住宅专项维修资金（简称专维资金）是房屋“养老钱”。9月，北京市住建委等四部门联合发布通知，业主大会划转专维资金可以办理定期存款或委托开户银行购买一级市场国债，资金动起来有了新路径。

其实，本市此前已有率先“吃螃蟹”的小区——位于朝阳区的万科星园小区，2014年就经业主大会决定划转了专维资金。9年时间，小区专用账户总额从约3900万元增加至5088万元，增值约1900万元。

样本：朝阳区万科星园

专维资金9年增值近1950万元

湛蓝的天空下，清澈的池水，翠青的杨柳，与远处的楼宇交相映照，走在万科星园小区，北京秋色之美自动闯入眼帘。

万科星园小区居民在风景宜人的环境中闲谈

“我从业十几年，从没见过专维资金这么富余的小区，业主分户账面维修资金余额能达到首期交存额的140%。”物业经理苗军岭说，专维资金余额多，业主们底气足，无论维修房顶还是电梯，都能用上好材料。

落成于2001年的万科星园小区，楼龄已有23年，如果按人的一生类比，早就过了少年期。底气足的原因何在？还得说回十几年前。

早在2007年，业主大会就表决通过，决定将小区的专维资金统一划转至业主大会开设的专用账户。彼时，这一做法十分新鲜。“专维资金是大伙儿共同的钱，肯定是自己管钱更细致，既能让每一分钱的安排和支出更为合理，也能尽可能多赚利息。”现任万科星园小区业委会秘书王立云说。2014年10月，王立云接手专维资金专用账户，当时的余额为3900多万元。

近4000万元的存量资金，不可能一次性都花掉。算清该留的急用钱和该存的储蓄钱后，大额存单和长短期限产品组合则成为账户“滚雪球”的关键。“小区每年有哪些公共设施需要维修改造，如房屋补漏、电梯维保、消防设施更换等项目的具体费用，物业公司每年都要提前报计划。”王立云说，根据小区制订好的年度维修资金使用计划，业委会把存量维修资金按照不同的年限、批次在银行进行大额存单组合，包括1年期、3年期和5年期等。

“一定要让钱‘滚’起来，哪怕一笔钱3个月后就需要用，也可以先存个定期。”王立云说，一个小区专维基金动辄近千万元，完全够得上大额存单的门槛，实际执行利率还有上浮。“前年我将1000万元存了一笔大额存单，为期5年，银行经理将年利率从2.75%上浮至3.3%。看着也就0.55个点，可利息就能多出55万元。”

王立云算了笔账：接手管理账户至今，因各项维修支取了专维资金约760万元，目前账户余额是5088万元。换言之，9年时间过去，万科星园小区的专维资金增值近1950万元。

同样是4000万元，如果只是“趴”在北京住房公积金管理中心账户上吃活期利息，到今天能有多少？记者按照央行活期存款利率0.35%计息，9年后本息合计为4126万元，即便不考虑支取了760万元的情况，两者之间的差额也达到约960万元。

“三比”“三选”让钱花在刀刃上

开源之外，将专维资金的钱花在刀刃上也很关键。这些年，万科星园小区在支取专维资金的过程中，建立了制度化流程，从报备、招标，到公示、支取、付款，确保维修资金的申请和使用能够规范进行。

万科星园小区物业定期对护栏粉刷翻新

其中，业委会比较引以为傲的是“三比”和“三选”。

一是比供应商。遇到需要维修事项，业委会便委托物业公司面向行业龙头企业、既往优秀合作方等进行招标，先初步确定供应商、施工方案和工程预算，“供应商决定了工程质量好坏，审价单位直接关系项目预算是否真实合理。”王立云说，为此，业委会通常会同时约谈三家以上公司，并询问多位业主意见，优中选优，“小区有一个业主‘专家库’，集思广益，比如有一名业主是干工程的，在7号楼维修时表现很专业，之后6号楼和8号楼维修，业委会也会请他提议把关。”

二是比审价，请审价单位对施工方报价进行预算审价。“审价单位直接关系项目预算是否真实合理。”王立云说，业委会根据房管局供应商库提供的相关单位名单，查核其注册资金、承接过的工程、股东及关联方以及有无失信风险等。这个环节同样是“三选一”，分别挑选三家约谈并各自打分，得分最高的公司胜出。

