张存 制图

去年1月，葛阿姨与买房人王女士和中介公司共同签订了一份房屋买卖合同，将自己名下一套49平方米的房子卖给王女士。合同中约定房屋总价为586万元，而且葛阿姨保证本人、共有权人同意出售房屋，如因该种原因导致合同无效或不能履行，葛阿姨除退还已收款项外，还要承担房屋成交总价20%的违约责任。

合同签订后，王女士交纳了20万元定金，开始办理购房资质审核等事宜。而葛阿姨回家后把自己卖房的事告诉了丈夫，丈夫坚决不同意，还气得生了病。去年5月，当中介公司通知葛阿姨配合办理网签时，她明确表示不再履行合同。

葛阿姨说，她对卖房的事存在重大误解，以为房产证上写着她的名字，她就有权出售房屋。实际上，房子是她婚后通过公房改革购买的，折算了夫妇俩人的工龄，因此属于夫妻共同财产。丈夫不同意，房子就卖不了。葛阿姨只好提起诉讼，要求解除买卖合同。

买房人王女士说，自己买这套房子是为了解决孩子上学落户的问题，葛阿姨的违约行为给她家造成了巨大压力，同小区同户型的房子已经涨了几十万元。葛阿姨未获得配偶同意，无法履行合同，已构成违约。王女士提出反诉，要求对方退还20万元定金，并支付房屋成交总价的20%的违约金117.7万元及相应利息等。

葛阿姨认为对方只支付了20万元定金，索要117万元违约金数额过高。

在诉讼过程中，经王女士申请，法院对涉案房屋的价值进行了评估，鉴定数额为638万余元，比合同约定的价款涨了50多万。

法院审理后，认定葛阿姨单方面拒绝继续履行合同构成违约，判决解除双方签订的房屋买卖合同，葛阿姨退还王女士20万元定金。至于违约金的数额，法院认为，房屋市场价评估数额为638万余元，双方合同约定总价为586万元，葛阿姨提出违约金过高的抗辩，具有一定合理性。法院结合王女士支付定金20万元、葛阿姨拒绝履行合同的时间点、评估结果、当事人过错程度及预期利益等综合因素，酌情判定葛阿姨支付50万元违约金。

来源 北京晚报 记者 孙莹 编辑 王宁江

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