老人收100元卖房给小儿子，法院：无效！存在恶意串通
房子是目前老百姓家庭中的核心资产，老人对房产进行处置经常会引发家庭纷争。记者在采访中发现，近些年，因为老人将房产“卖”给某个子女而引发的确认合同无效诉讼激增。很多老人想把房子给自己认定的某个子女，私下里签订买卖或赠与合同，以为把房子过了户就能板上钉钉，减少日后继承的纷争，没成想却被法院认定为恶意串通，合同也被确认无效。
法槌，资料图
法官提醒广大老年人，如果家中房产属夫妻共同所有，一方去世后未经析产分割，房子就是健在老人和子女等法定继承人的共有财产，擅自处分、侵犯共有人合法利益的“合同”并不受法律保护。
价值千万房产百元“卖”给儿子
耄耋老人被仨儿女告上法院
就因为把房子给了小儿子，90多岁的苏老爷子被自己的3个子女送上了被告席。苏老爷子很不理解，他的房子给谁不给谁还能由着别人干涉？
苏老爷子有五个儿女，老伴儿早些年已经去世，二人在西城区有一套四居室，登记在苏老爷子名下。两年前，苏老爷子和小儿子签订了一纸房屋买卖合同，将这套价值近千万元的房产卖给了小儿子。为了尽可能降低房产转移的成本，只是象征性地约定房款为100元，并迅速办完了产权过户手续。
一年后，苏老爷子的三个子女将他起诉，要求按照法定继承原则来分割这套房产。也是在这场诉讼中，三个子女得知，房子被父亲“送”给了小弟，已经落在了小弟名下。这下家里可炸了窝。三个子女再次提起诉讼，连同父亲和弟弟一并告上法院。
在法庭上，苏老爷子的三个子女表示，这套房子是父亲和母亲的夫妻共同财产，母亲去世后，房产并没有进行继承分割。根据法律规定，这房产的一半份额应该算是母亲的遗产，子女作为继承人，都享有一定的份额。苏老先生和小儿子对此明知，还签订以100元价格买卖千万元房产的虚假合同，将房产转移登记至小儿子名下，存在恶意串通的故意，侵害了其他继承人的合法权益。因此，他们请求法院确认苏老先生与小儿子签订的房屋买卖合同无效。
苏老爷子一方向法官解释说，小儿子夫妇没有住房，一直跟他们老俩共同居住，悉心照顾他们的日常起居，尽到了主要赡养义务。老伴儿在世时，他们二人经过慎重考虑之后，决定将房子只给小儿子一人。老伴儿生前也有口头遗嘱，表示要将房子赠送给小儿子。所以，他将房产过户给小儿子合理合法，没有侵害任何人的利益。
不过，虽然苏老爷子明确表示把房子赠给小儿子是他们夫妇的心意，却没有拿出证据证明老伴儿留有遗嘱，其他三个子女更是矢口否认。
擅自赠房侵犯共有人合法权益
老人与儿子被认定恶意串通
房子是老人的，给谁不给谁，还不是老人说了算？乍一看到这样的案子，很多人难免会有和苏老爷子一样的疑问。可事实上，房产虽然登记在老人名下，老人却不一定就有绝对的处分权。
北京西城法院民一庭田晓昕法官告诉记者，在日常生活中，房产证上登记的所有权人与实际所有权人不一致的情况非常普遍。很多老人的房产虽然是在夫妻婚姻关系存续期间取得，但因为是单位分配的住房，通常在办理产权证时会登记在一方名下。这也让老人有了单独处分房产的可能。
根据中国社会的传统习惯，在一位老人去世后，家庭内部较少会进行遗产分割，但从法律上来讲，此时房产的属性却可能发生了变化。在不存在遗嘱的情况下，去世的老人所享有的房产份额作为遗产，其父母、配偶、子女都有继承权利。即便房产没有进行分割，配偶、子女和其他法定继承人也都成为了房产的共有人。根据法律规定，处分共有的不动产的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。老人单方擅自处分房产，就可能构成无权处分。
