作为被政府认可的民间自治组织形式，推动小区业委会的成立、解决成立中的难题，被民间呼吁了多年

作为被政府认可的民间自治组织形式，推动小区业委会的成立、解决成立中的难题，被民间呼吁了多年。然而，多年过去，协商难、入户通知难、投票难，这些横亘在成立之路上的“硬骨头”，依然巍然不动。

物业服务成为“导火索”

从寻常概念看，位于远大路上的鲁园上河村小区，可以算得上是北京市的一个中高档小区：北边紧挨着远大路，地理位置便利；小区对面就是世纪金源购物中心，环绕商业设施；楼盘密度不高，绿地覆盖不低，社区中央甚至还有水系；最重要的，小区有学区房指标，划片在人大附小，二手房房价也已经到了10万元/平方米上下的水平。

然而，住在鲁园上河村的业主，却对社区品质不算满意。大家伙儿常爱提的一句话是，同在一个片区，我们过去比世纪城好，现在却不如世纪城，房价也没它高。

在许多业主看来，小区增值不如世纪城好的一个重要原因，就是物业服务质量低。和许多业委会成立的案由相似，物业服务也成为推动此次业委会和业主大会成立的“导火索”。

2002年起陆续入住的鲁园上河村，此前10多年一直是由开发商所指定的前期物业公司提供物业服务。随着前期物业主动撤离小区，今年5月17日，由街道办指定的北京龙城兴业物业公司，以临时物业的身份进驻小区提供应急物业管理，两者的摩擦也随之产生。

“这家临时物业的服务质量太差。”同时体验过新老物业的一位业主给记者举了几个例子。物业交接时，小区的监控摄像头已大面积损坏，龙城兴业进来之后，不仅没有修旧，几个月下来，有效摄像头数量还从30多个变成了27个，能用的越来越少。电梯维保单位被解聘后，电梯防夹功能失灵却无人修理，致使电梯夹人、电梯下坠事件每周都有发生。小区公共道路路面瓷砖损坏，物业公司听之任之、无人修理。“唯一和老物业学习的是，提出将A、B、两个区的物业费从当年合同约定的2.98元/平方米上涨到3.5元/平方米，并据此向不少业主收了费。”

不满累积之下，一次，一位业主因楼顶漏水报修却不被理睬，激动之下，提出成立业委会、召开业主大会的倡议。“2014年，小区也曾有三位业主提出过成立业委会，可因为只靠着‘口耳相传’，响应者寥，而这一次，借着移动端，响应者众，街道办也很快批复了申请。”

A区单元门怎么也敲不开

7月12日，经过公示之后，由8人组成的业主大会筹备组正式成立，其中业主代表5人，筹备组组长为街道办指定的专业律师。

“启动之初，大家满心欢喜，觉得很快就会有了自治组织，去监督临时物业公司的服务，然而，实践证明，现实远非那么简单。”李辉说到。

成立的第一道难关，就是向全体业主宣传、告知业委会和业主大会的召开，号召业主们积极投票。仅仅在对A区业主的入户告知上，筹备组便陷入了僵局。

鲁园上河村A区有262户业主，大约占到全体业主户数的3成多，所以在投票能否达到“双过半”中很重要。然而，和B区、C区略有不同，最早入住的A区采用的是刷卡入户，类似于一些星级酒店，每一位业主配备的门禁卡只能进入其所购买的房间，即便是同一楼层的其他房间，拿着这张门禁卡也到不了。然而，A区旧的门禁系统早已损毁，“所以，我们就连在楼门外按门禁呼叫入住的业主都实现不了。”

李辉告诉记者，期间，筹备组向物业公司提出协商，能否尽快修好门禁系统，或者在物业公司工作人员陪同之下入户宣传，均被拒绝。“这一下子就增加了好多难度，我们只能靠着人拉人，询问谁认识A区的业主，认识的话能否告知一下的方式，去尽量扩大通知范围。”

