2020年 4月,证监会、国家发改委联合推动国内公募REITs(不动产投资信托基金)试点工作,明确了国内公募REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排,内地版公募REITs将从基础设施领域正式启航,一步一个脚印向我们走来。

2020年,香港REITs迈入第15年。6月,香港证监会就《房地产投资信托基金守则》第六次修订进行咨询。11月,香港行政长官林郑月娥第四份《施政报告》提到,特区政府有意推动香港房地产投资信托基金发展,带来更多元化和提供较稳定回报的投资机会。

两地接连动作被视为将从制度、长远经济等层面预示着房地产投资信托基金发展即将迎来大发展。

作为全球首只投资于中国内地物业的香港上市房地产投资信托基金,2020年是越秀房地产投资信托基金(股份代号:00405.HK,以下简称“越秀房托”)上市的15年,亦是内地投资物业资产证券化积极探索的15年。

越秀房托专注于商业地产投资,通过“地产+基金”双平台互动和外部收购,完成了总资产从45亿元到360亿元的跨越式成长,年复合增长超过14%,获得2家国际评级机构穆迪、标普投资级评级,入选7项香港恒生指数,成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一,成为两地金融互联互通、协同发展的标杆样本。

上市15年,越秀地产“开运金”独特商业模式日趋成熟,与越秀房产基金的“双平台互动”进入常态化。站在今年的重要时点,回望越秀房产基金十五年发展经验,越秀样本或许能给内地REITs市场发展提供更多启示。

开全球先河 ,“中国第一 REIT ” 的跨越式成长

追溯REITs的历史,其起步于1960年美国房地产市场,截至目前在世界范围40个国家内蓬勃发展。去年年末,全球REITs市场规模已超过2万亿美元。

囿于国内公募REITs迟迟未对商业地产开放,而境内资产到海外上市又面临两种法律法规、财务税务、监管治理体系下的复杂问题,内地物业资产通过REITs上市的企业少之又少。

然而,早在2005年,抓住时代机遇的红筹股越秀投资(越秀地产00123.hk的前身),发起成立越秀房托,并成功登陆港交所上市,成为香港首批上市的三家REITs的一员,亦是中资REITs赴港上市“第一股”。

回顾上市盛况,越秀房托挂牌首日涨幅达到18.7%,此前IPO在香港公开招股及国际配售中分别超额认购496倍及74倍,高于当年同期上市的另两只香港REITs,加上红筹股背景及四项位于广州的优质物业,成为当时港交所上市的优质白马股。

2012年,越秀房托完成“蛇吞象“式的收购,将刚刚全面开业的越秀地产旗下华南地标——广州国际金融中心(广州IFC)收入囊中,在管物业规模和估值直接跃升至200亿,一举成为亚洲市值位居前列的上市REITs之一。

2015年,越秀房托“出羊入沪”,开始全国化布局,并完成首次对外收购,从外资基金凯雷手中收购上海浦东竹园的宏嘉大厦(后更名越秀大厦)。

2017年,越秀房托首进新一线城市——武汉,物业组合规模和估值突破300亿。2018年,越秀房托打出“有进有出”的组合拳,出售位于广州的新都会项目,收购位于杭州的杭州维多利中心,进一步深入长三角经济区。

经历15年的发展,从克服重重障碍登陆资本市场、到“巨人项目”将广州IFC收入囊中,从深根广州到出羊入沪,从对外收购到有进有出,从专注于成熟项目到挖掘成长型项目,越秀房托成为境外投资并分享内地商业地产发展红利的重要渠道,为中国公募REITs市场发展提供越秀样本。

双平台运作,越秀“开运金”模式的资产魔术

商业地产具备复杂性。这种复杂性体现在集“金融+地产+商业”于一身。作为香港上市REIT,越秀房托与越秀地产的双平台互动发展,形成了独特的“开发+运营+金融”商业模式。即“投入、运营、退出、产出、再投入”完整链条。

越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良指出:“不管是投融管退,还是开发运营退出,就是通过不同的路径做资产价值最大化”。

在开运金模式中,可以简单看成“房地产产品”和“房地产金融产品”两个端口之间的资产、资金流动,对应的是越秀地产和越秀房托。策略上,这是一种以轻资产运营为核心,在商业地产的不同时段,将资产注入不同平台,在满足各类投资者投资偏好的同时,降低整体融资成本,将资产价值实现最大化。

目前,越秀地产为越秀房托单一最大的基金份额持有人,持有权益为38.4%。前者核心业务为开发优质商业项目,并且前期通过精准定位、整合资源、精细化且高效的运营提升物业价值,孵化成熟后注入到越秀房托,且这种注入因两者的紧密联系可以平稳过渡,后者通过现有优质资产组合获取稳定业绩增长。

