维多莉亚花园小区

路过朝阳公园西路，很多人都会注意到看上去“高大上”的维多莉亚花园小区。然而鲜有人知的是，这里的业主和物业、开发商之间的矛盾已持续十余年。今年初，小区所有电梯因缺乏维护而停运，200多户居民只能步行上下楼。

因不具备成立业委会的条件，业主换电梯的诉求一度陷入死局。而破解难题的秘密，就藏在今年5月开始实施的《北京市物业管理条例》中。按照新规，在麦子店街道党工委、朝阳公园社区党委的指导下，维多莉亚花园正式成立物管会并召开临时业主大会，依法依规操持起了更换电梯的事儿。

临时业主大会上，业主们在投票。

起因

电梯频坏被市场监管局封停

今年1月2日，一纸公告贴在了维多莉亚花园小区的电梯间：由于存在严重安全隐患，小区15部电梯即日起全部停运。落款是朝阳区市场监管局。

好像水滴进滚烫的油锅，200多户居民一下子“炸”了：小区最高的楼层是11层，电梯停了，就只能腿儿着上下楼。年轻人尚且感到费劲，更别提有老人、孩子和孕妇的家庭了。

“我们不怪市场监管局，这个锅应该物业公司来背。十多年了，他们从来没给电梯做过正规的维护保养，各种小毛病一直没断过。”一位居民告诉记者，早在前几年，就有不少人曾预测说，小区的电梯早晚得出事儿。去年12月，C单元电梯两次发生事故，居民和外卖员被困轿厢，按了应急求助按钮，却发现没有信号。朝阳区市场监管局检查后，认定15部电梯均存在出厂资料不全，报警装置、紧急照明装置和机械锁装置失效，部分零部件老化等问题，予以依法封停。

居民

腿儿着上下楼却得及时安抚

电梯一时半会儿无法恢复运行，当务之急是先安抚居民情绪，给他们树立信心。小区所在的朝阳公园社区满打满算只有十几位社工，人手不够，麦子店街道办就从8个科室以及相邻社区抽调近50名工作人员，由街道工委书记、街道办主任挂帅成立临时指挥部，共同赶赴维多莉亚花园。

在朝阳公园居委会主任丁建光的记忆里，那个寒冷的冬日是被汗水浸透的，社工们两人一组爬楼敲门，不漏一户地说明情况、询问需求。碰到有病人、孕妇的家庭，他们总要反复叮嘱：出门采买不便，可由社工代购爱心蔬菜包；遇到紧急情况，要赶紧给居委会打电话，哪怕是人背肩扛，也要保证居民第一时间就医。

电梯停运严重影响了居民生活。可正是因为第一时间开展了走访工作，大大缓解了居民的焦虑情绪，12345市民热线的投诉量仅为5件。

在这场艰苦而细致的“爬楼”行动中，社工们和居民唠家常、摸需求，无心插柳，发现了十多位“口袋党员”。在此后成立物管会、更换电梯的一系列工作中，亮出身份的党员们也发挥出了积极作用。

回放

从开盘后糟心事儿就不断

经专业机构勘查，小区电梯长期缺乏正规保养，再加上零部件早已停产，开展大修成本极高。为保证电梯长期安全运行，业主们同意进行彻底更换。

要换电梯，“钱打哪儿来”是大部分小区面临的最大难题。可维多莉亚花园的困境，却远比一个“钱”字更复杂。

约在15年前，高档小区维多莉亚花园一开盘就炙手可热。与随处可见的垂直板楼不同，它大胆采用了圆形英式设计风格，一举拿下鲁班奖，200多套房子很快销售一空。然而，业主们喜迁新居没多久，就发现问题来了：开发商加盖了一层违建，导致小区无法进行规划和竣工验收，拿不到大产权证，不得不长期使用临时水电。业主们缴纳的公共维修基金，也被开发商违规截留。

说起小区的糟心事，业主林红能吐槽一小时不带重样儿。“当年我们买房时，开发商承诺会聘请一家非常正规的物业公司。但是没经我们同意，开发商就引进了一家并不知名的物业公司。”林红说，物业费高达每月每平方米8.5元，但他们能享受到的却仅仅是清洁、安保等基础服务，停水停电、房屋漏水、电梯停运、跑冒滴漏都是家常便饭。在绝大部分业主看来，物业和开发商是在“穿一条裤子”，他们自然选择拒缴物业费。

爆发

换电梯必须先炒掉物业公司

这些年，小区业主曾4次尝试筹建业委会，希望走合法程序外聘新物业，但无一例外都以失败告终。因为按照相关法规，成立业委会需业主联名提交申请，满足“面积过半、人数过半”的要求，而业委会候选人则必须满足“按时交纳物业费”的条件。

重重积怨，在如今更换电梯的当口儿集中爆发了。

今年初，居委会摸底发现，大部分业主支持自筹资金更换电梯，但前提是必须先“炒”掉物业公司。这其中的逻辑不难理解：眼下无法成立业委会，业主们无法亲自操持换梯事宜；同时大家又不信任物业，不愿把数百万元的采购资金交给他们。“电梯出事儿就是因为物业不作为，我们怎么可能再把电梯交给他们呢？”林红说。

一个个矛盾，环环紧扣，圈绕着圈。一时之间，维多莉亚花园更换电梯的事儿，似乎走进了死胡同。

直到今年5月，《北京市物业管理条例》实施，才为解决这个难题打开了突破口。

转机

新条例终于把堵点打通了！

针对业委会“成立难”的小区，《北京市物业管理条例》首次提出建立物业管理委员会制度，组建过渡性质的“物业管理委员会”作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项。堵点一下子打通了！

5月底，通过社区“两委”推荐和业主自荐，维多莉亚花园小区参照成立业委会的细节、程序和要求，成立了物管会。7位成员中包括2名居委会社工、4名业主代表和1位物业使用人，一同成立的还有物管会党支部，在社区党委指导下开展工作。

成立当天，物管会就决定召开临时业主大会，就自筹资金更换电梯、更换物业公司等事宜进行投票表决。

袁先生是物管会的7位成员之一，也是丁建光在“爬楼”行动中发现的一名在职党员。虽然工作忙碌，上有老下有小，他仍然抽出大量时间参与物管会筹建，为换梯而不懈努力着。“这些年，一户又一户邻居贱卖房子，失望搬走。但是我们这些业主不愿放弃，相信肯定能依法合规维护自己的权益。”袁先生说，从物管会成立到举行票决，只有短短几天时间，他和林红等人一一联系各位业主，同时紧锣密鼓考察各品牌电梯和物业公司。

成果

投票公示后终于要换新了！

麦子店街道办也吹响了“集结哨”，朝阳区社工委、住建委、房管局、市场监管局、电梯协会等单位应声而来，共同为小区制定换梯方案，解答业主疑问。

6月的第一个星期天，维多莉亚花园物管会的首次临时业主大会召开了。百余户业主们携带身份证、房产证来到投票现场，依次在工作人员的带领下签到、领票、划票，庄重投下自己的一票。

由于疫情原因，数十户居民无法回到北京进行现场投票。物管会事先征询了律师、公证处等多方意见，制定了相应的视频投票方案。

6月16日，在公证员、街道办、社区居委会和业主代表的见证下，物管会正式开票。在160张有效票中，同意自筹资金更换电梯、终止与现有物业公司事实服务的业主数量均超过85%，建筑物面积占比也超过了50%。经过7天的公示，该投票结果将于今天正式生效。

停运近半年的15部电梯，终于要换新了，困扰维多莉亚花园十多年的物业问题，也有望得到解决。

来源：北京晚报     记者 朱松梅

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