首创置业2020年总营收规模与2019年持平,在特殊时期影响下依旧稳健。多年来,首创置业虽未获得市场巨大的利润,但其在住房租赁、养老等与民生息息相关的业务上做出了一定成绩。首创置业方面表示,其将进一步承担国企责任,谋求长期发展。

财务健康稳健

2020年8月,监管部门召开重点房地产企业座谈会,对重点房企资金监测和融资管理制定三档规则:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1,市场将之称为“三条红线”。

首创置业副总裁兼财务总监范书斌在业绩会上表示,长期来看,三条红线对房地产行业能够起到积极作用,使房企更注重其抗风险能力的提高。截止至目前,该规定还未大面积铺开至全部房企,但公司已经采取多种举措,积极改善相关指标。

截止至2020年12月末,首创置业净负债率为127%,相较年初的161%减少34个百分点,有较大改善;剔除预收款后的资产负债率为74.3%,相较于2019年末的74.6%降低0.3个百分点;现金短债比为1.13,相比年初略有增长。范书斌表示,未来公司将继续改善“三条红线”相关指标,争取尽快达标。

2020年来,诸多调控共同作用下,房企融资明显收紧,此前有地产业内人士表示,在当前大背景之下,企业更应警惕“虚胖”。对房企而言,资产负债率的确重要,但更应关注资产与负债本身的质量。首创置业目前融资压力相对较小,资金来源相对广泛,资金安全保障度也相对较高。

截至2020年末,首创置业存量债务加权平均成本5.14%,居于行业低位。与此同时,企业方面也在寻求多元化融资渠道。业绩公告显示,首创置业于境外成功发行4.5亿美元高级债券,票面利率3.85%;境内方面,公司成功发行三期合计人民币52.09亿元3+2年期私募公司债券,加权平均利率3.68%;以及人民币15亿元3年期银行间定向债务融资工具,票面利率3.4%。

值得一提的是,首创置业旗下子公司首金资本于报告期内新增资产管理规模约百亿元。据悉,首金资本旗下基金主要投向地产开发、资产管理、文创及产业地产、私募股权等。2020年,其收购上海天阅滨江商办项目,切入商办资产领域。此前有地产行业内人士表示,通过设立基金的方式从事地产开发,有利于在当前大背景下优化房企负债结构。

房地产行业结构性调整的大背景之下,企业需从此前的“金融化”经营模式逐渐转向“制造业”经营模式。在此过程中,经营性现金流状况显得尤为重要。2020年,首创置业经营活动净流入72亿元。首创置业方面表示,年内,公司多措并举,通过动态监控、强考核挂钩等方式,以“确保现金及流动性充足”作为阶段性经营策略重心,全力抢抓销售回款,在防控常态化与行业调控持续加码的情况下,实现并表销售回款人民币294.6亿元,同比增长11.8%。首创集团总经理及首创置业董事长李松平表示,2020年回款金额创历史新高,截至12月末,公司现金余额372亿元,同比增长超百亿元。

首创置业在过去多年中,甚至特殊时期冲击下,都依然保持脚步稳健。

做“精而美”的品牌商

2020年,诸多房企业绩承压,采取压低价格去化、以牺牲未来业绩的方式保持业绩正增长。首创置业则坚持将优质房地产资源按市场逻辑进行定价,公司方面表示,将坚持推动高质量发展,签约销售更加注重“质量”和“效益”,为未来的业绩提升打下基础。

2020年,公司实现口径销售额人民币708.6亿元,其中操盘项目签约销售额人民币564.3亿元,占比近80%。其中,京津冀地区实现签约销售面积70.14万平方米,签约销售金额309.48亿元;长三角地区实现签约销售面积59.15万平方米,签约销售金额217.41亿元,同比增长12%;粤港澳地区签约销售面积18.49万平方米,签约销售金额36.55亿元,同比增长21%。首创置业方面将之称为“高机能布局”,自2014年提出“聚焦五大核心城市”、2017年提出“聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市圈”以来,首创置业已经在上述区域积累了优势资源及丰富经验。

据悉,上述三大核心城市圈实现签约额占全部签约额比例达80%。而其余20%的签约额则来自武汉、昆明、厦门、郑州北新乡等其他潜力型强二线单核城市。首创置业方面表示,该比例相较2019年同期提升近10个百分点,多区域布局成果初步显现。

