2020年伊始，全国多个城市土地市场奏响“冰与火之歌”。

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土地市场区域间热度分化更为明显：一线城市土地市场坚挺，土地出让金、楼面价、溢价率等呈现上涨趋势；二线核心城市保持相对强劲的生命力，开发商拿地热度并未明显下降；但三四线城市土地市场受疫情影响较大，成交量同比下降，流拍率更是创近年新高。

业内人士指出，在资金流不充裕的情况下，房企选择参拍地块更为谨慎，非优质地块较此前更易流拍，但对热点城市、优质土地的争抢依然激烈。

北京土地市场回暖 恒大回归

疫情之下，规模房企的拿地热情不减。

4月15日，北京密云两宗不限价住宅地块集中出让，以36.36亿元的总成交价，拉开新一轮土拍之战的帷幕。

最终，恒大以21.4亿拿下密云经济开发区一宗宅地，溢价率约15.7%；“住总+首开+旭辉+花样年”联合体以14.96亿底价，拍得密云檀营乡宅地；绿城以49.77%的高溢价率，将通州台湖镇一地块收入囊中。

而此次击退“首开+住总+路劲”三家联合体的恒大，已逾四年未现身北京土地市场。合硕机构首席分析师郭毅分析指出，“恒大此次在京拿地，或为抄底北京土地市场之举。”

尽管2020年开年疫情严峻，北京土地市场仍率先开拍，缔造2月“开门红”。

截至4月13日，北京土地交易728亿元，位列交易金额最高城市。而在一季度，北京以672亿元的土地出让总金额位居全国第二，仅次于上海。

供应方面，北京1-3月共推出土地规划建面227.98万平方米，其中宅地190.96万平方米，商办用地5.94平方米。最新数据显示，截至4月15日，新增挂牌宅地达18宗，远高于过去两年同期挂牌量。

优质地块成交较多及“不限价”宅地的密集供应，共同推高了北京土地市场的成交楼面价。据克而瑞统计，一季度，北京的土地成交楼面价约为34864元/平方米，其中住宅用地的成交楼面价约为37057元/平方米，同比上涨约81%。

记者梳理发现，一季度北京成交的16宗宅地，涵盖了海淀、石景山、大兴、通州、昌平五个区域，包括首钢、四季青、东小口、台湖等热点位置。近年来鲜少供地的海淀区，也积极出让2宗地块，成交楼面价均超过7万元/平方米。

业内人士认为，纯住宅属性的优质地块入市，一定程度上提升了土地竞买的参与度，多宗地块被规模房企追捧。

优质地块热度回升 推高溢价率

在北京之后，上海土地成交722亿元、杭州土地成交659亿元、苏州土地成交437亿元。随着一二线城市优质土地供应开闸，主流房企纷纷回归一二线城市拿地。

放眼全国，目前多个城市纷纷出让较为优质的地块，多宗土地以高溢价成交。据克而瑞监测，佛山、常州、温州、福清、徐州等多个城市平均溢价率超过30%。

“土地市场仍未完全恢复，但优质地块价格水涨船高。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里如是说。

据克而瑞发布数据显示，一季度，北京、上海、深圳及广州整体成交量较去年同期增长5%，金额同比上涨37%。

广东花都区出让的一宗地块，吸引世茂、时代、雅居乐、佳兆业、恒大等7家房企竞拍。经过54轮竞拍后，恒大以22.06亿元竞得，折合楼面价12406元/平方米，溢价率达34.83%。

福州鼓楼区一宗商住用地，保利以总价41.42亿元竞得，成交楼面价27997.59元/平方米，溢价率为44.83%。

此外，成都天府新区青松湿地宅地、太原万柏林地块、昆明呈贡地块等成交溢价率均在40%以上，带动二线城市土地市场热度上行。其中，太原出让的地块是近来快速发展的南内环西板块，最终由富力以45%的高溢价竞得。

“从全国来看，活跃的土地市场相对集中在少数城市。”中原地产首席分析师张大伟表示，受疫情影响，部分房企判断市场会快速企稳，政策刺激楼市，因此在局部热点城市掀起拿地热。

