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房产司法拍卖常遇腾房难,唯一住房拍卖需预留租金

2019-09-11 14:12 北京晚报 TF021

近年来,“法拍房”因为拍卖过程公开透明、起拍价较低,受到越来越多的关注。今天上午,门头沟法院召开涉房产司法网络拍卖问题新闻通报会。法官在执行工作中发现,因为房产涉及被执行人的重大利益,法院在法拍房屋时常会遇到强烈抵触,如强占房屋拒不搬离、倒签租赁合同等情况,导致腾房难。

资料图  王金辉 制图

唯一住房拍卖 需预留租金

相比于普通动产拍卖,“法拍房”的价值大、成交率高。门头沟法院统计近三年的司法拍卖情况发现,普通动产司法拍卖的成交率为42%,成交金额0.91亿元,物品单价在几元至数万元不等。而相比之下,房产成交率为59%,成交52套房产的总金额高达2.08亿元。

“房产如果处置成功,意味着申请人能够拿到更多的钱,而房产的高价值也能对被执行人形成有效威慑。”门头沟法院执行局王磊法官表示,房屋上拍能够督促被执行人尽快清偿债务,近三年已有18名被执行人在正式开拍前,主动履行了执行义务,顺利保障了申请人的权益。

王磊法官曾经办理过某担保公司申请执行代某一案,在谈话时,代某称这处住房是他名下唯一的房屋,且其母亲、姥姥也都在这里居住,需要由代某扶养。他以此为理由,请求法院不要对这处房产进行强制拍卖。

但事实上,“唯一住房不能拍卖”是代某的一种误读,王磊法官表示,法院在为被执行人预留5至8年的房屋租金后,即可对其名下的唯一住房进行依法拍卖。

考虑到代某的实际情况,虽然在最终拍卖后,债务人的债务并未得到全额清偿,门头沟法院还是为代某预留了20余万元的房屋租金,保障其生存权。且在拍卖唯一住房时,法院会给被执行人预留6个月的宽限期进行腾房。

倒签租赁合同 可能被处罚

“法拍房”交接程序复杂,使得不少竞买人存在顾虑。特别是如果被执行的不动产上存在酒店、餐饮等经营单位,竞买人可能需要为商户提供一定的缓冲期。

“执行中,确实可能存在被执行人为了规避执行,进行倒签租赁协议的情况。”王磊法官介绍,因为法律有“买卖不破租赁”的规定,如果房屋上已经存在了有效的承租人,即使房屋所有权变更,承租人也可以继续租赁房屋,因此有人会在房屋被查封后伪造租赁合同,意图规避执行。

因此在上拍前,法院会对租赁情况进行实质审查,会通过租赁合同、银行流水等材料审查,及实地走访居委会、物业等方式,确认房屋情况,并在拍卖公告上写明。如果被执行人确系恶意规避执行,法院还可以对其采取司法惩戒措施。

当然,实践中还会遇到更复杂的情况,王磊法官曾遇到一套涉案房屋,其中居住着被执行人张某患癌症的耄耋母亲和其智力残疾、肢体残疾的子女。这种情况下很难认定相关人属于恶意占房,强制腾退房屋存在很大的难度,需要竞买人预先考虑周全。

这些房屋的实际情况,虽然拍卖公告上均会公示,但仍然比不上实地看样直观、形象。在门头沟法院的一起房产拍卖中,竞买人亲自看了房屋,但在其竞拍成功后,其爱人却以自己没有实际看样,房屋不符合预期为由不同意购买。但王磊法官表示,悔拍行为法院并不支持,除了不予退还保证金外,如果属于恶意悔拍的,法院可以对其执行罚款、拘留。

王磊法官建议,在竞买法拍房屋时,需要认真阅读拍卖公告,亲自看样,仔细咨询相关问题,并经过理性思考决定是否参与。如果有任何疑问,务必直接与法院工作人员联系,不要轻信其他网站、中介的承诺,除拍卖保证金外,无需向任何人缴纳佣金。

 

来源:北京晚报 记者:刘苏雅

流程编辑:TF021

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