资料图  王金辉 制图

唯一住房拍卖 需预留租金

相比于普通动产拍卖，“法拍房”的价值大、成交率高。门头沟法院统计近三年的司法拍卖情况发现，普通动产司法拍卖的成交率为42%，成交金额0.91亿元，物品单价在几元至数万元不等。而相比之下，房产成交率为59%，成交52套房产的总金额高达2.08亿元。

“房产如果处置成功，意味着申请人能够拿到更多的钱，而房产的高价值也能对被执行人形成有效威慑。”门头沟法院执行局王磊法官表示，房屋上拍能够督促被执行人尽快清偿债务，近三年已有18名被执行人在正式开拍前，主动履行了执行义务，顺利保障了申请人的权益。

王磊法官曾经办理过某担保公司申请执行代某一案，在谈话时，代某称这处住房是他名下唯一的房屋，且其母亲、姥姥也都在这里居住，需要由代某扶养。他以此为理由，请求法院不要对这处房产进行强制拍卖。

但事实上，“唯一住房不能拍卖”是代某的一种误读，王磊法官表示，法院在为被执行人预留5至8年的房屋租金后，即可对其名下的唯一住房进行依法拍卖。

考虑到代某的实际情况，虽然在最终拍卖后，债务人的债务并未得到全额清偿，门头沟法院还是为代某预留了20余万元的房屋租金，保障其生存权。且在拍卖唯一住房时，法院会给被执行人预留6个月的宽限期进行腾房。

倒签租赁合同 可能被处罚

“法拍房”交接程序复杂，使得不少竞买人存在顾虑。特别是如果被执行的不动产上存在酒店、餐饮等经营单位，竞买人可能需要为商户提供一定的缓冲期。

“执行中，确实可能存在被执行人为了规避执行，进行倒签租赁协议的情况。”王磊法官介绍，因为法律有“买卖不破租赁”的规定，如果房屋上已经存在了有效的承租人，即使房屋所有权变更，承租人也可以继续租赁房屋，因此有人会在房屋被查封后伪造租赁合同，意图规避执行。

因此在上拍前，法院会对租赁情况进行实质审查，会通过租赁合同、银行流水等材料审查，及实地走访居委会、物业等方式，确认房屋情况，并在拍卖公告上写明。如果被执行人确系恶意规避执行，法院还可以对其采取司法惩戒措施。

当然，实践中还会遇到更复杂的情况，王磊法官曾遇到一套涉案房屋，其中居住着被执行人张某患癌症的耄耋母亲和其智力残疾、肢体残疾的子女。这种情况下很难认定相关人属于恶意占房，强制腾退房屋存在很大的难度，需要竞买人预先考虑周全。

这些房屋的实际情况，虽然拍卖公告上均会公示，但仍然比不上实地看样直观、形象。在门头沟法院的一起房产拍卖中，竞买人亲自看了房屋，但在其竞拍成功后，其爱人却以自己没有实际看样，房屋不符合预期为由不同意购买。但王磊法官表示，悔拍行为法院并不支持，除了不予退还保证金外，如果属于恶意悔拍的，法院可以对其执行罚款、拘留。

王磊法官建议，在竞买法拍房屋时，需要认真阅读拍卖公告，亲自看样，仔细咨询相关问题，并经过理性思考决定是否参与。如果有任何疑问，务必直接与法院工作人员联系，不要轻信其他网站、中介的承诺，除拍卖保证金外，无需向任何人缴纳佣金。

来源：北京晚报 记者：刘苏雅

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