为了扩大全体业主对业委会和业主大会成立的认识，筹备组和一些热心业主也曾尝试通过挂横幅、在单元门口帖告知的方式，想尽量能在最后实现“双过半”的门槛，不过，物业公司总以不允许为由，将告知撕掉、横幅拦下。

“双过半”是《北京市住宅小区业主大会和业主委员会指导规则》中确立的原则。根据规定，首次业主大会会议应该对管理规约草案、业主大会议事规则草案、选举业主委员会会员三个事项进行表决，并应当全部经过专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这是业委会成立的“硬门槛”。

“物业公司可能以为，业主们倡议成立业委会就是想‘炒掉’它们，但其实，我们的本意只是想监督、令其改善服务质量，并没有一上来就要‘炒掉’谁的打算。”多位业主提出，只要服务质量好，他们自然也愿意让临时物业公司转正，甚至可以经过业主大会投票商议物业费的相关事宜。

委托投票需要房本原件

按照《北京市住宅小区业主大会和业主委员会指导规则》中的相关规定，10月9日，在一路跌跌撞撞中，首次尝试成立自治组织的鲁园上河村，启动了全体业主的投票工作。然而，就和许多曾经尝试成立业委会的小区遇到的一样，投票又成了一个难题。

一个是，本人不住在小区、甚至不在京的业主，如何行使投票权。根据对于表决权的相关规定，因故不能行使表决权的业主，可以书面委托代理人行使表决权。但是，被委托人必须出示委托人所拥有房产的房本原件、委托人和被委托人双方的身份证原件和书面委托。原件一条，难倒了不少人。

“我替我的老父亲投票，他人在外地，拿了房本原件，却被告知因为没有老父亲的身份证原件不能代为行使投票权。”一位业主提到，人在外地没有身份证无法出行，为何身份证复印件都不可以？

记者注意到，有好几位业主都提出了关于房本原件和身份证原件的异议，认为表决方式过于严格，不利于委托投票。“现在，哪个小区还没有在外地、甚至在国外的业主呢？谁又会为了一张投票，买往返国际的机票回来呢？”业主李先生提出，不行使投票权就相当于弃权，不计入赞成票。这样，又增加了投票率达不到“双过半”的概率。

而另一方面，则是如何发动业主的投票热情。10月14日，因为一名候选人中途退出，原先的差额选举变成了等额选举，筹备组召开紧急会议，决定暂停投票，重新公示15天后再重启。而在此之前的5天，投票箱共接到约110票。

“请业主们多来投票，只有投票成立业委会，大家才有美好的未来。”业主自发组织的一个微信群里，每天都有热心业主呼吁打气。

“当然，也有业主从国外赶回来参与投票，这让我们很感动。”李辉说，这样的业主，也让筹备组成员们感受到了温暖和希望。

专家释疑：委托投票确需原件

委托投票到底应不应该设置房产证原件和身份证原件的门槛？记者就此咨询了物业行业专家、中物联盟总经理黄传炜。黄传炜告诉记者，业主权利是其作为物权人的特殊权利，确实无法替代。按照相关规定，业主代表必须具备业主身份，即使是直系亲属关系，也替代不了业主身份，所以要求出示房产证原件和身份证原件的表决方式从法规上并无问题。

“当然，北京一些体量较大的小区，由于业主不在本地或空置、出租等情况，征集投票确实有现实难度。制度设计中也可以结合现实，寻找更好的设计方法。”

黄传炜提出，业委会的成立难，通常都“卡”在两点：一是业主参与度不高，一是物业公司不配合，往往认为业主成立业委会就是为了和物业公司“对着干”。所以，业主们需要建立共同管理权意识，树立起去积极投票、行使自己权利的意识。物业公司也应该明白，成立业委会是大势所趋，是法律赋予业主的权利，不要想着对抗去阻止，而是去积极沟通。

来源：北京晚报 北晚新视觉网  记者 赵莹莹