疫情防控期间，租赁合同履约纠纷时有发生。主要表现为：租赁中介企业未经出租人同意延付或拒付租金；续租环节租赁中介企业单方面上涨租金；退租环节暂时无法办理物业交割手续或搬家腾房；保洁、维修等服务纠纷；因履约纠纷，租赁当事人采取驱离租户、聚集闹事等不当方式非理性维权的风险。

《指引》中提出，根据相关法律规定，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，为了保护群众健康采取的相应疫情防控措施，在法律上可构成不可抗力或情势变更。但在具体住房租赁合同关系中，应结合合同目的、受疫情影响程度、因果关系等因素，综合判断适用不可抗力还是情势变更，并按照公平原则确定各方责任。

此外，如果是在租赁当事人延迟履行后发生不可抗力的（如疫情前应付租金未支付的），不能因此主张免责。

针对租赁合同履约纠纷，北京市房地产中介行业协会提出7条建议：

• 一是出租人、承租人、租赁中介企业受疫情影响，确实不能继续履行合同的，要及时通知对方，以减轻可能造成的损失，并在合理期限内提供相关证明材料。
• 二是租赁中介企业应本着平等自愿和诚实信用原则，与出租人协商疫情防控期间租金减免、延缓支付、延长空置期等问题，尽最大努力争取出租人理解，避免单方面拒付租金。
• 三是租赁当事人应提前就续租租金调整等问题进行沟通，避免因个别短期续租业务调高租金，引发误读和炒作。
• 四是租期届满，租赁当事人尽量采用无接触方式进行物业交割、资金结算；承租人暂时无法搬家腾房的，租赁中介企业或出租人应给予合理宽限期限。
• 五是租赁中介企业应合理调度房屋管家、维修、保洁等一线服务人员，就是否需要上门服务、上门服务时间等问题与承租人充分沟通，做好入户作业防护措施。
• 六是租赁中介企业应认真梳理完善客户答复口径，加强客服人员培训，注意态度语气，避免简单粗暴。
• 七是租赁当事人应通过合法途径理性维护自身权益，优先通过协商解决纠纷；协商不成再通过诉讼等途径维权，并注意收集和保存相关证据，不赶人、不聚众，不使用暴力维权。

北京市长安律师事务所律师赵静建议，住房租赁合同当事人一方因疫情及防控措施不能履行合同的：

• 第一步要及时通知对方，尽量减少损失
• 第二步按照公平自愿和诚实信用原则，优先通过协商变更合同条款或签订补充协议，主动减少和化解纠纷
• 第三步协商不成的，建议承租人先行交纳租金，防止因己方违约而承担不必要的违约责任，并注意固定和留存证据，必要时可通过诉讼方式寻求救济

中介行业协会副秘书长李俊良表示，住房租赁行业关系国计民生，理解和诚信是行业发展的基石。疫情之下，行业各方要合舟共济、共克时艰。行业协会组织发布防范化解租赁纠纷的指引，就是希望把住房租赁各方的认识，统一到法律和政策规定上来。

来源：北京晚报公众号（北京日报客户端记者：赵莹莹）

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