今年，索要公共收益方式的转变在于《北京市物业管理条例》中规定，对于挪用、侵占公共收益的行为，可以由住建等主管部门责令退还。

不菲的小区公共收益，也让物业公司盯住了这块肥肉，侵占不给、拖延战术、瓦解业委会等行为，让许多小区业主在索要公共收益时遇到难题。

拖延战术：年年要收益次次打官司

南四环十八里店南桥向南大约1.5公里，恋日绿岛小区中的道路上停满车辆，使得原有车道只剩下一条可以通行。小区中的广场上也施划车位，成为停车场。

《物权法》第七十四条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”而原本属于公共收益的停车费，居民在索要过程中却波折不断。

在2016年物业公司与小区签订的《北京市恋日绿岛物业服务合同》中约定：“物业公司每年3月15日前向业委会支付停车服务费收益，第一年为10万元，第二年为15万元，第三年为20万元。”

但合同中约定的事项未能履约，小区业委会开始走司法程序进行诉讼。每年的停车收益，都需要经过诉讼的方式进行。最近的一次诉讼为索要2018年的20万元停车收益，法院终审判决显示该小区物业公司应按照约定返还公共收益。“本来以为赢了官司就能得到钱，但事实并不是这样。”该小区业委会一名委员表示，物业公司并未向账户转账。

“经过了诉讼后，我们又申请了强制执行，最终才把收益要回来。”该小区业委会一名委员表示，但是扣除律师代理费、强制执行等费用后，账户上还剩下的资金只有几万元。“很大一部分收益都支付了各种费用，这样的维权成本确实太高，也让居民的利益受到了损害。”

瓦解战术：业委会解散收益收不到

在东二环附近的一个小区，同样面临着公共收益难以收回的情况。

该小区居住着4000多户居民，曾在多年前成立业委会。也在“物业委托协议”中写明，地下车库收费为300元/月，地面车位为150元/月。地下车库、地面车位扣除物业公司经营成本外，经双方确认后余额部分分配比例为业委会获得70%，物业公司得到30%。物业公司应向业委会账户按时支付公共收益分成金额。

但在业委会成立三年之后，业委会成员任职到期，并未进行新的选举，业委会也随之解散。

小区一名业主表示，物业公司按照合同约定在业委会解散前，曾经付过两次公共收益。但是，在业委会解散之后，这笔钱则未再被提及。该小区并未更换过物业公司，虽然此前的合同已经到期，但是该物业公司一直在小区中事实服务，应按照此前的约定进行工作。

该小区物业公司一名工作人员认为，小区业委会早已不复存在，合同约定也已过期。同时，没有业委会主体，应该由谁来接受这笔公共收益都是问题。

同样的困惑也在业主中存在，成立了新业委会后，其与老业委会间的空档期中的公共收益该如何索要。“业委会是业主大会的执行机构，只要成立了业委大会，选举出业委会的小区，即使业委会解散，但是业主大会一直存在。同时，业委会的对公账户还在，物业公司也应按照约定向该账户中汇钱，在新业委会选出前，物业公司无权动用这笔资金。这笔公共收益的资金一直没有到账，直接进入了物业公司的腰包。”

忽悠战术：未设业委会账目少公开

在南四环附近的一个小区，业主入住六年以来，并未成立业委会，地面停车位一直被物业公司出租，因此产生的收益，业主从未得到。

“还有电梯广告费、快递柜入场费等，物业公司也都收取了费用，但是这些公共收益业主也从未见过。产生的收益与资金去向，物业公司也不进行公示。”一名业主表示，小区住宅的公共区域，产生的费用应属于业主共有，不应成为物业公司的外快。

该小区物业公司一名工作人员表示，小区地上车位的停车备案手续齐备，经营合法，与电梯广告费、快递柜入场费等经营收入作为物业公司收入的一部分与物业服务总成本支出一并列入整体经营核算中。

“很多业主对此政策了解不多，也让物业公司有了‘忽悠’业主的机会，将这笔收入贪为己有。业主询问公共收益的时候，物业公司就告诉业主，这钱用在了补充物业费上了。”北京物业管理专家童超表示，多年来，应归属业主所有，并可用于小区建设、业主大会、业委会日常开支的公共收益都被物业企业非法侵占了。根据新物业管理条例，专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金额应优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。“对于小区中产生的公共收益，需要对此形成更有效的利用方式和监管途径。”

来源：北京日报客户端 | 记者 赵喜斌

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