苏老爷子的案子很有典型性。法院审理后认为，根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。涉案房产是苏老爷子与老伴儿在婚姻存续期间购买，属于两人的夫妻共同财产。在老伴儿去世后，苏老爷子与五个子女并未对房产进行析产、继承分割，因此，该房产就是苏老爷子与五个子女共同共有。苏老爷子与小儿子签订买卖合同，办理了过户登记，双方实为赠与关系。父子俩对于房产包含老太太的遗产应属明知，在没有取得其他共有人同意的情况下，仍签订房屋买卖合同，存在恶意串通，侵害了其他共有人的合法权益。
最终，法院判决确认苏老爷子与小儿子签订的房屋买卖合同无效。“送”出去的房子还得回到苏老爷子与子女共有的状态。
老人擅自处分房产风险不小
记者在采访中了解到，像苏老爷子家这样，部分子女对老人擅自处分房产，与某个子女签订合同买卖或赠与房产不满，从而引发的确认合同无效案件近些年数量激增。
北京西城法院做过一项调研统计，该院近5年来受理的确认合同无效相关纠纷案件中，涉及房产纠纷的案件占到80%以上，而这其中涉及家庭内部房产纠纷的案件又占到95%以上。
记者查阅了北京法院公开的数十件老人赠房给子女引发的确认合同无效诉讼的判决文书发现，合同会不会被确认无效，关键在于老人对房产是否有完全的所有权。有的案例中，经法院审查确定，房子是老人在配偶去世后才购买的，老人有权处置自己的个人财产。但那些老人将包含已故配偶遗产份额的房产擅自买卖、赠与某个子女的案件几乎都被判决合同无效。
“合同被确认无效，并不是不让老人按照自己的意愿处分自己的财产，而是保护其他共有人的合法权益不受侵害。”田晓昕法官说。
记者了解到，在此类纠纷中，很多老人并不是不知道房子属于夫妻共同财产，自己没有完全产权和单方处分权。他们简单地认为，只要房子过了户，就算板上钉钉了，可以避免日后继承的纷争。但是，这种未取得其他共有人同意擅自处分房产的行为并不受法律保护。
“老人这么做看似瞒天过海，其实风险很大。”田晓昕法官分析说，如果老人还健在，即便官司输了，日后还可以通过订立遗嘱等其他方式，将属于自己的房产份额留给自己认定的子女。但有些案件中，房屋买卖或赠与行为是在两位老人都去世后，因继承、腾房等纠纷出现时才被其他子女知晓的。老人与子女签订的合同一旦被确认合同无效，房产就很可能按照法定继承的方式，由全部继承人共同继承。老人将房子给某个子女的愿望也就彻底落了空。
另外，个别案例中，在法院判决买卖合同无效之前，得到房产的子女已经将房产正常卖出。如此一来，即便老人与子女的买卖合同被确认无效了，房子也追不回来了。老人还可能因为自己的过错被其他子女起诉赔偿损失。
老人如何合法赠房给子女？
法官支了三个招儿
多年审理家事纠纷的西城法院民三庭副庭长张爽告诉记者，老人出于某个子女尽到更多赡养义务等各种考虑，想把房产只留给一人无可厚非，也是老人的权利。但老人首先要明确哪些是自己的财产，哪些不是。采取欺瞒的方式，擅自处分不完全属于自己的财产并不可取。
那么，在房产属夫妻共同所有的情况下，如果老人就想把自己所有的房产份额留给某个子女，有哪些合法妥当的方式呢？
张爽法官介绍说，根据目前的房屋登记政策，如果明知房产属于夫妻共同财产，且没有司法文书或公证书对房产份额进行明确，那么不动产登记部门是不会为一方老人办理房产份额过户登记的。如果老人想在生前就处置房产，还要过户给子女，就需要在配偶去世后通过人民调解、法院诉讼、继承公证等方式，对房产进行一次析产、继承。明确各继承人所享有的房产份额后，老人便可以将自己享有的合法的份额通过签订买卖、赠与合同的方式过户给子女，从而避免处分不属于自己的财产。
如果老人和子女在乎房产登记“落袋为安”，这种方法是在法律程序上最严谨的。但析产继承毕竟耗时费力，而且老人和其他继承人心理上能否接受也因人而异。
