刚过去这一年，无疑会在历史上留下无可磨灭的一笔。疫情肆虐全球，各行各业受到巨大冲击，文旅行业受创尤为严重。但恰恰是这一年，文旅地产却迎来前所未有的“繁盛”，百强地产行业中，超过半数涉足文旅，全国共计3000多个项目，投资金额超万亿元人民币。

这其中，最受青睐的地方无疑是两南(海南、云南)。以云南省为例，截至牛年春节，已经在建的文旅项目不下30个，大多分布在昆明、大理、丽江、西双版纳、腾冲、玉溪、普洱等热门旅游地，且建设体量少则数千亩，多则几万亩，投资总金额数千亿。

但，历史经验表明，越是这种时候，越多鱼龙混杂，泥沙俱下，机会有多大，坑就有多深。云南文旅地产如何健康发展?或许是件值得认真思考的问题。为此，我们专访了在国内文旅项目布局较早及发展领先的荣盛康旅西南区营销副总严宇先生。

远郊不如近临，先文旅还是先地产？

“先问一个问题，文旅地产顾名思义，究竟是文旅先行?还是地产先行?”严宇先生一上来就抛出一个问题：“如果观察市场，你会发现大多数文旅地产都是先以卖房为主?这到底是文旅地产还是地产文旅?

“其实答案很简单，如果先搞文旅，就意味着必须先做景区、酒店、康养等配套。同时，建设完成之后你还得把项目当作旅游景点来运营，即便云南大多数文旅项目都建设在热门旅游城市附近，可选址通常距离市区数十公里，能否把远道而来的游客吸引到你的项目还是未知数。这意味着你还得具备旅游综合运营能力，以及长年累月的经营和若干运气才有可能成功。”

搞文旅项目的通常是地产公司，哪来综合运营一个景区的专业能力?隔行如隔山，要想把这事做成难如登天。当然，如果做成了，后续地产配套销售自然不用愁。可问题就在于，不可控因素太多，运营周期又太长，前期资金投入成本巨大，风险和成本双重考虑，自然先把房子卖出去再说，至于后期配套及经营，图纸上的大饼画到5年10年之后，到时会不会缩水或者干脆收益不能兑现，那就是以后的事了，现在先把钱拿到手它不香吗?

踩过这样雷区的购房者比比皆是，因为旅游买了文旅盘，没想到交通配套各种不方便，游客不愿租，当地人嫌远也不来，承诺的年化收益成了空谈，想转手也卖不上价，甚至亏本出售都没人接盘。

世联行最新发布的一份文旅地产评估报告显示，在诸多因素制约下，一直以来文旅地产开发以销售物业为特征的“商品化”开发模式，旅游只是地产的一件外衣，成千上万亩的超级大盘，一切为卖房子服务。度假生活无系统营建，分散开发与割裂销售导致权益与物业分离，度假物业购买缺乏关联价值，缺乏产业内容，千篇一律依靠“资源+地产”实现价值提升， 无法保值、增值与交易，很少思考经营与持续性增值，而且旅游地产物业再交易也很难实现，“同质化”带来空置和低使用率，软性环境和服务严重不足。

“最稳妥的做法其实是融入城市或者景区，最好两者兼得。但这属于可遇不可求，也意味着拿地成本高昂，非常考验企业实力和运营能力。”严宇先生说：“以花溪星院为例，项目就位于丽江市内4A级景区文笔峰下，距离世界文化遗产——丽江大研古城仅15分钟车程，距离高铁站和机场也同样15分钟可达，站在阳台上即可远眺玉龙雪山;首先就解决了交通、配套及旅游的难题。其次，项目内七星塔、十二坊、二十四桥、滇西文创艺术街、中央花溪公园、阿卡博物馆酒店群等规划布局均按照5A级景区标准设计打造，既解决了业主的生活需求，反过来也回馈当地，再添一个旅游景点，让建筑融入城市，也让城市再多一个景区。”

文旅地产天然矛盾，换住才有活力

文旅地产，本身是个矛盾的说法。地产属于不动产，而旅游意味着到处走动，动与不动，本身就是对立的两面。因为“房住不炒”大背景，传统地产企业陷入资金和市场困局，另一方面，康旅成为国家战略，意味着巨大的市场红利，这造成了地产企业一窝蜂发展文旅地产的局面，但它们往往都没想到如何解决以上矛盾?或者想到了却无能为力。

想想看，春天到海边散步，夏天到丽江避暑，秋天到北京赏枫，冬天到海南过冬。这是多么惬意的生活，但如果只在其中一处购房就可以四季到哪都安住，不才真正叫文旅地产吗?

“换住，其实不是新鲜思路，但知易行难。若是和其它企业的项目换住，中间存在着开发进度不一致、配套标准不统一、服务质量跟不上和遇到问题无人理等诸多问题，且什么时间可以换，什么标准可以换，什么平台可以换……想想都让人头大。若是和自己的项目换住，从开工建设到平台搭建再到测试满意，资金上且不说是个天文数字，时间上来说，你等得起客户未必等得起，这就需要企业有高瞻远瞩的眼光，从若干年前就开始布局。”

严宇先生谈到：“和其它文旅项目不同，荣盛康旅不以房屋销售为中心，而是采用互联化、信息化模式，倾力打造业界首个旅游换住服务平台—盛行天下APP，让业主实现拥有一套度假房产，即可享受全球多处风景名胜旅居社区换住共享的权益，轻松便捷享受换住、旅游、酒店预订、网上商城等服务。”

据荣盛发展内部资料显示，荣盛康旅秉承“6+N”的战略布局，在国内大北京、大上海、大海南、大黄山、大华中、大西南等区域，在海外的太平洋、印度洋、欧洲等区域持续布局，目前已经拥有35个康旅国际度假区，1家超5星荣玺庄园，14家五星级标准度假酒店，10家荣逸温情酒店，15家特色公寓/民宿，5个特色小镇，3个滑雪场，1个通用航空公司，13000余间客房，6000余人的酒店运营管理团队。

在大西南区，最重要的落子就是位于丽江的花溪星院。

严宇先生说“截至2019年，中国以55项世界遗产位居全球第一，其中云南拥有5项，而丽江就占2项，再加上早在2003年入选世界记忆遗产的东巴文字，可以说云南世界遗产一半在丽江。近年来丽江在全国空气质量城市评比中多次排名第一，全球前十，曾连续四年空气质量位居云南省第一。我们只能说，不是所有的文旅项目，都能叫花溪星院!”