法拍房因低廉的价格与部分房源不限购等因素备受购房者关注，成交量也稳定增长。近日，有数据显示，2021年1-4月，全国共成交法拍房38774套，成交总价破700亿元，平均折扣8.7折，法拍房市场整体发展态势向好。

但法拍房在拥有明显优势的同时也存在一定风险，如“腾退”难题。近日，西城法院就遇到了这样的问题。

被执行人王某某因公司经营借款600万余元，因未能按期偿还，法院依法将其名下房屋进行司法拍卖，在流拍后以物抵债，将房产过户给债权人名下。同时，法院也在房产所在地张贴腾退公告，要求王某某及房屋实际占用人限期腾房。

为了阻挠法院执行，在法院张贴腾退公告后，王某某竟然搬出自己年过八旬的老母亲，强占房屋。为了保护申请人的合法权利，西城法院执行法官和团队成员带着法警和医护人员劝导、协调，最终腾退。

那么就有小伙伴要问了，购买法拍房真的遇到这种房屋占用情况应该怎么办呢?其实最简单的方法是分担与规避风险，在竞拍前找金铂顺昌这样专业的司法拍卖辅拍机构，协助尽调与竞拍。竞拍后，金铂顺昌有专业法拍专员协助房屋过户、腾退等，让购房者顺利入住，无后顾之忧!

在参加竞拍前，对房屋进行详细调查了解，也称为尽调。进行房屋占用的尽调主要分以下几步：

1、调查法拍房涉及的案件信息;

2、调查被执行人涉及除标的以外的其他相关执行案件，排除其他债权人占用的风险;

3、尽可能的去看房，实地查看占用情况，占用人性质;

4、被执人名下有无公司及涉案公司的整体情况，避免欠债、套路贷、案外人占用等其他风险等。

做到尽调就能在一定程度上规避无法腾退的房屋，也可以为参拍及早制定腾退方案。

这里一定有小伙伴困惑，为什么一定要尽调呢，现在不是有法院负责腾退吗?其实不然，占用也分几种，而且并不是所有法院都包腾退。

按人群分占用主要有被执行人占用、债权人占用、案外人占用、租赁占用等。如上文提到的西城区案件，就属于被执行人占用。

此外，债权人占用也就是被执行人的债主占用。这类需要在尽调时了解是否存在多方债主。通常情况下，被执行人不会只有一个债权人。但是在法院强制拍卖房产时，会优先将拍卖款偿还给有申请执行人身份的债权人，也就是欠款最多的债权人。而其他债权人们只能等被执行人将申请执行人的债，还清之后，才能向法院申请强制执行追回自己的钱。对其他债权人而言，什么时候能追回欠款，能追回多少，都是未知的。于是，一些比较极端的债主会直接住进被执行人的房子，扰乱竞拍，要求被执行人还债。

案外人占用通常是被执行人的亲戚或朋友，有些是真实住在这里，有些是假装住在这里以干扰竞拍。这种案外人占用的法拍房，腾退时也有一定难度。

最后，买卖不破租赁，如果存在租赁占用，特别是长租约，那么腾退会更加困难。

这就是为什么有购买法拍房意向者，最好找法拍机构协助竞拍的原因。很多人被法拍房低价、无需房票而吸引，盲目竞拍，这会增加遇到瑕疵房、占用等概率，对后期过户、入住都是大麻烦。专业的人办专业的事，金铂顺昌拍卖有限公司专业从事不良房产15年，帮助无数购房者顺利过户入住，专业服务让每一个购房者放心。