第二，老人可以在生前办理赠与公证，明确将自己所享有的房产份额赠送给某个子女。待老人去世后，接受赠与的子女可以凭借公证书主张权利。但是采用这种方式需要一定的费用，且无法在老人生前完成过户。
第三种方法是老人通过订立遗嘱，将自己的财产份额留给某个子女。虽然这种方法也是在老人百年之后，子女才能获得遗产，但张爽法官却认为，这是更能保护老人权益的方式。“民法典生效后，公民订立遗嘱更加方便，形式灵活。即便订立遗嘱公证收费也比较低。一方面，老人能实现将遗产留给某个子女的愿望；另一方面，老人可以随时修改遗嘱，避免子女获得房产后不尽赡养义务。”
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近年来，涉及房屋赠与、继承的纠纷案件明显增多。很多老年人由于种种原因，将自己名下的房产赠与给子女或者孙子女，本指望借此让子女好好尽孝，却不料事与愿违。当亲属关系破裂时，子女不尽赡养义务，老人后悔当初赠房，怎么办？已经签订了赠与合同，并办理了房屋过户手续，这赠与的房屋还能要回来吗？
案情
老人赠房图养老 儿子却不来探望
为了缓解长孙小赵婚后的住房困难，赵老先生于三年前将一套较大面积住房赠给了小赵的父亲即自己的二儿子赵先生，后来又办理了过户手续。然而如今，病痛缠身的老两口却眼睁睁地看着这儿孙远离了自己，再也不登门探望。
老人的二儿子赵先生和李女士早年结婚前曾商定，因赵家子女多，住房紧张，而李女士的母亲需照料，所以赵先生婚后住进妻子家，与岳母共同生活。令赵老先生不满的是，亲家母去世后，虽然自己也年老体弱，病痛缠身，但二儿子仍不履行赡养父母的责任。李女士借口“上班太累”，多年不登公婆门。虽然二儿子和长孙小赵背着李女士来看望过老两口，但也只是精神慰问。二儿子多年来总借口自己收入少、要抚养孩子、需照顾岳母等理由，对老两口从未有过经济赡养，都是赵先生的兄妹以多种方式赡养父母。
不过，在长孙小赵要结婚的消息传来后，赵老先生考虑赠房给二儿子，以解决小赵婚后的住房问题，并希望促使二儿媳李女士转变既往的冷漠态度，能来孝顺老两口。于是老人说服了其他儿女，将房子赠给了次子，并于前年底办理了过户手续。
赠与协议进行了公证，其中写明：“受赠人应尽力赡养父母。如果没有很好地尽其赡养父母的义务，反以虐待或弃养父母，就失去了当初接受赠与的真实意思，换句话说，已经自行放弃了接受赠与的权利。”
小赵婚后，其父赵先生夫妻住进受赠的相邻老两口的住房。赵老先生感到两人的冷漠态度终于有了好转，希望二人能照顾日益衰老、行动不便的老两口。可没多久儿子一家就又陆续搬走了，最后不再来看望他们了。
两年前长孙小赵生下了一女。四世同堂，老两口非常高兴，希望抱抱重孙女。“可是二儿子总有借口，从承诺的重孙女一百天就抱来，拖到快两周岁也没抱来重孙女，儿子自己连一年一次的看望也免除了。”赵老先生感慨地表示，老两口已进入耄耋之年，因病做手术，又多次摔伤，已不便自行走路、做饭，需要专人照顾起居饮食，其他子女已尽力赡养，唯有二儿子不履行抚养义务和赠与合同义务，以冷暴力使老两口的身心受到伤害。无奈之下，老两口希望撤销赠与房产公证书，收回这套已过户到儿子名下的住房。但儿子坚决不同意。办理公证赠与又已过户的房子，究竟还能要得回来吗？赵老先生忧虑不已。
释法
不赡养不履约 三种法定情形可撤销赠与
北京市浩东律师事务所的张海霞律师说，双方到公证处办理了赠与公证与受赠公证，就应认定赠与房屋的行为依法成立。同时，我国实行房产登记制度，房屋既然已经过户，也就意味着房屋赠与已完成，想再要回房屋很难。
不过，张律师认为，法律的本质就是确认事实，使其获得公平。所以，面对受赠获利后，却不履行约定或者法定义务的人，法律一定是有约束条款的。我国《合同法》第一百九十二条规定，受赠人有三种情形之一的，赠与人可以撤销赠与。