具体项目方面,首创置业位于北京的禧悦学府住宅目前已全部售罄,累计签约额超人民币38亿元,高居石景山区普通住宅成交榜第一;长三角、粤港澳等热点区域重点项目开盘去化率维持高位,其中上海禧瑞荟项目开盘即售罄,去化率达100%;杭州天阅云合源、苏州天阅湖滨雅苑、东莞禧瑞阅府、昆明誉华洲等项目开盘去化率超90%。

首创置业总裁钟北辰在业绩会上表示,首创置业坚持快周转策略,持续提升产品质量,客户满意度得分持续提升。

截至2020年底,公司拥有土地储备总建筑面积1683.2万平方米(本公司权益面1095.9万平方米),土地储备总地上建筑面积1302.3万平方米(本公司权益面积844.5万平方米)。土地储备总建筑面积中,约88%为发展物业,12%为投资性物业及其他。首创置业方面表示,公司现有土地储备规模适中,且核心城市资源充足,可以满足本集团未来三年业务运营的需要。除此之外,钟北辰还在业绩会上表示,目前公司总货值超过3000亿元,销售物业平均楼面地价8000元/平方米。

首创置业在拿地方面则奉行安全稳健的投资策略,2020年,其通过产业协同、战略合作、并购等方式,新获10个二级开发项目,土地投资总额人民币189.9亿元,总建筑面积419.6万平方米,平均楼面地价人民币6126元/平方米,同比下降9.5%,平均溢价率仅2.6%,其中9个项目为底价获取。首创方面表示,2020年的投资节奏较往年有所缓和,主要是因为公司调整了拿地的整体结构,成本效益优先,避开了盲目疯抢对未来业绩的侵蚀。长远来看,企业规模化发展路径固然是一种长期存在的客观现象,但随着“黑天鹅”事件的影响,拉动国内经济才是举国经济的重中之重。

担负国企使命 积极发力长租、养老、高科板块

2021年国家提及,解决好大城市住房突出问题,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。首创置业身为北京国企,积极履行国企使命,切入住房租赁领域, 2019年末,首创置业取得位于朝阳区十八里店乡西直河村五环外的地块,将建设包含养老、医疗、教育、商业为一体的集中土地长租产品。

据悉,该项目建筑总规模约40万平方米。首创置业方面此前表示,该地块项目作为公司首个、最大规模集体土地租赁住房项目,将为公司租赁住房业务的大规模发展打下坚实的基础。项目竣工交付后,公司将拥有不少于40年独立运营及管理该项目物业的权利。

该项目被命名为“繁星”,旨在通过多种业态相互作用,打造“高品质、多业态、全周期的租住社区,满足青年人群多样性、多元化的租住需求,帮助青年人缓解住房困难。据悉,租房项目一期入市后将为市场提供6572套长租公寓。首创置业方面表示,“繁星”将区别于市场上的传统租赁与长租房项目,首创繁星十八里店集租房项目由政企联合打造。内部将实现数字化管理,产品为40年超长租期。钟北辰在公司业绩会上表示,目前该项目正加速建设,示范区计划在2021年下半年对外开放。

除此之外,首创置业还在商业端推出了移动奥莱等线上前沿服务,在重点经济发展城市(南京、重庆)布局科技产业园区、科技园区服务,总建筑面积达72.6万平方米,在聚焦青年人需求的同时,培育强创新业务,强化赋能主业资源。

与此同时,首创置业还积极参与老龄化社会健康居住建设,尽力实现其业务在广度上的“规模”。2020年底,首创置业与远洋集团联合孕育的北京高端养老项目——椿萱茂·和园入市。据悉,其将提供包括社群俱乐部、健康管理研究学院等多重服务。

据悉,该地块为北京率先公开市场出让的商品房地块包含经营性养老用地,由首创置业在2015年拿下。此前公司方面曾对外表示,首创置业为此投入约8亿元,盈利尚需时日。但此举同时体现公司长期主义的打法,体现着企业的整体战略规划,也能够体现首创置业作为国企,在人口老龄化日益明显的今天,服务人民的责任与担当。

2021年,市场环境依然严峻。首创置业方面表示,公司将坚持“强基固本,稳中求进”的工作总基调,在资产结构、快周转、稳健投资、打造磐石计划、全面升级“首创智造2025”运营体系、深度挖掘存量业务价值、强化业务间协同资源获取、发挥自身资本管理优势等方面继续努力。

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