资料图 摄：景一鸣 张群琛 陈圣禹

安装地锁“占位”被拆除

这位业主刘露居住在北京一老旧小区，当初规划的停车位不足。物业公司在小区的公共区域设置了若干公用停车位，用于业主停放车辆。平时大家谁早到谁先停车。刘露平时下班晚，每次回小区时，车位都被占满了。不得已，刘露便私自在房屋门前的一个车位上安装了地锁，每天回家把小轿车停放在此。不料周围邻居强烈反对，纷纷要求她拆除地锁，争吵了几次，刘露依旧我行我素。邻居遂找来物业公司，刘露自知理亏，拒绝接听物业人员的电话。之后，刘露接到法院传票，原来是物业公司起诉要求她拆除地锁、退还车位。

法庭上，刘露辩称自己确实安装了地锁，但不是强行占停车位。地锁安装在没有产权人的地方，并未占用物业公司的土地，物业公司从未取得那片土地的使用权证。

法院认为，物业公司一直对小区的物业实施管理，刘露在小区内的公共车位上私自安装地锁抢占车位的行为，侵犯了小区其他业主的合法权益。物业公司基于其管理职能，要求刘露拆除地锁的诉讼请求正当，法院支持。

刘露虽然不情愿，但是也按照法院的要求拆除了地锁。随着小区里买车的人越来越多，业主之间因为车位多次发生冲突。为了平息矛盾，物业公司对小区的停车难问题进行了大刀阔斧的改革，修建了立体停车位。刘露终于获得了属于自己的固定停车位，但新问题又来了。

车辆受损 车位抵赔偿

刘露一次停完车打开车门即将下车时，邻居张洋（化名）操作不当，把刘露的车位降落到地下一层，致使她的车门被机械卷夹，造成严重损坏，刘露也在车内造成45度倾斜碰撞。后刘露起诉要求张洋和物业公司赔偿修车费用6500元。

法院查明，事发时，物业公司并未就立体车库的操作进行提示，也未安排专人指导如何操作。法院认为，物业公司未履行“派专人对机械式停车设备进行管理和使用”的义务，属于消极实施侵权行为情形，是事故发生的最主要原因。另外，考虑到毕竟是由张洋的操作直接导致刘露的损害，故张洋应承担次要责任。最终，法院判决张洋和物业公司分别赔偿刘露500元和6000元。

判决后，刘露要求物业公司更换停车位，而此时小区已无多余车位。双方几经协商，最后达成车位租赁协议，“物业公司为刘露办理某大厦地下停车场车证，其车位号位A5号固定车位，车证期限9个月。停车费用为优惠价720元。原小区停车位退回。自车证期限满后，按照每月150元续租。如不续租，视同没有赔偿修车款。同时刘露自行修车。如续租车位，刘露再找物业修车，物业将不再处理。”

双方按协议执行完毕，后来刘露突然发现车位被锁，物业公司只说不再让她使用车位。多次沟通无果，刘露只得再次起诉。

物业反诉 “祸”起物业费

法庭上，刘露要求物业公司继续履行车位租赁协议，按照每月150元续租车位并办理车证。但物业公司不同意，认为是刘露没缴纳之后一年的停车管理费，物业公司才锁上车位。同时，物业公司当庭反诉，认为此前所签协议属不定期租赁合同，可随时解除；刘露不按约定缴费构成严重违约；刘露属该小区业主，而大厦地下停车场应优先由该大厦业主使用。因此，物业公司要求解除车位租赁协议，并由刘露支付每月150元车位费。

刘露表示不同意解除合同，称因车位被锁，自己没办法用才拒绝交费。她还提到，自从把小区车位交上去后，她在自己的小区已无车位，长期以来都是将车停在该大厦。

经法官询问，原来是物业公司与刘露在物业费收取问题上发生了争执。刘露认为物业公司提供的物业服务不到位，迟迟不交纳物业费；物业公司认为刘露的要求不合理，不能作为不交物业费的理由。双方发生几次冲突后，物业公司锁上了刘露的车位。

物业公司当庭表示，只有刘露交了物业费，才会为她办理车证。而双方都承认，必须有物业公司办理的车证，刘露才能继续使用车位。

法院判令物业向该业主出租车位

法院认为，刘露与物业公司之间的车位租赁合同有效。刘露退回原车位后才获得现在车位的租赁权，若物业公司不将涉案车位出租给刘露，她也无法取回原车位，将面临无车位可用的境地，显失公平。由于车位系民生重要事项，直接关系人民群众的切身利益，故此时应赋予物业公司广义上的强制缔约义务（非法定），即物业公司在刘露按标准交纳停车费的情况下，继续向刘露出租车位，以确保她有车位可用。

是否按照每月150元的标准？法院认为，车位使用费的标准系车位管理方根据相关规定来决定，不宜在案件中确定。但此案物业公司明确表示现车位费标准为每年1800元，刘露表示认可，故刘露应按该标准缴纳车位费。最终，法院判决物业公司在刘露按照停车费标准交纳停车费的前提下，继续向刘露出租车位。

法官认为，刘露的遭遇在近几年法院审理的停车位纠纷中颇具普遍性。车位作为稀缺资源，业主往往抢而不得。因此，物业公司以此作为优势，将是否缴纳物业费作为车位租赁的前提。但物业服务合同与车位租赁合同属两种不同性质的法律关系，物业公司的做法无法得到法律的支持。

来源：北京晚报 记者 林靖 周元卿 汤民华

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