2016年11月5日，买卖双方在中间人的见证下签订了房屋买卖合同，买卖双方、中间人各持一份。合同约定，夏女士购买金先生名下的中天锦庭小区的毛坯房一套，总价款为53万元。签完合同后，购房合同、契税发票等房屋所有手续也均移交给了夏女士。

合同还约定，先付30万元，办理过户手续时再付尾款，“当时，房产证还没下来，我们说好的，房产证满两年后，卖家及时协助办理房屋过户各项相关手续，在房屋所有权证下发之日起三年内，双方办完过户手续。”夏女士说。

资料图 新华社记者 罗欢欢 摄

房产证下来后

卖家不配合过户 还申请解除合同

合同签订当日，夏女士即通过中国建设银行手机银行向卖家转账第一笔购房款27万元，2017年1月11日，夏女士按照合同约定向卖家支付第二笔购房款3万元。

签订合同当天，卖家金先生即向夏女士交付了房屋钥匙，并一起向物业提交买卖合同复印件。2017年，夏女士对房子进行装修后入住至今，期间的物业费、水电费、暖气费等费用均由她承担。

2017年6月28日，这套房子的所有权证下来了，2019年6月已满两年，具备办理房屋产权过户手续的条件。夏女士曾多次联系金先生要求协助办理房屋过户手续，但对方均以各种理由拒绝办理，“6月28日，房产证已满三年，金先生仍未配合我办理过户，已构成违约。期间，他曾表示说，房子卖便宜了让我补50万，我没同意。”

夏女士说，2016年，她买的时候也是按照市场价买的，当年原本在其他楼盘预定了房，但是想着这里方便，就把那个房退了。

更让夏女士没想到的是，7月7日，卖家金先生向西安仲裁委提出仲裁申请，请求解除双方签订的房屋买卖合同并返还房子。

卖家称父母无法接受

要求返还房屋

7月9日中午，华商报记者联系上金先生，他承认的确和夏女士签订过房屋买卖合同，是家里人不同意，所以才想要回房子。记者询问是不是因为房价上涨所以反悔了？他说不是，要采访和他的律师联系，后来又说不接受采访。

华商报记者在仲裁申请书上看到，金先生的事实与理由是：2016年，因经济困难急需用钱，于2016年11月5日和买家签订合同，合同约定，将房子以低于购买价的价格出售给被申请人。因该房屋部分房款是由父母支付，父母知道之后无法接受，故无法继续履行合同，申请解除合同并返还房屋，申请人金先生除退还购买款外，愿意给予合理的经济补偿。

“看到房价上涨，他自己违约。”夏女士气愤地说，希望司法部门能保护守信者的合法权益，维护社会诚信和市场交易。她也打算就此事提起反诉，要求卖家继续履行合同，并按照同约定支付15万元的违约金。

夏女士还拿出了2018年中间人钟先生出具的一份证明，证明中称，当初卖房时，金先生表态说，房子已空置3年，诚心出售，就算以后涨到2万一平米也绝不变卦。

律师说法

房价上涨属正常商业风险 卖家已构成违约

北京大成（西安）律师事务所律师韩朝泽：卖家解除合同的理由，法律上很难成立。《商品房买卖合同》只要是金先生本人签订的，他对房屋有处置权，双方意思表达真实，那么，《商品房买卖合同》对双方都有约束力，如果买方不同意就不能解除，“房价是签订合同后涨价的，所以，金先生提到的解除合同的理由，从法律上很难成立，买方有权利要求卖方继续履行合同中约定的义务，配合办理过户手续。”

北京市京师（西安）律师事务所律师黄竞之：现实生活中，经常出现房屋价格较大幅度上涨的情况，虽然这可能超出卖房人的预见，但仍属于正常的商业风险。本案中卖房人以父母不同意、售价较低等理由要求解除合同，显然缺乏法律依据。

