曾经，商业地产被视为房企住宅开发业务的避风港，疫情之下，商业地产正经历重创。纵使近日来，越来越多的商业地产业主、运营商、用户逐渐恢复经营，但“大病后的康复”，绝非一朝一夕。

减免租金效果有限

近日，记者从北京多家购物中心了解到，部分超大型购物中心已经恢复营业，但缩短了每日营业时间。在这些超大型购物中心里，仍有一部分租户商家闭店未营业。而一些区域型的中等规模商场，目前仍未恢复营业。

2月23日，记者走访朝阳大悦城时看到，这一曾经人头攒动的朝青板块商业中心，如今顾客稀少。“这两天顾客比前一阵稍微多了，来永旺超市购物的人一直不少，逛商场的人不多。”现场工作人员说。记者看到，朝阳大悦城绝大多数店铺已开业，少数服装类店铺关闭中。餐饮店铺没有堂食者，几乎全部是外卖订单。

高力国际针对包含北京、上海、广州、深圳和沈阳等地的29个零售物业业主和45个租户的调研显示，85%的受访者表示客流同比下降八成以上，其中超60%已暂停营业。餐饮、零售、休闲娱乐等业态的租户客流量下降最大，七成店铺都呈暂停营业的状态。营业额因疫情普遍同比下降60%-100%不等。餐饮企业租户在本次疫情中受创尤为严重。

疫情笼罩下，多数零售物业业主纷纷出台租金减免政策，但这远远不够。高力国际的调查显示，租户对减免租金的要求比业主政策更高，希望获得至少1-2个月的免租期。部分租户表示给予品牌租金减免，并不能很大程度缓解当前的压力，有效增加营收是关键。

更为棘手的是租户和业主的退租纠纷。“现在很多商业地产都在和商户或业主的退租泥潭中。对于疫情这种不可抗力，双方的立场难以一致。”一位不愿具名的业内人士说。

（朝阳大悦城内客流量未恢复）

最早5月恢复至疫前水平

在中经联盟秘书长、优铺网董事长陈云峰看来，受疫情影响，商业地产伤到的是机体，而非皮毛。

“商业地产市场受疫情的影响要远远超过住宅市场，住宅市场只是暂时停滞，随着多地政府出台适度宽松的楼市政策，疫情后住房需求会反弹。”陈云峰说。

可以说，疫情使得多地长期而严厉的住宅调控政策，有了一个轻微的转向。目前，江西、浙江、西安等多地出台对房地产的扶持政策，涵盖提供金融、财税扶持、公积金政策放宽、放松预售条件，到分期交土地出让金、政府帮开发商举办网络交易会促进成交等。政策面之宽，足以看出官方对于维稳楼市的决心。

“但商业地产的恢复未来是曲线型的，是缓慢的，不存在反弹。”陈云峰说，商业地产的用户，包括商场消费者，写字楼租户、公寓或酒店的使用者等，对于再消费再投资的行为，需要一定的心理时间。“最快5月份恢复，如果能在6月份恢复到疫情前的市场，就已经很好了。”

赢商大数据显示，2020上半年拟开业购物中心占全年拟开业比重约35%，特别集中在二季度。预计上半年开业率将呈断崖式下跌；而受到商户退租的影响，部分城市购物中心的空置率将有所提高。

戴德梁行分析认为，零售业中短期前景依然不明朗，大型购物中心市场空置率将有所推升，同时整体平均租金则面临下调。体量相较小的社区型购物中心，由于着眼“便民”，提供日常生活必需品和生活服务，预计受本次疫情的冲击相对市中心型、区域/超区域型来的小。

（部分店铺关闭中）

“体系风险”引发关注

然而，商业地产不是孤岛。负面影响所形成的连环效应，不能低估。

“对于商办物业的持有人来说，将直接影响物业的投资价值，回报率和收益下降；由此增加了运营商的销售及招商难度；继而挫伤了零售品牌的扩张积极性，有些企业不但新开店速度放缓，还有可能出现关店、裁员。”陈云峰说。

写字楼和长租公寓也如此，陈云峰对整个商业地产市场并不乐观。“疫情是雪上加霜，或使写字楼空置率再下降10%，商办租金下降10%。”长租公寓、联合办公等二房东模式的情况可能更糟。克而瑞的针对长租公寓业主的问卷调查显示，在损失金额预估上，59%的企业受疫情影响损失金额超数百万，规模型企业亏损更为严重。

商业地产此轮受到的影响，表面体现在运营、销售上，实质则体现在行业的“体系风险”上。

世联行董事长陈劲松认为，疫情将深化金融支持房地产产业链的程度。“现在长短租、文旅、写字楼运营都遇到了用户的不可抗力违约，那么接下来，资产的租值必然下跌，也就意味着资产价值的下跌，金融债券、抵押贷款就会受到影响。”

一直以来，开发商通过住宅销售来为自持物业运营提供资金支持，同时通过自持物业抵押来获得住宅开发的贷款，开发商考虑的是需要怎样的“顶层设计”才不会导致系统性风险的多米诺骨牌效应出现。

如今的问题是，“重大金融突破在于REITs，房地产REITs何时大面积推出？房企再加杠杆的能力有多大？所以我认为，金融支持房地产产业链的程度会逐渐深化。”陈劲松说。

行业洗牌进一步深化

在业内人士看来，商业地产今年将出现大面积亏损，但疫情也会成为行业重整再出发的机遇点。

“大浪淘沙，行业门槛会进一步加高。”戴德梁行中国区商业地产董事总经理甄士奇表示，疫情将进一步加大零售品牌对线上渠道的拓展和优化提升，与线下渠道进一步融合，实现灵活切换；也促使运营商进一步思考统筹整合商户，完善线上线下相结合的战略。

商业建筑上也将更多考虑绿色、健康、开放空间。当下多数购物中心都是内向型的购物盒子，疫情爆发后，开放式街区、通风性较好、户外空间较多的“购物中心”，反而能够接纳人流需求。预计“购物中心”在建筑形态上会有更多的空间余地，泛健康也将是未来主基调。

陈云峰认为，未来商业地产开发商将控制发展规模和速度，压缩费用，并更加重视融资及现金流问题。

克而瑞创研中心租赁数据部总经理王伟表示，“未来长租公寓行业将从追求规模增长的阶段，进入精细化管理阶段；企业将回归经营本质，关注运营质量和利润，实现内生型增长。疫情下，部分小企业濒临破产，也给运营能力强、具备核心竞争力的头部企业带来了存量整合的收并购机会。”

对于写字楼市场，仲量联行认为，各方参与者不能因非典年的市场恢复速度而盲目乐观，但也应保持基本信心，主动提前采取措施、调整应对策略，以更合理的方式分配疫情成本，保证整体市场的健康水平。

来源：北京日报客户端  记者 陈静思