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500万元房产赠与、继承和过户,哪种方式最划算?需搞清几个问题

2019-07-04 13:20 北京晚报 TF008

“既然直系亲属间的房屋赠与可免除个税,那是不是直接办理赠与最划算?”李先生一直想算清一笔账,他若把房屋过户给孙子,到底怎样缴税最少。记者了解到,同样一套房屋如果是在直系亲属间进行产权转移,房屋赠与的税费要高于继承。需要提醒的是,按照北京现行限购政策,房屋的受赠方必须具有购房资格才能接受赠与。

500万元房产赠与、继承或过户?

促使李先生产生这个念头的,还是源于最新的一份文件。

上周,财政部和税务总局发文公告,从2019年起,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税,偶然所得的适用税率则为20%,但属于直系亲属间的房屋赠与和房屋继承可免征个人所得税。

“同样的一套房,既然都免征个人所得税,究竟是办理赠与还是继承更划算呢?”有心想将名下一套80平方米两居室过户给孙子的李先生,不知道究竟采取哪种方法更合适。也有房屋经纪人直接向李先生提议,不如直接办理二手房交易,因为买卖不用办理公证,而房屋赠与还需要办理公证,公证费也是一笔不小的费用,李先生的房子若按照500万元的评估价格计算,房产赠与公证的费用就在总房款的0.5%。

    房产赠与必须具备购房资质

实际上,经纪人所说的一笔不小的公证费用,这句话在李先生和其孙子身上并不是必然条件。

记者了解到,从去年起,在北京市办理房屋赠与时,若房屋赠与属于赠与方和受赠方共同申请办理的事项,在双方提交赠与合同且本人到场的情况下,登记部门有能力审查赠与行为的真实性,因此无需要求办理公证。只有当赠与方李先生不能到场,委托他人办理时,按要求必须对委托书进行公证。

然而,不可忽略的是,根据北京现行限购政策的要求,受赠方即李先生的孙子必须具有购房资格才能接受赠与,在过户登记完成后,获赠房屋将计入其孙子拥有的房屋套数内。相比较而言,目前对于房屋继承并没有购房资质的要求。

假设,李先生的孙子目前仍是单身,若他已经拥有一套房屋,则无法再接受这套房屋的赠与;若他名下并无房产,则可以接受赠与,将这套80平方米的房子登记到自己名下,但在改变单身状态前,根据现行限购政策无法再购买房产。

    直系亲属房产继承比赠与少税费

李先生比较关心的第二个问题,就是税费。记者以这套80平方米房屋的评估值为500万元计算,且不考虑评估费用。

若办理房屋赠与,因属于直系亲属间的房屋赠与,这套房屋涉及到的税费有:3%的契税即15万元、0.05%的印花税即2500元,免征个人所得税和增值税,总计152500元。

若办理房屋继承,因李先生的孙子属于其法定继承人,按规定可以免征3%的契税,再免征个人所得税和增值税,则这套房屋仅涉及到0.05%的印花税,共计2500元。由此可见,在公证已经不是必备条件的情况下,李先生的孙子继承其房产比直接赠与房产所需缴纳的税费要少得多。

那如果是按照双方自行成交的方式呢?假设这套房屋属于“满五不唯一”,则自行成交涉及的税费有:1%的契税即5万元,交易总额1%的个人所得税即5万元,免征增值税,总计10万元。当然,如果属于“满五唯一”的情况,还将同时免征个人所得税,税费负担更小。

另外,需要提醒的是,无论是赠与房屋还是继承房屋,再出售时都需要缴纳房款价的20%作为个人所得税。

 

来源:北京晚报 记者 赵莹莹

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