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北京朝阳率先试点社会资本改造老旧小区 破解了这两大难题

2019-12-09 09:18 识政 TF003

党建引领社会力量参与、物业服务“先尝后买”,朝阳劲松北社区在全市率先引入社会资本,破解了老旧小区改造资金来源、长期管护两大难题。试点一年半,40岁的老小区变化让人惊喜:街巷干净清爽,停车有序,居民进出可“刷脸”,方圆百来米,蔬菜粮油都能购置齐全。

小区怎么改?

党建引领社会力量参与

劲松桥西北,一大片朱红色老楼就是劲松北社区。

“北社区属于改革开放后第一批成建制的楼房住宅区,已经超过40岁了。”劲松北社区居委会的负责人说。一张拍摄于去年初的照片显示,那时的社区路面破烂,绿地斑秃,商铺的外摆摊子把人行道占了一半。

与很多老旧小区相似,劲松北社区也曾陆续开展过抗震加固、外墙保温等改造工程,并由政府聘用第三方负责垃圾清运、停车管理等。不过,政府只能提供“兜底”服务,很难谈得上提升居住品质。

为了满足居民对美好生活的期待,去年7月,首个引入社会力量、利用社会资本开展老旧小区改造的尝试在这里启动了。具备投资、设计、运营等全链条业务能力的愿景集团被确定为运营方,在劲松街道以及规划、住建和房管等部门的指导下,对小区开展综合改造和提升,共同探索社区长效发展的创新模式。

老旧小区改造之难,难在其涉及多个主体协调、多方利益平衡、多点问题解决。党建搭平台,劲松北社区蹚出了一条党建引领、社会力量参与的城市治理新路子。

物业安保和绿化负责人王涛(左一)记录居民提出的冬季植物养护和停车建议

工程启动伊始,劲松街道工委就搭建了党建工作平台,以社区党委为统领,带领居民党支部,同时吸纳物业党支部、房管所党支部、改造项目临时党支部,组成党建共同体。近百名党员包楼包院,以入户访谈、现场调研、居民议事会、评审会等方式收集居民需求,总共走访了2380位居民,举办10多场问需会。

党建引领,共商共治,化解了矛盾和争端,也把实事做到了居民心坎儿里。很快,“一街两园”示范区的改造开始进场施工,包括劲松西街、小公园以及209号楼,面积约占北社区的10%,改造内容涉及公共空间、智能化、服务业态、社区文化四个方面共30余项。

钱从哪里来?

闲置资源转化可经营资产

数月之后,小区焕然一新:街巷干净清爽,停车有序,居民进出可“刷脸”。愿景集团前后总共投入资金超3000万元。

“如果只靠政府投入,无异于杯水车薪。如果由企业投入,就必须寻找新的盈利空间,否则也难以为继。”清华同衡规划设计研究院总工程师张险峰说。

企业从中得到合理收益,方能实现可持续运营。早在改造之初,朝阳区房管局和劲松街道就对配套用房、人防工程等闲置空间开展测算,并把其中1600平方米面积的运营权交给愿景集团,用于建设便民商业设施,逐步收回改造成本。

200平方米的废弃车棚,在改造后出租给了“匠心工坊”便民商店,为居民提供保姆家政、家电清洗、针头线脑以及配钥匙、换电池等服务。旁边的配套用房也打造成统一风格,几家老字号和连锁食品企业入驻。

居民与街道和物业负责人探讨社区治理问题

“除了盘活闲置空间,我们还将通过后续的物业和停车管理收费,以及计划落地的养老、托幼、健康等产业形成市场利益激发点。”愿景集团董事长陶红兵说,初步测算显示,约在十年后可实现投资回报平衡,并实现微利、可持续运营。

居家过日子,离不开蔬菜零售、美容美发、家政维修等便民商业设施。在企业盈利的同时,居民也因此感受到了便利和宜居。

“劲松北社区共有居民3605户,其中,40%是60岁以上的老年人,37%是在此租房的年轻人。”项目部负责人刘楚介绍说,根据这两类不同人群,社区里分别布局了不同的业态。中老年人有了心心念念的菜市场和社区食堂,年轻人则可以到家门口的咖啡馆享受闲暇时光。

后续怎么管?

社区营造“搅活”老小区

如今,站在社区门口抬头望,“劲松北社区”的题字格外醒目。这遒劲的手写体出自70岁的居民贾志华,在一次社区书法比赛中,老人拔得头筹,获得了“题字权”。

书法比赛、消夏市集、周末观影、社区课堂……一场场精彩的活动,让邻居们找回了几十年前的亲切感。

今年6月,劲松北社区以“居民过半、建筑面积过半”的形式选聘愿景集团物业入驻。从那时起,这样的邻里活动已经举办40多次。

居民对街道和物业接诉即办工作满意,送上锦旗致谢

“运营方要获得认可,开展长期的管理,只有硬件投入是不够的,更重要的是把大家的心气儿聚起来。”陶红兵说,社区营造恰恰以另辟蹊径的方式“搅活”了老小区。

不久前,一间理发店在劲松北社区开张了。小小的房间中客如云来,因为这儿的老板是老熟人——摆摊儿经营近十年的朱师傅两口子。

“一开始,我们觉得自己肯定干不下去了。”朱师傅说,自己这些年占道经营,虽说方便了不少居民,但于法于规并不占理儿。没想到,在这次改造中不但没有被轰走,反而作为便民业态保留下来,还有了合法固定的经营场所。“为了回报社区和居民,来我这儿理发的老人60岁以上打折,80岁以上的只要提前预约,我就上门服务!”

和朱师傅一样,修鞋匠、保洁员、水果摊主等七八位社区的“老朋友”,如今都继续留在社区里为大伙儿服务,延续着社区的温情。物业服务还推行“先尝后买”的模式,让居民吃下定心丸,真正体验到物业的好处后,再讨论如何收费。

劲松街道办相关负责人介绍,明年年底前,劲松北社区将全部完成改造。此外,还将推动劲松东社区、西社区、中社区的更新,紧紧围绕“七有”要求和“五性”需求,补齐民生短板。

(原标题:朝阳率先试点社会资本改造老旧小区)

来源 识政   撰文 | 朱松梅 摄影 | 戴冰

流程编辑 TF003

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