在马千里看来，随着土地市场逐渐稳定，大部分城市土地供应恢复至正常水平，热点城市的优质地块对地价的拉动作用将会被减弱。二季度，地价进一步上涨预期微弱，后续地价将会呈现出较为平稳的走势。

流拍率达10% 创近四年新高

在北京、上海等多城土地市场日趋回暖的背景下，部分城市多宗地块却遭遇尴尬的流拍。

中原集团大陆区二级市场战略中心的研究显示，今年一季度，全国住宅用地流拍663宗，流拍率高达10%，远高于近四年的任何一个季度。

2月份以来，环郑州区域多宗土地出现流拍情况。新郑新区2宗住宅用地接连流拍，南龙湖1宗商服用地流拍，焦作3宗地块流拍，濮阳2宗地流拍……

据克而瑞监测，4月上旬重点城市土地流拍率连续两周环比增长。4月6日-12日，土地流拍率高达19.3%。流拍率大幅上升，主要在于义乌因规划调整收回多宗小体量地块。此外，位置较为偏远的宅地以及条件一般的商办地块流拍较多。

事实上，企业手中的现金决定了土地市场的热度。流拍地块出现的背后，是主流房企越发谨慎的拿地心态。

受经济形势影响，一些主流房企拿地意愿不强。中原地产数据显示，销售额3000亿元以上的7家房企中，仅绿地控股、中国恒大3月单月同比为正，其余5家中海地产、万科地产、碧桂园、融创中国、保利发展3月单月拿地额同比均下滑。

土地市场的走势已现分化。马千里表示，随着房企融资环境收紧，企业拿地态度愈发谨慎。在大多数房企资金流不充裕的情况下，吸引力不大的地块较此前更易流拍。

近三成高价地未入市 拿地须谨慎

这个春天，虽然偶有地块流拍，但主流房企对核心城市、优质土地的争抢依然激烈，近期土地市场涌现多宗高价地。

而在这个快周转开发的时代，高价地一定程度上拖了企业后腿。

马千里介绍，近两年，2016年、2017年成交的一大波高价地集中入市，考虑到政府“稳地价、稳房价、稳预期”调控预期不变，大部分城市限价持续从严执行，典型一二线城市中，已经入市的高价地仅有四成能够实现盈利。

其中，天津和上海两城盈利的高价地比重仅有四成，而南京、合肥、杭州和北京等城市更低，高价地的盈利占比仅有三成，有七成高价地面临亏损。

“尤其是杭州和北京，两城市有高度的相似性，房价均在2015、2016、2017年上半年经历了高速上涨。”马千里表示，当时大部分房企去库存取得了阶段性成果，对楼市充满信心，补仓意愿强烈，拿地有些“不计成本”、缺乏理智，因此2017、2018年诞生了许多区域性高价地，这一波高价地上市正好赶上严苛的限价调控，因此项目大多难逃亏损的命运。

目前典型一二线城市中，仍有近三成高价地还未入市。

譬如，2017年北京出让一宗地，成交楼板价58080元/平方米，商品住房需满足“9070”政策，且销售均价不超过89068元/平方米，最高销售单价不得超过93521元/平方米。由于盈利空间不足，至今尚未入市。

上海静安中兴高价地，2016年融信以100218元/平方米的楼板价拿下这宗土地，但3年半的时间过去，依然尚未入市；南京高价地，葛洲坝南京中国府也依然未入市。

此外，在杭州西湖、江干、上城等区域亦有部分未入市的高价地。上述地块楼板价接近或超4万元/平方米，这一价格接近或超过当时周边同类项目的售价。

“这类地块单价过高，参照周边同等类型项目销售价格，造价加成本之和占房价的比重也趋于高位。”马千里指出，在当前较为严苛的限价背景下，这类高价地入市的盈利空间不大，大概率面临亏损的命运。这类单价极高的高价地入市周期预计将超2年。

高价地往往意味着项目盈利空间难有保障，房企在高成本进入时应谨慎。对于地价较高的稀缺优质地块，可适度考虑，但要充分考虑企业的现金流。

文/阳叶萍   摄/赫天雪