王金辉 制图

买房人孟先生经中介居间介绍，看中了西城区的一套房子。当时，出面与孟先生签订购房合同的是张女士的儿子刘先生。孟先生觉得，儿子代表母亲办理卖房手续挺正常，也没多加个心眼儿，在没看见张女士的授权委托书的情况下，轻信了刘先生的承诺，支付了3万元的买房定金，签了合同。

不成想，房主张女士根本不同意卖房，以儿子无权代理为由，拒绝追认房屋买卖合同，也拒绝协助孟先生办理贷款、过户等手续。孟先生屡次催告无果的情况下，只得将刘先生告上法院。在诉讼期间，孟先生申请对涉案房屋的市场价值进行鉴定。经评估，这套房子价值320万元。距离孟先生签订合同不到一年的时间，已经涨了68万元。

孟先生认为，自己无法购买涉案房屋是由于刘先生未取得其母授权，却谎称已经获得授权而签订合同，因此刘先生应该承担缔约过失，不仅要退还3万元定金，还要赔偿他房价增幅损失68万元。

法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

刘先生代母亲签订卖房合同时，没有提供相应的授权手续，也没有其他证据证明刘先生取得了授权以及张女士对儿子的代理行为进行了追认，因此法院认定刘先生无权代理母亲签订合同，房屋买卖合同对张女士不发生效力。刘先生应向买房人孟先生承担合同无效后的赔偿责任。

合同无效后，刘先生收取的3万元定金应予返还。至于孟先生所主张的差价损失，法院认为，孟先生早在房屋不能按时过户时就已经知道张女士拒绝追认儿子的代理行为，孟先生应当采取合理措施避免损失扩大。另外，孟先生在签订合同时，清楚刘先生没有提供委托代理手续，合同可能存在无效的风险。法院最终酌情确定刘先生赔偿孟先生损失10万元。

来源：北京晚报 记者 孙莹