开年首周，房企纷纷加快发债节奏，“抢滩”发债。据贝壳研究院数据显示，2021年1月4日至10日，房企共发行境内外债券30笔，融资金额约550.1亿元人民币，同比增长133.0%。其中，房企境外债券发行金额约61.6亿美元（约399.1亿元人民币），同比大幅增长481%，占整体发债规模的72.5%。

值得关注的是，该轮房企发债最高利率达10.75%，而最低利率则为2.7%。房企发债利率分化严重，“马太效应”正进一步凸显。

借“新”还“旧”抢占融资窗口期

历年来，一季度都是房企狠抓的融资“窗口期”。同策研究院研究总监宋红卫分析，上一年年底是房企债务集中支付节点，因此次年年初房企对现金流需求较为急迫。同时，作为供方的金融机构，第一季度额度也相对充裕。

截至1月10日，包括碧桂园、世茂、龙湖、旭辉、金科等标杆房企在内的30余家企业，均对外披露了发债计划。

房企们争相“抢跑”的背后，是即将如期而至的偿债压力。据中指研究院统计，2021年，房地产行业债券偿还总规模将达10909亿元，历史性突破万亿元关口。

随着境内融资政策收紧，房企融资成本提高，融资难度不断加大，促使房企们纷纷将目光投向海外发债。其中，中长期“美元债”受到大多房企的青睐。同策研究院资深分析师肖云祥分析指出，这种现象的出现，或与美元汇率持续走低有关。

数据显示，在房企们海外发债中，发行美元债的房企占比近六成。其中，3年及以上的中长期美元票据占据主流，世茂、龙光和华侨城等房企美元债期限均在六年或以上。

基于房企们的抢滩热潮，贝壳研究院高级分析师潘浩预测，2021年首月发债规模大概率仍将保持高位，境外债占比将大幅提升。

利差悬殊 融资增速或将下降

值得关注的是，房企们海外发债利率相差悬殊。在开年首周的这轮发债中，房企发债最高利率达10.75%，而最低利率则为2.7%，发债利率相差三倍不止。

据同策研究院分析，成本的高低和房企的稳健性不无关系。国企和央企在资本市场更具有优势，能以更低的价格获得资金。而碧桂园、龙湖和世茂等房企则凭借良好的稳健性，同样赢得了金融机构的认可。

相反，采取较为激进融资策略的房企，也易被贴上“高风险”的标签。以整体资产负债率超85%的当代置业为例，在其最新一轮发债中，该企业以9.8%的发债利率居于高位。

因此，“马太效应”凸显。大部分头部房企发挥规模优势，以稳健的策略，继续获得低融资成本和长融资期限；反之，中小房企的发债利率仍将持续处于高位。首尾房企融资利率分化愈加明显。

对于未来房企融资走势，58安居客房产研究院分院院长张波认为，从房企的偿债压力和开发规模来看，内在的融资压力依然巨大，随着房地产金融侧的管控力度明显增强，未来房企发债的难易度难言乐观。预计房企的内外债规模很难再出现明显增长，加快存货的去化速度以及通过合作开放，引入战略投资者等方式会在房企中表现得更为普遍。

克而瑞研究中心也认为，“降杠杆”将是房企主旋律，融资增速或将下降。 文/齐悦