过往

老楼曾是高配房

住进来让人羡慕

2020年12月30日，室外体感温度低至零下20摄氏度。在老楼启动拆除前的1小时，记者来到现场。两栋楼均为三层三单元，相对而立，合围成一个小院落，一辆挖掘机已经驶入，静待拆除的号令。

“离楼体远一点儿！”现场工作人员拿着喇叭喊话，“这是危楼，可能有坠物。”

时光倒退70年，新中国成立初期，朝阳区是本市五大工业基地的所在地。正是在那时，建外、劲松、八里庄、团结湖一带建起了京城第一批现代化住宅，光华里5号楼、6号楼就是其中的两栋，主要作为公租房或福利分房提供给企业职工居住。

说起当年事，老住户一脸自豪。当时，三环内的楼房一个巴掌就能数得过来。能住进光华里5号楼、6号楼，绝对是件让人羡慕的事儿。

房屋制式采用“三层起脊闷顶式设计”，也就是俗称的“苏式楼”：楼体方正，木质楼板，砖混结构，墙体极厚，屋内挑高达2.8米。哪怕两家人共用厨房和卫生间，也绝对是当年数一数二的高配房。

时光飞逝，光鲜的老楼渐渐破败。地处北京CBD核心区，周边高楼大厦拔地而起，在国贸中心、中海广场等写字楼和商业体的映衬下，光华里更显暗淡。

贾丽燕是北京金属结构厂下属学校的一名教师，1987年厂里分房时，她搬到了光华里5号楼。“我们刚搬来时，就听说这一片要拆迁，心里一直怀着这种念想。”后来开发商和老住户一直未能谈妥，拆迁问题一拖再拖。朝阳区住建委数据显示，如今，两栋老楼总建筑面积合计2382.3平方米，共有成套住宅36套、共计58户，其中44户为两户合居，也就是两户人家共用厨房和卫生间。

困境

楼板坍塌成危房

居民紧急转移

2019年8月，光华里5号楼出现木质楼板坍塌，严重危及居民安全。朝阳区主要领导立即赶往现场，仅用3小时就完成两栋楼的居民疏散安置工作。经鉴定，两栋老楼已属危楼。

虽已搬离旧居，可在外周转的居民仍然内心焦灼，眼巴巴期待着排险方案的出台。首先被考虑的方案是危楼加固。朝阳区住建委联合产权方首开集团共同展开踏勘调研，发现若采用加固方案，工程量大、耗资甚巨且效果有限。“可以说，这两栋老楼已不具备加固价值了。”一位参与踏勘的工作人员说。

第二个排险方案是原拆原建，即拆掉原有楼房，并在原址上新建以确保居住安全。首开集团光华里项目部的李锐介绍，按照相关政策，原拆原建须符合一系列技术性指标，如楼体基座和长宽高不得改变。这也意味着新房虽然能够保证安全性，但面积一分不可增加，无法解决共用厨卫等居民实际困难。

转机

危旧楼房可改建

入户宣传定方案

转机出现在2020年7月。市住建委等四部门联合印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（简称178号文），提出可通过翻建、改建或适当扩建方式，对危旧楼房进行改造。

“危旧楼房改建是城市更新的一种新方式。”朝阳区住建委老旧小区改造科科长王贵京说，按照新总规要求，危旧楼房改建原则上不增加居民户数，但可适当增加厨房、卫浴等面积。在启动方式上，改建遵循“政府引导、居民自愿”的原则，也就是由居民提出改建需求，100%达成共识后方可启动。朝阳区住建委、首开集团以及建外街道、光华里社区立即组成宣传动员组，80多次入户宣传改造政策，做好群众工作。

光华里社区党委书记张秀伟介绍,部分居民担心房子改建后承租权被取消。“我跟大家说，政府承诺这次改建是为改善居住条件，大家伙儿今天怎么搬走，今后还会原样搬回来。”在一次又一次入户动员后，居民的意见迅速统一。在先后两轮改建意向征询中，仅用30天时间就实现100%签约。去年底，居民全部搬出。

展望

合居变独居

一年半后住新房

去年12月30日上午11时，拆除工作正式启动。挖掘机挥臂之间，老砖碎落，走过沧桑岁月的两栋苏式老楼完成历史使命。

距拆除现场数十米，一处闲置房屋被辟作临时展厅，对外公示改建方案和效果图。“多漂亮啊。”贾丽燕边端详边感叹，这份方案她早已烂熟于心，但还是忍不住期待：“盼了这么多年，终于能住上崭新的两居室了。”

新居的设计可大有学问。“178号文规定，可以适当增加厨卫面积。但究竟能增加多少、在哪儿增加，都需要我们不断与规划部门协商，不断平衡各方需求，寻求到一个最佳方案。”李锐说，如5、6号楼居民希望能多增加一部分居室面积，但相邻楼宇的居民担心扩建后影响采光，这时就需要反复测算、多方协商。最终方案显示，老楼改建后总建筑面积增加约10.3%。

便于分户是另一个原则。简单来说，就是为合居户增加厨卫，使其变为独居户，但房屋基本位置不变，从前住在哪个楼层、哪个位置，搬回后还在原地儿。这样一来，能够最大程度上避免矛盾。

居民的意见也被反复斟酌，尽可能纳入改建方案。“有不少人说，挺怀念苏式老楼。所以我们在责任规划师的建议下，把楼体设计成了苏联风格的砖红色。”首开集团相关负责人说，加装电梯的意见也被重点关注，由于空间有限而暂时搁浅，“但我们为电梯预留了空间，今后时机成熟是可以安装的。”

朝阳区相关负责人介绍，按照“区企合作”的理念，光华里5、6号楼的改建工程，主要成本由属地政府和产权方首开集团承担。58户居民中有55户属于承租户，不用掏钱；其余3户则是已购公房，房主承担扩建部分的成本价，每户约为10万元。

改建方案显示，5、6号楼将采用三层钢结构，在外墙、屋面、地面增加保温层，采用节能型门窗，抗震设防裂度8度，屋面防水等级2级。约在一年半后，新居便会交付。

马上就访

朝阳区住建委老旧小区改造科科长 王贵京

问：危旧楼房改建适用于哪些房屋？

答：主要适用于两类房屋。一类是以不成套公有住房为主的简易住宅楼，另一种是经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房。

问：和棚改相比，危旧楼房改建的优势何在？

答：危旧楼房改建，住宅规模没有明显增加，所以平衡资金的压力较小，可实施性较强。

棚户区改造遵循“政府主导、市场运作”的原则，整个流程在时间上通常较长，如果碰上“钉子户”，有可能拖好几年。危旧楼房改建则是“政府引导，居民自愿”，也就是居民全部同意后方可启动项目，整个流程时间较短。

问：资金来源有哪些？是否具有可持续性？

答：改造资金将由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集。在后续的危旧房改建项目中，我们还会探索引入社会资本，适当利用地下空间、腾退空间和闲置空间，补建区域经营性和非经营性配套设施，实现资金平衡。

（原标题：终于要过上不再两家共用厨房卫生间的日子了  二环边两栋老楼将重生）

来源：北京晚报

记者 朱松梅