陕西仁和万国律师事务所律师胡超奇：根据法律规定，夏女士可以提出反诉，要求卖家金先生继续履行合同并支付违约金。

本案中夏女士已经支付了大部分房款，也实际占有涉案房屋，完全履行了合同义务。截至现在已经超过三年，金先生已经构成违约，应当承担违约责任并继续履行合同。

北京市盈科（西安）律师事务所高级合伙人王毅律师：房屋出卖人仅以其父母不能接受为由要求解除合同，没有法律依据。其行为违反诚实信用原则、促进合同履行原则及合同一方不得擅自变更或解除合同原则。

因此，本合同双方应继续全面履行合同义务。本案中的夏女士，可以提起反诉，要求继续履行合同，配合办理过户手续，并必要时可以同时要求出卖人承担违约责任。

延伸阅读：

燕郊房价飞涨卖房反悔毁约 丈夫签约时妻子在场合同有效

2016年11月8日讯，和今年的北京楼市一样，在网络中搜索关键词“环京房价”，与之匹配的多是“跳涨”、“疯涨”、“暴涨”等字眼。买卖方双方在面对飙升的房价和随之带来的巨大利益，心里难免起伏。和强势的房主不同，作为买方，最担心是房主毫无理由的毁约。在燕郊买房的李女士就遇到了这一最坏的情形，今年7月份，女房主以房屋属于自己个人婚前财产，丈夫代自己签合同的行为无效为由，拒绝配合李女士办理过户手续。

女房主以房屋属于自己个人婚前财产，丈夫代自己签合同的行为无效为由，拒绝配合李女士办理过户手续

无奈之下，李女士将房主王女士告上法庭，要求其继续履行合同。作为李女士的诉讼代理人，北京市国汉律师事务所律师李诗怀调查时发现，被告的说法有着明显的漏洞。

回放

环京楼市房价跳涨

投资客燕郊买房

今年二三月份北京楼市经历了第一次价格急涨期，因为高房价的溢出效应，以燕郊为首的环京区域也出现了一波“跳涨”行情。环京房价的“牛市”不但吸引了刚需，也吸引了投资客，李女士便是其中之一。

在北京工作的李女士今年33岁，经常关注环京楼市的她，经过一番考察后，选中了燕郊某小区一套面积58平米的房子。这套房子是王女士与丈夫张先生婚姻关系存续期间，于2013年11月按揭购买，总价90万元。

2015年5月，王女士与丈夫协议离婚，2015年7月，二人又复婚。此后，二人共同到燕郊某房屋中介公司将该房屋登记出售。但因为开发商的原因，房子的房产证还需一段时间才能办下来。

今年2月27日，在该中介公司，王女士在场的情况下，由其丈夫张先生与李女士的代理人赵某签订了《存量房买卖合同》、《居间服务合同》等系列合同。合同签订后，李女士向王女士夫妻支付了定金5万元。

上述《合同》约定：房屋总价106万，首付款22万元（含定金）于被告取得房屋产权证7个工作日内支付给被告，被告在取得产权证后5日内通知原告和经纪公司，配合办理房屋产权过户登记手续。

之后，李女士便等候王女士取得产权证，但李女士没想到，北京房价在今年7月份时，再次疯涨，燕郊房价也应声而动。

房价再次上涨

房主意欲毁约

7月份开始，李女士购买房屋所在的小区房价开始上涨，突破两万元，直奔三万元。而此时，已经距离李女士签订合同的日子已有5个多月，李女士开始不安，她不断询问房主房本是否办下来了。

和当初签订合同时融洽的气氛不同，李女士在电话中明显感觉到房主王女士态度的冷淡，更糟糕的是，王女士开始以各种理由搪塞李女的过户要求。再后来，王女士便不再接李女士的电话。

7月5日，王女士及其丈夫张先生分别向中介公司及该公司的业务员发函，声称诉争房屋系王女士的个人婚前财产，其丈夫张先生没有出售该房屋的权利，并请通知买方解除合同。

李女士知道这一情况后，7月8日两次提前向房主支付首付款，但房主均予以退回，并明确表示不再履行合同，只退还给李女士5万元定金。

李女士决定通过诉讼手段维护自己的合法权益，北京市国汉律师事务所的律师李诗怀接受李女士委托，成为其诉讼代理人。在起诉书中，李女士请求法院确认双方2016年2月27日所签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》等系列合同合法有效，并判令被告继续履行合同。