三是比监理，也是从三家监理单位中选出一家。

工程完成后，业委会还会“留一手”。按照业委会规定，物业公司根据合同分批向施工方付款，并截留合同金额的5%作为质保金，5年后没有质量问题方可支付。“万一将来工程出现问题或者需要返工，有质保金在手不担心对方找借口不来。”王立云总结，一项工程，多环节严格把关后，就能省下不少冤枉钱。

现状：已划转小区不多 各方仍存疑

万科星园小区走在了前面，探索出了一条让专维资金动起来的路径。不过，记者在调查中发现，全市大多数已经成立业委会的小区，并没有划转专维资金。虽然没有确切数据，但记者随即询问了十几个已成立业委会的小区，均表示没有划转，业委会委员普遍对此事积极性不高，存在不少疑虑。

“我们业委会几个人的态度非常明确，就让专维资金在账上‘趴’着，赚活期的利息，除了修房屋漏水或电梯维修，一概不动。”大兴区曦望山业委会李主任告诉记者，委员们均有全职工作，腾不出太多精力管理专维资金的存款或者购买国债。“一旦涉及对划转后专维资金的使用管理，就需要会计和出纳等专业财务人员，我们上哪里找去？”李主任坦言，专维资金的数额太大，动辄就是上千万元，“闹不好，出了什么误会，我们以后在这里都没法住。”

此外，在李主任看来，想要用专维资金购买国债也是困难重重。按照规定，购买国债应当经业主大会同意或占总人数三分之二以上业主同意。“投票表决是个老大难，我这一任以来就没成功过。”李主任说，目前小区共有800户业主，前段时间因治理电动车一事需要投票，业委会在线上线下设立投票点，最终也只收上来200多票，“一旦涉及需要召开业主大会或者投票，这事儿就很难办成。”

双井某小区的业委会主任张先生也持有类似担心。“我们至今都没有划转到专有账户上，主要考虑就是增加管理成本不说，且容易被业主质疑，需要花大量精力来管理和解释，业委会压力也会陡增。”张先生表示，划转专维资金，对实行包干制管理模式的小区来说是个好事，这样，物业就不能擅自动用专维资金，但对实行酬金制管理模式的小区意义不大。

有业主听说此事后也放心不下。“专维资金平时都是由业委会管着，他们拿着钱去买了定期，赚的钱是归大伙儿所有，还是归他们业主委员会所有？”曦望山的业主孙先生表示。“钱划出来买定期或国债后，业委会会不会从中扣除管理费用？”万科城市花园的业主魏女士曾听说，外地有小区将专维资金的利息作为业委会办公经费，导致业主和业委会发生不小矛盾。

支招：用好新技术让业主多知情

据统计，截至2022年底，本市资金中心累计归集专维资金（含结息、结余分配）782.90亿元。让百亿级别的资金利用起来本是好事，但在涉及专维资金的实际操作中，业主和业委会之间的信任基础仍不牢靠。

在物业专家、中物联盟总经理黄传炜看来，业委会属于非法人组织，运行规范性监管缺失，不但运行不透明，也没有履职合规性的审查机制、纠错机制、惩戒机制等机制，“在这样的机制下，业委会做出的任何决定，包括专维资金的划转和管理，都会遭到相关业主的质疑，怀疑其动机甚至污名化攻击。”

保障业主对专维资金的知情权是破题关键。“业主对专维资金的使用缺乏知情权，造成无论谁提出使用专维资金，业主都视为‘骗子’。”黄传炜称，管理专维资金可借用大数据、区块链等技术，让业主能随时在资金管理中心或各个商业银行APP上凭借个人信息查询到专维资金个人账户资金现状，同时在使用专维资金上，建立业主可真正参与的审批监督机制，只有保障业主的知情权，信任才能产生。

此外，想要顺利将专维资金用于投资理财，还需完善业委会的相关运行机制，保证业委会的可管、可控，“只有这样，业委会才会愿意干、能干和长久干。”

来源：北京日报客户端 记者 袁璐

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