想换房的

感觉反而踏实了

作为一个职场新人，小美做二手房经纪人也就短短1年零3个月的时间。三次楼市下跌的2008年、2011年和2014年，小美只从师傅的口中听说过，但春节后到3月初的这一轮成交热，她是真真切切经历过的。

“我也说不好有什么具体的刺激原因，但去年11月，楼市还是蛮稳的，但过了春节后，市场就噌地起来了。”小美记得，有几天，她的师傅带着她，一天就能成交两单买卖，而这个数字若放到2016年市场较清淡时，可能是一个门店一个星期的总成交量。

“最深的感觉是，买房人都很急躁、慌张，有种不上车就没机会的感觉。”令小美印象深刻的，是她师傅曾经的一位客户、一个32岁的单身男士。3年前，那位先生通过师傅买了一套近60平方米的大一居，一个人住得一直很舒心，3月12日那天，他突然打电话过来，要求给他在同一区域找套80平方米左右的两居室。理由就是，感觉小区的房价在涨，害怕再过两年想换房都没有经济能力了。

“要从一买一卖的角度看，他可以称得上是改善型刚需，但这种刚需又不是特别的急迫。”小美说，没见面前，她以为对方是有近期结婚或接家人同住的打算，所以需要扩大生活面积，但聊了一次天后，她才发现，这位业主对现实居住面积的“不满”更多的来自于对未来买不起房的隐忧，“有点为了换房而强努着换房的意味。”

在小美所工作的东四环区域，20平方米就意味着大约150万元。3月13日到3月16日，小美接连找了4套房，剔除户型不好、价格不满意等原因，对方看中了其中一套南北通透的72平方米两居。然而，就在要和卖房业主约着坐下来面谈时，卖方改变了主意，“觉得换房要走流程，拿到首付款的时间太长，而与此同时，另一位经纪人推荐了一个无需换房的买方。”

也正是这个改变，让很多事情都变化了。3月17日，北京出台了新的调控政策，这位32岁的单身业主被划入换房就算二套的范围。当天晚上，从网上看到新闻后，他就告诉小美，幸亏没有瞎折腾，否则现在就得被筹措“多出”的两成首付而愁白了头。

“我问他，您不后悔没早点启动买房？他告诉我，其实当初打电话来找房时，更多是出于担心，既担心房价继续涨，也有点担心在高点入位，现在彻底踏实了，换房的心思也没那么强烈了。”小美告诉记者，新政执行半个月，至少担心、害怕这种字眼出现在买房人口中的频率越来越低。

与此同时，看房人也在减少。“反正这个清明假期，几乎没什么人来看房。我给一位客户打电话，他甚至告诉我，他准备去河北买房了。”

刚需客

出不出手很纠结

平淡的清明假期，是记者采访中从多位经纪人口中听到的共同感想。昨天下午，记者走访了东三环的多家中介门店，除了或站在门外或坐在店内的经纪人外，很难看得到主动走进门店的看房人。而在中介网站上挂出的某小区17套房源中，在这个三天小长假中有过被带看记录的房源为零。甚至，记者看到，其中一套122平方米的三居室，69000元/平方米的报价为同小区最低，最近的一次看房记录也在10天前。

“新政出台后，我们就预想到，买家和卖家都会有一阵子观望期。”一位店长告诉记者，经纪人最近在忙的都是3月份的“在途单”，有的是成交手续还没有走完，有的是买家或卖家正在考虑是否可能毁约。“对买家来说，买涨不买跌还是不少人的普遍心理。”

90后的丁先生就属于“买涨不买跌”的买家。3月18日新政之前，丁先生看中了十里堡区域一套60多平方米的两居室，只因为业主不愿意降价，僵持了3天，就遇上了新的楼市调控。和许多买家不同的是，首次置业的丁先生属于唯一不受调控影响的人群，没有贷款记录又购买普通住宅的他，依然可以享受35%的首付，只是贷款利率从9折上升到95折，而贷款年限少了5年。“看得出来，新政出台之后，业主对我的态度和善了不少。”

新政之前，这套房的报价是350万元，丁先生想谈到348万元但业主不同意。新政之后，业主表示愿意降价2万元了，可丁先生又犹豫了，提出想再降5万元，342万元就当场签约。对于这个降幅，业主又没同意。

“348万元也算在我最初的预期之内，可我就怕买贵了。”他告诉记者，看着这一轮楼市调控的力度，他总想着未来也许会降价，如果现在入手，用过了贷款记录，将来真降价了，可就没法再买房了。“买还是不买，太纠结了。”

同样纠结的还有卖房人，纠结于该降价换量，还是稳着价格等观望结束。

投资客

利空越来越多

表面看，唯一没有变化的，也许就是持币买房的投资客。调控出台后，多数投资客依然还在看多楼市，也依然想着买房投资。只是，面对究竟去哪买房的问题，投资客也变得拿不定主意。

“我那套商住房，最终还是没买下来。”清明假期，一位买房投资的北京人告诉记者，他在一个月前定下的一套商住房，因为刚出台的商住限购政策，已经不具备购买资质了，准备好的首付款也付不出去了。

“该去哪里买？我现在也有点打鼓。”他表示，自己过去一直是看好北京的，但最近各种“利空”消息传来，他也有点不确定了。就在这个小长假，他认识的朋友中有去雄安买房的，甚至还有人去涿州看房的，可房子还没“落袋为安”，雄安封盘的消息就传出来了，钻政策空子的方法已经开始失效了。而更大的“利空”在于，投资炒房可用的杠杆越来越小。

预测

成交量将持续回落

据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，317新政出台后的14个交易日，即从3月18日到3月31日，我爱我家在北京区域的新增买房客户登记量，环比新政出台前的3月4日到3月17日减少了23.6%；新增出售房源挂牌量，环比新政出台前增长58.8%；顾客从看房至下定金购房的天数平均为10日，比新政发布前延长7日。与此同时，受需求减少，市场观望情绪影响，317新政出台后的14个交易日，北京区域通过我爱我家达成的新增买卖合同签订量，环比新政出台前下跌66%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，楼市调控政策的持续收紧，对缓解市场恐慌情绪、稳定市场预期起到了立竿见影的作用。买房客户，一方面，政策的收紧让购房人更加理性，像新政之前那种恐慌、抢购的心态不再；另一方面，限购和二套认定标准收紧，使得部分购房家庭取消或延缓了购房计划，购房人群普遍陷入观望，需求明显萎缩。卖房业主，像新政之前那种惜售、跳价的现象不再，部分着急出售回款的业主，面对突然冷却的市场，着急出售意愿更加强烈。

胡景晖预计，受楼市调控持续从紧的影响，北京二手房市场成交量还将继续回落，随着成交量的回落，房价也将企稳，前期价格涨幅过大、总价过高的房源挂牌价和成交价都将出现回落。

来源：北京晚报  记者 赵莹莹