涉案房屋是夫妻共同财产还是被告王女士个人的婚前财产，以及王女士的丈夫张先生签合同的行为是否合法有效，成为本案的两个争议焦点。

焦点1：

涉案房屋是否是被告的个人财产

王女士称，2015年5月27日离婚时，被告与丈夫张先生约定诉争房屋归被告单独所有，该房产属于被告个人财产；自被告与其丈夫张先生离婚开始直至现在，诉争房屋一直由被告一人偿还银行贷款。

被告还称，2015年7月8日，二人复婚后，诉争房屋属于被告的个人婚前财产。因此，被告丈夫张先生无权签订卖房合同，所签订的房屋买卖合同无效。

李诗怀律师调查后发现，诉争房屋并非被告的个人财产。

李诗怀律师说，2015年5月27日被告与其丈夫张先生离婚时，离婚协议中并未涉及诉争房屋的处理问题，只是有一句“双方各自名下的其他财产离婚后归各自所有”，但当时房子的房产证并未办理。

“假设这句话的意思是将诉争房屋在离婚协议中约定为归被告所有，然而，二人2015年7月8日复婚后继续对该房屋偿还着银行贷款，因二人复婚后并没有签订婚内财产约定，因此，根据婚姻法的规定，复婚后所偿还的银行贷款对应的房屋价值，即应作为二人的夫妻共同财产。”李诗怀律师说。

焦点2：

被告丈夫的签合同行为是否合法有效

对于这一争议焦点，李诗怀律师找到房屋中介公司出具证明证实，在双方签订合同时，被告夫妇二人共同在场，由被告的丈夫张先生在合同上签字，被告在场全称参与、观看了其丈夫签订合同的整个过程，对其丈夫在合同上签字的行为，未提出任何异议。

“法律并未规定授权必须是书面的，口头授权也是授权；另外，也可以从本人的默示来确认授权的存在。”李诗怀律师称，《民法通则》第六十六条规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”

“也就是说，即便这套房屋是被告的个人财产，在她在场并未做反对的情况下，合同是有效的。” 李诗怀律师说。

如何证明被告当时在场且未提反对意见呢？李诗怀律师将原被告双方的来往短信记录做了公正，这几条短信的内容如下：

原告签合同的代理人赵某：“签协议现场你夫妻俩都在，你可以调监控啊。”

被告的丈夫张先生：“她当时没说同意啊”。

李诗怀律师认为，被告丈夫称被告“当时没说同意”，一方面，这个“当时”，就是签订合同的“当时”，也足以证明被告在签订合同时确实在场；另一方面，这里的“没说同意”，不等于“不同意”；“没说同意”，另一个意思就是“没有否认”，即视为同意。

判决：

在场并未提异议 须继续履行合同

三河市人民法院经审理认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被告的丈夫张先生代理被告签订售房合同，被告在场并未提出异议，可以认定该合同系被告真实意思的表示，合同真实合同法有效，双方均应恪守履行。

故此，判决认定原、被告之间2016年2月27日所签订的《存量房买卖合同》等系列合同合法有效。至于要求被告继续履行合同的问题，在诉争房屋取得产权证后，原告可以随时再行主张。

建议

购买夫妻共有房产

要有配偶同意声明

购买属于夫妻共同财产的房子时，李律师建议，买房人首先应当明确要求名义产权人，即房产证写明的所有权人与自己签订合同。

李律师举例说，如果房屋登记在妻子名下，签合同的应该是女方，然后男方出具一份《配偶同意出售声明》。“这很重要，避免日后的纠纷。”

如果是非名义产权人的一方签订合同，同样的道理，夫妻中的另一方必须出具委托书。特别是像本案，房产证上的名字未确定的情况下，更需要未签合同的一方出具委托书。

“如果没有委托书，就得需要证明签订合同时，卖方夫妻二人都在场。至于是否表示了反对，则由卖方负举证责任。”李诗怀律师说。（文中当事人为化名）

来源：综合华商报、北京晚报

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