小王坚称：“我本来就不要买这房子，也没让我爸买。”张先生很生气，双方发生争执后，他起诉要求王氏父子继续履行合同义务，交付剩余房款及延迟付款的违约金。

剖析 儿子不认可由父亲承担合同义务

小王不同意父亲以自己的名义购买这套房，那么双方的合同还有效吗？张海霞律师认为，与前一案不同的是，老王于与房主签订买卖合同也是双方真实意思表示，合同依法成立，对双方都具有约束力。无论老王以自己还是儿子的名义与房主签合同，也不管房款是老王还是小王出，合同都合法有效，也并不会因为小王不同意而导致合同无效。

那么，在老王持有儿子小王的合法委托情况下，小王就要承担购房合同的义务；若无合法委托，不能构成表见代理，他儿子又没有事后追认，那么小王就不必承担购房合同的义务，当然也不享有购房合同的权利，但是购房合同的义务就要由行为人老王自行承担了。

提示

代子女买房需注意哪些事项？

为了分担子女结婚买房的经济压力和工作压力，很多老人都主动代子女去买房。张海霞律师提醒老人们：代子女买卖房屋，尽量与真正的房屋所有权人签订购房合同。如果一定要与房主委托的受托人签合同，务必提高警惕，尤其遇到想与房屋所有权人沟通却被受委托人以各种理由拒绝的情况，应尽量调查核实房屋所有权证信息、房屋所有权人信息、签合同的受托人身份信息、委托书的真实性等，最好要求公证委托书。

即便卖方出示了公证委托，老人也要询问清楚真正房主为什么不能出现，因为不排除房屋交易背后存在巨额借贷关系、转移资产等情况。代子女购房，还应关注该房屋是否存在租赁合同和抵押关系，很多老人对此不了解，但这些都是可能影响房屋过户和交付的障碍。此外，购房款要尽量选择以银行转账的方式支付，并注明“购房款”字样，否则也有可能钱房两空。为避免孩子误解父母对孩子的爱，在代替孩子做决定或行使权利前，还要与子女沟通，不要把温暖的爱变成另一种负担。

（原标题：记账老人小账本 织绘民生大数据）

来源 北京晚报 记者 林靖 编辑 王宁江

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