7月15日，弘阳服务(01971.HK)发布盈喜公告预期上半年溢利较去年同期经调整溢利增长不少于60%。公告表示，大幅增长主要归因于在管建筑面积增加；社区增值服务的收入增加；及新收购附属公司带来的财务影响，包括完成收购武汉汇得行精英物业服务有限公司80%股权及高力物业服务有限公司及江苏高力美家物业有限公司80%股权。

1、盈喜数据超预期，三大增长引擎持续助力业绩增长

下面围绕公告所提及的几点原因来一窥公司的发展情况。

就原因之一来看，在于在管面积。这与物管企业的商业模式相匹配，近年来物业公司在规模上持续发力的核心逻辑也正是在此，谁的规模越大，收取的物业管理服务费也更多，产生的规模效益也更强。而物管公司可从内生性增长和外延式扩张两个层面去做大规模。

结合弘阳服务的情况来看，内生性增长方面，来自于母公司的“输血”。数据显示，2020 年末，弘阳服务来自弘阳地产及关联公司的在管面积为1472 万平方米，同比增长 20.8%。

弘阳地产2020年的合约销售金额在865.0亿元，整体规模在房企中处于较居前位置，在行业集中度提升大趋势下有望受益。截止2020年底，弘阳地产拥有2006万平方米土地储备，未来随着项目的持续释放，还将在物业管理端带给弘阳服务强劲的业务支撑。

再来看外拓方面，物管行业是一个高度注重品牌与服务的领域，业主的满意度等各方面直接决定了物业公司的业务发展情况，因此在外拓层面上也成为考验物管企业成色的试金石。

弘阳服务在外拓能力上表现优异，截止2020年末，公司来自第三方的在管面积为 1229 万平方米，同比增长 244.3%。对比如上来自弘阳地产的在管面积，不难看出弘阳服务自第三方物业管理面积已经超过总在管面积的45%。再结合2019年数据来看，弘阳服务来自母公司及关联方的占比从77.3%下降至 54.5%，来自第三方的占比从 22.7%大幅提升至 45.5%，足见弘阳服务强劲的外拓势头。

这背后不仅在于弘阳服务高品质的服务能力获得了市场认可，同时也是自身在收并购上不断积极作为带来的结果。

正如此次公告所示，公司相继完成收购武汉汇得行精英物业服务有限公司80%股权及高力物业服务有限公司及江苏高力美家物业有限公司80%股权。自上市以来，公司持续在收并购上发力，有力的扩大了自身的业务版图，同时在投后整理和精细化管理上，弘阳服务更是展现了强劲的实力，带动收并购企业整体利润率的改善，为规模的高质量提升夯实基础。

最后关注到增值服务方面，作为弘阳服务业务发展强劲且富有成长空间的板块，过去一年其表现相当不俗。此前年报显示，2020年公司社区增值服务板块同比大涨 310.9%，达到 1.1 亿元，其中如资产管理服务同比增长1891%，社区便民服务同比增长 530%；公用区增值服务同比增长167%。弘阳服务积极构建业主生活服务经济圈，围绕客户需求提供全周期社区生活的多元增值服务，同时积极推动数字化转型，为管理赋能，实现提质增效，得益于此，公司的业绩潜力也迎来了加速释放。

2、物管行业进入发展新阶段，深耕型物管企业迎来历史性机遇

业绩快速增长的背后，实际上是弘阳服务在专业性、服务品质以及全方位的社区管理服务能力的集中体现。

当前物管行业竞争加剧，特别是资本市场上随着众多物业公司上市，板块稀缺性降低，物管公司想要在市场上分一杯羹，必须要有自身差异化的竞争能力。

就弘阳服务而言，公司在物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务上齐头并进，成长性不断得到体现，同时依托“住宅+商业”双轮驱动的战略优势，其商业模式也贴合当前资本市场对“物管+商管”型企业的青睐。

数据上来看，2020年，弘阳服务来自住宅板块收入占物业管理收入的 59.1%，占总收入的 38.2%；而来自商业及其他（含写字楼和学校）板块的收入占物业管理收入的 40.9%，占总收入的 26%。公司在商管上的表现相当不俗，随着后续业绩的进一步释放，还将有望对公司整体的估值带来重估机会。

当前商业管理服务对整个物业管理企业而言有着巨大的潜在价值，而弘阳服务在这之中已经初露锋芒，随着公司不断推动“住宅+商业”双轮驱动模式的落地，在清晰的市场定下，也将充分受益于行业及政策红利带来的长期发展机会。

3、结语

总体上看，这份盈喜成绩单，充分展现了弘阳服务自上市以来积极推动业务发展，不断夯实内功，加速数字化转型取得的成绩。近期港股一众物业股上市有望吸引资金对物业板块的进一步关注，弘阳服务此份盈喜报告，恰逢其时，大概率将在资本市场产生催化效应。特别是随着后续中期成绩正式出炉验证公司的强劲发展势头，相信此时也给资金留下来不错的埋伏窗口。

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