赵莹莹 摄资料图

实地探访 “尝鲜”社区尊民意

始建于上世纪70年代的劲松北社区，是改革开放后北京市第一批成建制楼房住宅区。

2019年前的劲松北社区，就和许多老旧小区类似，设施老旧，停车位紧张，缺乏文体设施，且没有物业公司管理。然而，现在再到劲松北社区，外立面整洁，健身器材齐全，停车有序，还有社区公园。

劲松北社区重新焕发活力的秘诀是什么？答案是社会资本。这也是本市首个尝试引入社会资本参与改造的老旧小区。2018年，街道以劲松一、二区为试点，引入社会资本，从设计、规划、施工到后期的物业管理，全流程参与劲松一、二区的改造。最终，3000万元社会资本被成功引入，这一改造也被称为“劲松模式”。

“社区改造方案、物业企业的选择、物业服务标准和物业费的定制，每一次都是在议事规则中走出来的，居民投票实现‘双过半’。”资本方合家生活科技执行总裁王永生介绍，在改造过程中，由居委会牵头，通过居民议事协商制度在居民间取得共识，是“劲松模式”的特点之一。“我们对2380位社区居民进行调研，收集了大家对于社区改造的意愿。”

先尝后买 培养居民付费意识

记者采访时，正遇上居民来缴纳物业费。王永生介绍，进入之初，街道给予了3年扶持期，他们对居民实行“先尝后买”，今年年初开始对老公房住户收取0.43元/平方米物业费，目前缴费率已达50%。“这个物业费是亏本的，我们主要通过增值服务获得收益。”他介绍，这是个慢投资模式，街道已授权企业对社区闲置低效空间进行改造提升，他们将提供相关服务和运营闲置资源获取合理收益。

“想吸引社会资本参与老旧小区改造和物业管理，就得让其有盈利空间。”业内人士指出，一方面，可以拓展老旧小区公共收入渠道。除了盘活闲置空间外，物业和停车管理收费，养老托幼设施的投资，都可以作为吸引资本进入的利益激发点。另一方面，按照“谁投资、谁受益”原则，建立受益者付费机制，培养居民的付费意识。

解资金难题 “劲松模式”有望推广

与劲松北社区一样迫切需要改造治理的老旧小区数量众多，但钱从哪来成为最大难题。

自2012年提出试点至今，本市一批建设于1990年前的老旧小区陆续完成“穿衣戴帽”。以近三年为例，从2017年到2019年，累计有243个老旧小区纳入综合整治名单。然而，由于既有住宅存量巨大，有改造意愿的老旧小区数量仍很庞大。

“目前我国老旧小区改造资金主要来源仍为财政资金，居民出资意愿低，吸引社会资本参与的收效也不大。”分析人士指出，面对量大面广的城市既有住宅建筑，政府财力投入毕竟有限，老旧小区改造光政府“独唱”不行。本市在物业管理条例中写入“支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理”，意在组成多声部“合唱”，让“劲松模式”加快在更多老旧小区落地生根。

来源：北京晚报 记者 赵莹莹