第一项法定情形是受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。要点是受赠人实施“严重侵害行为”，而不是“轻微的、一般的侵害行为”。受赠人的侵害行为是否必须出于故意，是否须达到构成犯罪的程度，各个国家和地区的立法有所不同。按照我国《合同法》的规定，受赠人只要严重侵害了赠与人或者赠与人的近亲属，赠与人即可撤销赠与，而不限于故意和犯罪行为。至于赵老先生所述被儿子的冷暴力伤透了心，并不符合上述法定情形。
第二种可撤销赠与的法定情形是受赠人对赠与人有扶养义务而不履行。当然，如果受赠人没有扶养能力或者丧失了扶养能力的，并不产生赠与人撤销赠与的权利。赵先生对其父赵老先生有法定的赡养义务，包括经济赡养和精神慰藉。如果赵先生有赡养能力，却对老父亲不管不问，不理不睬，甚至实施“冷暴力”行为，那么就符合这一法定情形，赵老先生可以依法撤销赠与。
第三种法定情形是受赠人不履行赠与合同约定的义务。附义务的赠与， 在赠与人向受赠人交付了赠与的财产后，受赠人如果不依约履行其应尽义务，赠与人就可以撤销赠与。按照赵老先生和其二儿子签订的赠与协议，如果受赠人没有很好地尽赡养父母的义务，就已经自行放弃了接受赠与的权利。赵先生在赠与生效以及房产过户后，仍然对年迈的父母不尽赡养义务，这不仅符合《合同法》关于撤销赠与的规定，也符合赠与人与受赠人双方自愿签订的赠与协议中撤销赠与的条件。也就是说，赵先生的行为既违反了法定义务，也违反了约定义务，赠与人赵老先生是可以撤销赠与的。
提示
撤销赠与返还房屋难度大 老人处分房产须慎重
张海霞律师认为，赠与的法定撤销要点在于：撤销赠与须依据法律规定的事由；只要具备法定事由，不论赠与合同以何种形式订立甚至经过公证证明，不论赠与的财产是否已交付，也不论赠与是否属于社会公益和道德义务性质，享有撤销权的人都可以撤销赠与。
需要注意的是，赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。这一期间属于法律规定的除斥期间，即法律对某种权利所预定的行使期间，不存在中止、中断和延长的问题。如果撤销权人在法律规定的期间内不行使撤销权，其撤销权即归于消灭。所以，为了尽早确定赠与关系的去留，撤销权人应当依法及时行使撤销权。同时，依据《合同法》第一百九十四条规定，撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。因此，赵老先生可以主张撤销赠与，并同时要求二儿子返还受赠的房屋。
在此张律师也提醒大家，撤销已经公证的合同，返还已经更名过户的房屋，在实践中是难度很高的诉讼。所以，建议老人处分较大财产权益时，最好先与家人商量一下，并且尽量事先找专业律师咨询，评估一下处分行为即将发生法律后果的风险。
另外，张海霞律师强调，法律可以帮助老年人争取到自己合法的利益，但并不能解决亲情关系，应当看清矛盾点，分析矛盾，疏解矛盾，从而化解矛盾，以便更好地维护亲情关系。而晚辈亲属对待长辈亲属，不仅要在经济上提供赡养，精神上更应该给予慰藉。我国《老年人权益保障法》规定，赡养人应当履行对老年人精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。家庭成员应当关心老年人的精神需求，不得忽视、冷落老年人。与老年人分开居住的家庭成员，应当经常看望或者问候老年人。这也就是俗话说的“常回家看看”。所以，现在“常回家看看”已经成为了法定义务，如果违反了法定义务，那么因为身份关系引起的各种权利都可能发生改变。
（原标题：老人“卖”房给子女，为何频被法院认定无效？)
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