李先生与王先生于2016年9月签订房屋租赁合同，约定王先生将位于北京市海淀区上庄镇某地块所建的1至8号砖混岩棉库房出租给李先生，库房可用于办公、居住、库房等用途，租赁期限15年，租金每年90万元。租赁期限内，李先生可对所租房屋改造，同时还约定若库房遭遇被拆除的情形，在合同期内前7年王先生按照所改造房屋及设施造价赔偿。

之后李先生交付了租金，花费380万元改造库房，用于对外出租办公和居住。半年后，镇政府以“租赁的库房原是农业设施大棚，未经土地行政主管部门审批擅自改变大棚的使用性质而对外出租”为由，强制拆除房屋。

因认为王先生没按合约向其提供符合租赁条件的库房，并刻意隐瞒这是农业设施大棚一事，导致其巨大财产损失，多次找王先生协商赔偿未果，李先生遂起诉请求法院确认双方租赁合同无效，由王先生返还房屋使用费90万元并赔偿装修、添加设备等经济损失380万元。

庭审中，王先生拒付李先生经济损失，认为出租房不是违法建设，是李先生改造成居住式公寓才变成违法建设。合同约定租赁标的是库房，且不得改变使用用途。因其出租的是库房，同时可办公居住，不需要装修改造。

法院认为，出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。王先生将农业大棚改造而成的砖混岩棉库房，其改建行为未经过相关部门批准，且租赁标的物已被认定为违建予以拆除。所以，双方租赁合同无效。但李先生用房半年，仍应按合约付房屋占有使用费。所以，李先生要求退还90万元使用费，法院不支持。

至于李先生的损失，出租人王先生未对李先生装修改造租赁房屋提异议，视为其同意，因此双方应按照过错分担装修损失。王先生对该房屋来源及性质知情，而其擅自将农业大棚改造为库房出租，故对于合同无效应负主要责任。承租方李先生签订及履行合同中，未尽必要的审慎义务，负次要责任。法院遂认定王先生负60%的责任，李先生负40%的责任。法院酌情认定李先生损失金额150万元，判决王先生赔偿90万元。

海淀法院的刘宝平、周宇蕾认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；无效的，当事人可请求参照合同约定的租金标准付房屋占有使用费，也可请求赔偿相关损失。

来源：北京晚报 林靖

编辑：tf10