经历了限购、限价、限贷的长沙，在中部省会六城市中房价最低，堪称“一股清流”。正如穿城而过、波澜不惊的湘江水，长沙流淌着“霸蛮”的基因，也袒露出“佛系”的底色。被称为“娱乐之都”的长沙，曾获得中国最具幸福感城市称号，这里的人们相信快乐是人生的最高价值，无辣不欢，小富即安。

而今，长沙的“佛系”楼市正面临去化分化严重的尴尬：一边是火爆的摇号买房，一边是去化率不足两位数。记者春节返乡调查发现，楼市下行趋势下，性价比高、地段好、优质配套的项目开盘日光，而不那么“好”的楼盘却去化惨淡。长沙的新房市场竞争加剧，可谓“冰火两重天”。

热销盘摇号火爆

长沙的“佛系”楼市背后，是一系列足够严苛的调控政策，限购、限价、限贷等全面升级。2019年，长沙一系列楼市调控政策继续加码，如公积金新政、取消二套房契税优惠、房贷利率换锚、锁定开发商平均利润、网签（备案）满6年可购第二套房等。

一些房产中介也感受到了“寒意”。长沙雨花区某房产销售告诉记者，“前两年由于限购，公司关了好多家门店。2019年的限购政策仍未放松，房子不太好卖。”

“长沙本地人大多有房，对于买房置业比较佛系，而且外来购买力不足。”长沙购房者钟女士说，很多长沙本地人基本都有一套或不止一套单位分房，他们没有买商品房的习惯和需求。

楼市遇冷，长沙依旧出现了一些热销盘，购房者需要通过摇号才能选房。

2020年1月，长沙高铁南站附近的热门盘阳光城尚东湾进行网上摇号， 均价8500元/平方米的毛坯房销售火爆。参与摇号的庞女士表示：“我们摇到的改善户型就有20多人一起抢，刚需户型抢的人就更多了。”

长房云时代是长沙岳麓区的热门楼盘之一。该项目售楼处工作人员称，长房云时代的普通住宅均已预售完，目前仅剩公寓和少量商铺在售。2019年9月21日，长房云时代20号栋毛坯开售，开盘价7500-8900元/平方米。小区居民罗先生告诉记者：“小区性价比高，很多刚需参与摇号，记得当时群里有近百人认筹，最后只摇中几个人。”

（长沙长房云时代售楼处）

实际上，阳光城尚东湾和长房云时代等楼盘都是“限价盘”，相较于同地段二手房，首先在价格上有竞争优势，而且都主打刚需户型、毛坯开售，性价比较高，因此吸引众多刚需购房者。

开盘去化分化严重

有的盘次次日光，有的盘则去化惨淡。

湖南中原数据平台显示，2019年5月20日至26日，长沙楼市共有10个住宅项目开盘，推出住宅3079套，成交1728套。其中有楼盘开盘去化率高达72%，但也有南城某楼盘开盘去化率仅有8%。

楼市下行趋势下，一些高性价比项目却风采依旧。2019年6月北辰三角洲开盘推出1560套房源，共有3839户参与认筹。2019年12月保利天禧开盘，188套大平层吸引了967户参与认筹，认筹比高达5:1。

即使同一片区，开盘去化数据也分化严重，这点在热门板块梅溪湖尤为突出。2019年11月梅溪华府G3栋获批预售证，168套可售房源开盘全部售完。该楼盘G6栋和G7栋毛坯开售，也是次次日光。而位于同一片区的另一项目2019年9月首次开盘时，去化率仅21%。有分析称，户型偏大、精装修“货不对板”以及购房需求减少是一些楼盘去化率低的主要原因。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，楼盘去化分化严重的区别在于性价比，区位好、配置好、性价比高的项目不愁去化，而不那么“好”的项目自然去化惨淡。目前长沙楼市进入降温通道，加之调控政策并未明显松动，一些住房改善型需求强烈、具备购买能力的购房者却没有购房资格。随着新增客源减少，预计未来长沙楼市成交分化将更加严重。

土地供应达七年新高

2019年，长沙土地市场又是海量供应的一年。基于火爆的土地市场，2020年长沙将有大量新增供应入市，未来新房市场的竞争将会更加激烈。

戴德梁行长沙分公司发布的2019年长沙房地产市场研究报告称，2019年，长沙市内六区土地市场供应量达近七年最高，共1046万平方米，较去年同期增长约35.1%。

新房住宅供应量也相应增加。据《2019年度长沙楼市白皮书》显示，2019年长沙市内六区和长沙县商品住宅供应1898万平方米，相比2018年高位再增长10.67%。从供销对比来看，2019年长沙市住宅供销比为1.24，内六区和长沙县住宅供销比为1.23，均是处于供过于求的状态。

随着新房住宅供应量增加，新房住宅价格增幅下降，目前的这种供过于求态势将加剧，长沙房企的短期去化压力将持续加大。2020年长沙房产政策调控升级的概率不大，但暂时也无放松可能。

北京日报APP文并摄 | 阳叶萍