2017年8月3日讯，上周本栏目关注了老宿舍楼的物业缺失问题。在北京不少老旧小区里，除了单位的宿舍楼，还有不少商品房。原本，业主、业委会、物业应该是个顺畅的制度体系，可如今很多小区业主在和物业沟通上难上加难，有的业委会起不到作用，有的则干脆没了业委会，还有的新建小区筹办业委会多年无果。这些问题究竟出在了哪儿？

业主维权难 资料图 作者 宋溪

现状1：不少新小区没有业委会

在很多商品房类小区，由于没有业委会，业主们遇到问题时，众口难调。近年来，北京城市化建设发展飞速，但令人感到意外的是，在走访的很多中高档小区中，竟然有不少小区没有成立业委会。

业委会究竟是什么？在采访中，专家告诉记者，按照现有物业管理制度，小区业委会可以不成立。但是从现实情况来看，没有业委会，业主们往往会遇到维权难、利益无法得到充分保障的问题，由于单个业主无法准确评价、监督物业工作，当他们遇到与开发商的物权纠纷，更是难办，而业委会恰恰是实现业主与物业、开发商平等对话的最好桥梁。

不过，作为没有明确法定要求成立的组织，往往却是业主们需要解决问题的必要桥梁。但是，当必要与非必要的标签同时挂在业委会上的时候，业委会的处境难免尴尬。在采访中，有业主向记者反映，朝阳区某小区为解决居民们实际困难准备筹备业委会，但是筹备工作准备了5年，仍然没有实质性的进展。

现状2：一些业委会名存实亡

而在很多成立了业委会的小区里，同样遭遇业委会不作为的情况。有业主告诉记者，业委会内部常常会发生意见不统一，有的甚至不能维护业主们的正当权益，因此导致解散。

小区问题专家陈凤山在帮业主们解决相关问题时，就遇到了不少这样所谓的“派系斗争”。尤其当业主们面临涉及自身利益的维权事件需要表决时，业委会成员的意见会出现不统一，甚至损害业主的利益。有的社区里，一半产权是开发商自持，当业主和开发商发生利益纠纷时，业委会的作用更是微乎其微，最终难以形成决议。记者此前采访东坝地区某小区违建问题时，有居民指出，业委会主任就是违建户之一，因此，当大家表决拆除违建相关意见时，意见无法统一。

陈凤山说，根据目前相关条例，业委会表决制度门槛较高，由此导致在“双过半”等表决形式中，持反对意见的业主制衡权过大，开发商、物业相关人员同时参与表决更加重了问题的对立。他建议，相关部门应出台政策，降低业主大会开发商表决权的比重，同时也提醒，各社区在筹备业委会时，要设立相关的分权制衡体系，因为无法代表广大业主利益的业委会，往往会起到反作用。

现状3：涉及维修容易出纠纷

长期的利益牵扯，也使得业主之间缺乏相互信任。“没人愿意牵头啊，你不知道前一任业委会被骂得多惨。”在采访中，一位业主心有余悸。

在这些没有业委会的老旧小区里，居民们对于物业的疑心更重。由于无法通过个人来监督物业工作，物业费、公共收益、专项资金，大家的心里没底。

此前，有业主提到楼顶做防水，如果通过物业来进行施工，那么会省心不少。但是，有不少业主认为，小区里但凡跟维修沾边的活儿，来的总是那一拨人，这里头会不会有什么利益瓜葛？在一些没有业委会的社区，物业原本是服务单位，如今却显得高高在上了。“有什么事儿还得求着物业了，本末倒置！”

在小区问题专家陈凤山所接触到的案例中，他也提到，2012年时，某小区公维基金的使用问题上，就出现过物业假冒业主签名骗取政府部门审批的情况，正是因为没有业委会，业主们失去了对物业的监督能力。“当时我拿着签名挨家挨户去问，几乎能敲开门的业主都说，这签名不是自己的笔迹，自己从未被征求过意见。”

陈凤山还发现，在2012年相关部门出台了公维基金的紧急使用办法后，出现了另一个问题。紧急使用办法原本是为解决业主们的燃眉之急开启的绿色通道，但有的物业公司通过这种方式直接挪用公维基金。“在这些出现问题的社区，物业的权利实际是被放大甚至违法放大了。”

建议：通过司法途径维护业主权益

陈凤山建议，按照合同法及物业服务收费管理办法，物业应首先垫资解决社区问题，同时起诉不交物业费的业主，以保障物业权益。不过，在一些实际操作中，不少物业公司并不是依法办事。他们采取不垫资的办法，任由小区环境恶化，直至遭到多数居民不满，炒掉物业。

在一些小区的物业被炒掉以后，再想引入新物业非常困难，这是因为在2005年以前，商品房的指定物业收取物业费采取指导价办法，2005年以后，物业进驻社区则完全是按照市场价格来定，引入新物业意味着物业费可能翻了好几倍，这样的情况使得业主们的意见难以统一。

对此，多位专家也给出了他们的建议，随着市场变化、人均收入不断提高等诸多因素的影响，物业相关人员的收入也是在提高的，在人力成本提高物业费却不变的情况下，社区里首先被压缩的那部分经费，可能出自社区日常维护，“您看小区里灯泡坏了没人修，绿地荒了没人管，毛病就在这。”所以提高物业费往往并不是在多花钱，社区毕竟是自己的家，屋里屋外环境好了，间接也可以给家“保值”，避免因为服务管理的混乱，导致房价降低，从而让社区出现更多问题。

来源：北京晚报 记者 景一鸣