小店没开张几天就因为疫情关门，欠下近百万租金；长租8年的培训机构因为经营困难被迫违约；挣不着钱的便利店选择提前退租却被房东告上法庭……不少承租人因为疫情突袭无法正常营业，违约欠租成为无奈之举，涉疫情经营性房屋租赁合同纠纷增多。什么情况下能够减免租金？未使用的租金能否退还？房山法院法官结合具体案例作了说明。

新华社资料图 图文无关

■停业期间租金酌减

快餐店一下子免租4个月

在街头摆早餐摊数年，小张和妻子不愿再受风吹日晒，于是便决定用积攒的辛苦钱在房山一家商场租个商铺，经营快餐店。2019年9月，小张和商场签订《商铺租赁合同》，租赁期限自2019年10月起至2022年10月止。

商铺装修后还没营业多久，2020年1月就不得不停业了，之后未再向商场支付租金、管理费等费用。因小张长期停业、欠缴租金，商场于2021年3月通知小张解除租赁合同，但无下文。

2021年6月，商场又诉至房山法院，要求小张支付2020年1月至2021年3月的租金、管理费等总计84万元，并以此为基数，按每日0.1%的标准，自2021年4月起至实际支付之日止给付违约金。

小张也有一肚子苦水要倒：停业原因是店内中央空调噪音太大，商场一直未予解决，加上2020年后疫情反复的影响，一直未能再开业，因此不同意商场的全部诉讼请求。

法院审理后认为，依据《民法典》，小张逾期交付租金及有关费用，根据合同约定已构成根本违约，商场享有涉诉租赁合同的解除权，商场要求解除合同，有事实和法律依据，法院予以支持。

关于小张辩称不给付租金等相关费用系因店内中央空调噪音太大，商场不予处理无法开业导致，但小张未能提供合法有效的证据予以证明，对此法院未予采纳。

关于商场要求小张支付租金，法院认为，小张租赁涉案商铺期间，正逢北京市发生新冠肺炎疫情，对其经营亦会产生一定的影响，结合涉诉租赁合同中关于租金的约定，法院对北京市采取一级、二级疫情防控措施期间的租金予以酌情减免，免除4个月租金后为42万多元，违约金酌情予以确定为8万元。

今年2月，法院判决双方解除租赁合同，小张须支付商场租金、违约金等费用共计50多万元。

□法官说法

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（以下简称“最高法指导意见”）第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”

因此，对于确实受疫情或者疫情防控措施影响，而导致房屋无法正常使用，难以达到合同目的，经营性房屋的承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，法院可视情况予以支持。

■违约金适当免除

培训机构省下十多万“自救”钱

星火培训中心（化名）是一家专做少儿音乐教育的企业，2018年4月，该培训中心与一商业楼签订《房屋租赁合同》，约定培训中心承租商业楼1400多平方米的房产用于经营培训班，租赁期限自2018年12月至2026年11月。

合同签订后，商业楼依约将租赁房产交付给培训中心使用，但自2020年7月起，培训中心就未再向商业楼支付租金。2021年6月，商业楼向其发送了解除合同通知，但培训中心未履行。

于是，2021年7月，商业楼将培训中心诉至房山法院，要求确认双方租赁合同已解除，要求培训中心立即腾退租赁房屋、恢复原状，同时，要求其支付租金、物业管理费、占房费等共计200多万元，其中逾期付款违约金13万多元。

线下培训机构是受疫情影响严重的一类企业，培训中心也满心委屈，称因为2020年初北京发生疫情，直至2020年7月底培训机构才开业。虽然商业楼已减免之前的租金，但希望商业楼继续给予支持减免租金，培训中心争取分期支付欠付租金，今年年底还交不上就由法院依法判决。

法院审理后认为，依据《民法典》，培训中心未按合同约定支付房屋租金构成违约，商业楼据此享有合同解除权并向培训中心发送合同解除函，根据现实情况，法院确认双方之间《房屋租赁合同》解除。

今年1月，法院判决确认租赁合同解除，培训中心须将房屋腾退，支付给商业楼自2020年7月至2021年6月欠付的租金、物业管理费等费用共计115万多元，培训中心还须支付直至返还租赁房产之日前的占房费。

关于商业楼主张逾期付款违约金13万多元的请求，考虑到培训中心违约的主要原因系疫情影响，此种情形可不承担违约责任的规定，法院对商业楼该部分请求不予支持。

□法官说法

最高法指导意见第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”

因此，经营性房屋的承租人因受疫情或疫情防控措施影响，租赁房屋已不符合约定用途，或者租赁房屋的经营目的阶段性不能实现，导致逾期支付租金的，法院可以在查明事实的基础上，免除或部分免除承租人的违约责任。

■疫情致亏损闭店

房东被判返还租金4.6万元

为了更好地服务社区居民，2018年6月，一家知名连锁便利店与徐某签订租赁合同，由该便利店承租徐某一处临近居民小区的房屋。合同约定，便利店可提前30日通知解除合同，以通知送达之日起满30日之次日为解除日期。

2020年3月11日，便利店受疫情影响严重亏损被迫闭店，于是向徐某发出解除合同的通知函，并请求退还此前已支付的部分租金，即2020年4月12日至2020年7月31日的租金4.6万多元。

徐某签收通知函后，曾在与便利店工作人员微信聊天中要求，便利店需将电卡、水卡、钥匙等一并交回。便利店于2020年3月16日腾退房屋并向徐某交还钥匙，但徐某一直没有返还便利店未使用店铺期间的租金。于是，便利店将徐某诉至房山法院。

徐某辩称，便利店就给自己发过一次短信，不同意便利店的诉讼请求，认为租赁合同约定有失公平，对方想不租就不租，请法院驳回便利店的诉讼请求。

法院审理认为，《民法典》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方在合同中明确约定，便利店可以提前解除合同，但须提前30日书面通知徐某，以便利店书面通知送达徐某30日之次日作为该合同解除的日期，且徐某在与便利店的微信聊天中亦表达了同意解除合同的意思表示，故法院对便利店要求解除合同的诉讼请求予以支持。

2020年7月，法院判决确认双方之间的房屋租赁合同解除，徐某返还便利店未使用期间的租金4.6万多元。

□法官说法

《民法典》第566条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”

疫情或者疫情防控措施造成租赁合同因合同目的无法实现而解除，承租人请求出租人退还押金、未使用的租金的，承租人如无违约行为，应予以支持。

司法实践中，退押金、退未使用部分的租金的案例比较多，法官提示承租人交押金、交租金时尽量以转账的方式进行，或者保留好收条等证据，以备发生纠纷时，有能力提供实际支付的证据。

（原标题：房租和违约金减免法则）

来源：北京晚报 记者 张宇 通讯员 阮小英

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