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从自治到成立业委会 北京一老旧小区如何三步走进“智慧城”?

2019-02-13 13:25 北京晚报 TF021

用不着站在寒风里找钥匙,小区大门、楼道单元门的门禁都有人脸识别功能,一“刷脸”门就开了,同时,门禁系统还自动为居民们送来了春节祝福;安全问题也不用担心,小区内的监控几乎没有死角,楼下的智能停车棚,基本保障了院里的停车充电需求……这样一幕并非出自某个高档小区,恰恰是西城区东新开胡同甲31号,这样一个曾经问题诸多的老旧小区里。

小区人脸识别门禁给老人带来极大方便。

这里曾经一度失管

早在2016年,东新开胡同甲31号院面临着与诸多老旧小区相同的问题——这类小区基本都是由单位宿舍逐渐演化而来,日久年深,小区逐渐与原产权单位脱节,甚至原产权单位消亡等原因,小区濒临失管的状态。东新开胡同甲31号院在当年失管以后,居民们最先面临的难题是小区的环境出了问题,垃圾清运成了难点。

一个上世纪九十年代初投入使用的小区,264户人家,如今楼里的老人占了大多数,面对社区难题,该怎么管起来?当时,在新街口街道办事处、西里二区社区居委会的协调组织下,楼里的居民们第一次有了居民自治的想法。居委会书记桑丽娜回忆,当时主要是党员带头,召开楼门、楼层长会,积极征求居民们的意见,共同商讨如何来解决迫在眉睫的问题。很快,居民们就成立了临时协调小组,小区虽然失管,但没有瘫痪。“比如垃圾问题,我们当时聘请了3名工人专门来负责,居民自治大约持续了半年时间。”

从自治到成立业委会

在自治过程当中,居民们也逐渐发现了一些新问题。大家发现,通过自治管理,最大限度可以解决的,是小区的环境卫生问题、安全隐患问题等,小区秩序是有条不紊的,但设备老化等相关问题该如何通过自治来解决呢?

早在2016年7月,本栏目就曾关注过东新开胡同甲31号院。当时,居民们向市非紧急救助服务中心12345反映的,恰恰是社区的设备老化问题。小区的楼房都是高层,不比6层的红砖楼、4层的简易楼,光解决卫生问题是不够的,电梯、二次供水等特殊设备的维护和保养事关家家户户。

居民们意识到,小区想彻底管起来,还是需要一个物业,但对于绝大多数老人来说,怎么聘请物业、如何成立业委会都是过于新鲜的事物。街道办事处得知居民的需求后,为居民们聘请第三方专业人士为老人们宣传、讲解,聘请律师为大家答疑解惑。回忆起那段经历,桑丽娜书记说,小区原是教职工宿舍,老人们多是退休教师,出于教育工作者本能,虽然他们年岁都很大,但仍然保持着好奇心、求知欲,也愿意去接受新鲜事物,无论是谈居民自治,还是成立业委会、聘请物业,大伙儿都特别积极。“这个过程很顺利,2017年7月,小区召开了第一次全体业主大会,当年9月,小区的新物业就进驻了。我还记得当时很多老人都做足了‘功课’,提出了很多建议,甚至比专业人士还要周全。”

智慧社区令居民满意

补种绿植、路面修复、增加各类智能设备,经过2018年一系列的改造,2019年的春节,居民们享受到了“智慧社区”带来的丰厚果实。来走亲访友的,看到小区这一年的变化,都非常羡慕。自小区成为“智慧社区试点”以来,小区里的每一处变化,都是百姓最实用、最贴心的。桑丽娜书记说,所谓“智慧社区”,要体现的并不只是“高科技”,很多自动化设备的出现仅仅是一个特征,最终目的是要通过改造提升居民们的安全感、幸福感。

以小区的门禁系统来说,记者了解到,居民们开门的方式包括刷脸、刷卡、钥匙等6种,非常人性化。其中,刷卡开门是人、卡对应,门禁卡一旦丢失,居民们可到物业挂失,原门禁卡便不再起作用。给整套系统提供支持的是大数据平台,在将来的运作中,通过这个大数据平台,可以增加更多的服务内容,让居家养老更加便捷。

小区的智能车棚里,停放着居民们的电动车。记者走访时看到,充电设备使用率很高,据了解,这一系统目前是通过预充值进行付费的,电动车充满电后可自动断电,绝大多数居民都能做到熟练操作,智能充电也解决了老生常谈的“飞线”问题。

新闻延伸

这里的业委会

为何成立这么快?

在东新开胡同甲31号院采访时,记者最先注意到的细节是,无论是谈到居民自治,还是成立业委会同时聘请物业,几乎是一蹴而就,好像没有经历弯弯绕绕、无比曲折的过程,对比本栏目关注的诸多小区,这里成立业委会的过程真是太顺利了。这里的成功经验有没有值得其他小区借鉴的地方呢?一个小区有无业委会,对于业主来说,实际区别在哪?没有业委会会导致哪些权益得不到保障?

在今年北京两会上,市政协委员、北京易行律师事务所主任律师刘凝的一份提案中提到,据他调查,在现代物业管理方式已经普及20多年的情况下,本市居然有80%的小区没有成立业主大会和业主委员会。昨天,记者再次联系到刘凝委员。他表示,在物业管理的法律法规上,业主可以参照的有国务院《物业管理条例》和本市的《物业管理办法》。实际上,业主对物业的诉求和要求,都是通过业主大会、业主委员会来实现的。如果没有这样的完备体系,业主单独的诉求是没有法律效益的,对物业的约束力也是不够的,久而久之就会造成业主与物业关系的不对等。原本应该是服务与被服务的关系,于是就变成了业主被动接受管理的状态。出现这样的情况后,业主们难免就不愿再配合物业的工作,从而导致很多问题被搁置。

以东新开胡同甲31号院为例,能够迅速成立业委会是居民与街道、社区共商共议的结果。其中,社区为居民们提供了很大帮助,其中包括组织和引导,所以,社区的老人们也能迅速“进入状态”。刘凝提到,在国务院、北京市出台的相关法律条文下,或许可以就北京市的具体情况,适当放宽相应条件,就目前情况来看,小区成立业委会,应先由业主提出申请,在街道办事处备案,街道没有主动引导的职责权限,当业主出现自组织能力差、分歧大的情况时,街道也同时处于被动。“街道属于政府派出机构,要严格执行相关法律条例。相对来讲,在成立业委会问题上,居委会、村委会的灵活性相对大一些,可以发挥更大的作用,在业主自组织能力不足的情况下,来做更多的协调工作。”

无关小区的基础设施,无关人员年龄段的构成,成立业委会的成败究竟哪些因素是最实质的?刘凝提到,成立业委会也可以看做是小区小型民主的一次实验,是在充分协商的前提下进行的,居民思想意见能够统一是关键。

比如东新开胡同甲31号院,虽然老人多,但居民们大多是同事或同行,有着近似的阅历和思维方式,在利益方面也是高度统一的,在这种情况下,居民们的意见更容易达成一致。与东新开胡同甲31号院情况近似的老旧小区非常多,这样的居民构成模式,在业委会成立、聘请物业的相关问题上有“先天”优势,从这类小区抓起,会有助于破解老旧小区在升级改造方面的难题。

东新开胡同甲31号院“三步走”

1.街道、社区组织引导

2.成立临时协调小组

3.成立业委会,聘请物业

 

来源:北京晚报 记者:景一鸣 文并摄

流程编辑:TF021

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