具体到项目层面,越秀地产最早注入基金的白马大厦估值翻了一倍,从25亿元增长至如今超过50亿元。2012年,越秀房托以134.4亿元收购广州IFC,越秀地产随即减少约45亿元银行贷款,并带来净现金流入约40亿元,有效改善了流动资金状况,加快全国化发展步伐。2019年,广州国金中心年营收则从2012年的1.7亿迅速增长至11.33亿元。截止2020年6月,项目估值达188.31亿元,较收购价增长40.1%。

自2005年成立以来,越秀房托一直保持100%的分派水平,历史分红收益率保持在5%以上,高于同行平均水平。彭博数据显示,于2020年11月底,越秀房托总市值达121亿港元,股息率为7.32%,两项数据均位于香港REITs前茅。

在这个闭环运作模式中,越秀商投(越秀地产商业板块)构建起越秀地产旗下持有型商业地产项目的全链条资产管理平台,从开发、运营到金融化,力求每个环节价值最大化。

这是一个拥有超过25年经验、具备丰富项目资本运作和商业运营管理的商业团队,熟悉的团队能够实现物业经营管理的平稳过度,提高物业运营稳定性,更能在提升管理专业性的同时,实现更低的运营成本。

其中,最大的前线运营商——越秀仲量与越秀怡城商管(简称“越仲怡城”),旗下在管广州国金中心、财富广场、维多利广场等广州中轴线上的6座商业综合体,今年连续实现中新广州知识城等6个项目、超过70万平方米的对外管理输出。

以运营赋能,跨越周期实现有质量的增长

越秀房托林德良指出:“资本能够解决重资产的问题,但运营才是根本出路”。商业运营是一门永无止境的命题。

越秀房托业态组合中,写字楼(含车位)面积占68%,集中在一二线核心CBD区域。越秀房托提出以城市发展规划为导向,寻找各个城市产业动能,以“四个画像”精准定位客户。

“四个画像”即产业画像、行业画像、产品画像与服务画像:产业画像以城市特点为重心,判断产业发展方向与城市未来发展趋势;行业画像是在未来城市产业动能中,寻找项目最适合的目标客群行业;产品画像则描摹目标客群需求画像,精准定义产品;服务画像则是结合定位的行业及产品硬件,提供定制服务,赋能租户。

以上海越秀大厦为例,根据城市发展规划和毗邻“三金中心”,越秀房托提出聚焦成长性金融企业,拓展高端制造业的市场定位。这一举措提升了上海越秀大厦新签成交量,该物业上半年续租率高达七成,出租率高于市场平均水平,并成功引进五家目标优质客户。

产品方面,越秀商投已正式步入“越秀写字楼3.0”时代,以“智慧(Intelligence)+健康(Care)+社群(Community)”为核心理念,提升写字楼的抗风险能力、保持稳定的收益增长。未来,越秀写字楼3.0产将在广州环贸中心(广州ICC)、广州金融城项目、武汉越秀金融汇、南沙越秀金融中心等多个全新的地标型项目中落地,提供更具个性化与差异化的产品。

服务方面,越仲怡城今年率先启动“YEService越商务”,通过越智能(YESwise)、越健康(YEShealth)、越关怀(YESincerity)、越便捷(YESeasy)、越共享(YEShare)、越社群(YESocial)六大核心体系,全力构建“智能、健康、共享、便捷、愉悦”的越商务生态圈,践行城市美好生活的承诺。

数字化运营方面,越秀商投今年6月上线“悦享会”会员平台,覆盖珠江新城CBD写字楼项目企业和约30万白领,提供政务管家、金融管家、置业管家、环保管家、健康管家、幸福管家、行家臻选“6大管家+2大平台”服务体系。它将重构“人、货、场”,从 To B 端的企业会员体系升级为“区块链营销平台”,由点及网全面升华“1+1>2”的营销裂变效果,打造城市数字化“楼宇生态圈”。

在疫情造成巨大冲击的上半年,越秀房托展现出极强的抗风险、跨越经济周期能力。期内,基金写字楼项目逆势增长,收入同比增长3.5%至4.68亿元。特别是,武汉越秀财富中心加强产业链招商,出租率逆势突围,攀升至82.9%,同比增长17.1个百分点。

十五年来,作为领航者,越秀房托与香港REITs市场一道成长,打造了商业运营、资本运营、物业管理“三位一体”的商业模式,给中国内地投资物业资产证券化提供了宝贵的案例。

十五年来,越秀房托与越秀地产一道走出独特的商业地产发展之路,它首开先河,凭借“双平台协作”、“开运金”轻资产运营模式,提供了一个如何利用商业物业融资和退出的模板。

展望未来,越秀房托将寻找第二曲线,把握市场窗口实现优质项目的收购,开辟一条以“商业运营为根本,以金融化为出路”的商业地产发展之路,以前瞻性的视野继续推动中国商业地产REITs发展进程。