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300多业主和物业“拉锯”10余年,北京朝阳法院法官如何一揽子解决?

2019-10-31 15:44 北京日报客户端 TF003

物业纠纷有多难化解,但凡接触过的人都有深刻体会。近日,北京市朝阳区时代庄园小区已撤场近10年的原小区物业公司与小区304名业主的欠费纠纷,在朝阳法院法官张燕钧的调解下一揽子解决。

38名业主代表从张燕钧法官手中接过了调解书。“太感谢法院了,为我们解决了多年的问题。”头发花白的张大爷激动地说。据悉,这是北京法院迄今为止通过整体性调解一次性化解物业纠纷数量最多的案例。陈年旧账,一朝化解,张燕钧法官通过一个案例给物业纠纷这样的“城市病”提供了“解题思路”。

多年积怨 近百业主集体到场“讨伐”物业

时代庄园小区原物业公司与小区业主之间的纠纷已经“拉锯”了十余年。2003年2月24日,时代庄园小区建成交付,800余户业主陆续入住。开发商委托北京金世恒业物业管理有限责任公司(以下简称金世恒业公司)为小区提供前期物业服务。

2005年小区成立业委会。自2006年起,陆续有业主反映小区物业收费过高,与实际提供服务不符,不少业主开始拒缴物业费。物业公司经营困难,入不敷出,服务质量更是无法保证。据业主反映,小区陆续出现垃圾堆满却无人清理、公用设施损坏无人给修、花草树木无人维护……更多业主开始拒绝缴费。如此恶性循环,业主与物业公司的矛盾越积越深。

经业主大会决定,金世恒业公司被解聘,于2010年6月30日撤场并完成与新物业公司的交接。然而,撤场前众多业主欠缴的物业费却成为遗留问题,一直未能解决。

在众多欠费业主中,最长欠费时间长达4年,单个业主最高欠费金额近3万元,总欠费金额达330万元。2018年,金世恒业公司将304户业主集中起诉到朝阳法院,要求业主全额支付欠缴的物业费,并按照同期贷款利率支付违约金,诉讼标的总金额600余万元。

为了更好的了解案件情况,承办法官张燕钧决定分批次传唤业主到庭谈话。然而,2018年8月,近百名业主相约同一时间来到法院。业主们表示,单个业主反映的问题不够全面,不足以反映物业公司存在的众多问题,希望可以集中应诉,统一反映问题。

针对这一情况,张燕钧法官积极联系社区会同来广营街道司法所、社区居委会,多次深入社区了解情况,与业委会、业主代表以及物业公司多次谈话沟通,开展调解工作。

众口难调 法官一张调查问卷摸底业主诉求

物业费的数额成为调解工作中最难平衡的问题。

物业公司提出业主9.5折缴费,并免去违约金,但业主们不能接受,只愿以4至6折的价格缴费。业主诉求各异,众口难调,调解还要兼顾业主之间的公平,物业费的缴费比例始终无法达成一致。

为了更好了解业主们的诉求,张燕钧法官决定通过问卷调查的方式开展工作。“在张法官的指导下,我们做了一张调查问卷,针对物业费金额设计了不同的选项,让业主们进行勾选,以了解所有人的诉求。”业委会代表彭女士说。

2018年6月,张燕钧法官牵头,在业委会的积极配合下,完成了所有涉诉业主问卷的回收统计工作。通过这些数据,张燕钧法官对业主们的心理预期有了准确的把握。

此后,张燕钧法官带着助理、书记员10多次深入社区做工作,终于今年8月1日促成物业公司与业委会达成了整体调解备忘录,确定以7.5折的价格换算业主所欠物业费。

陈年旧账解决 三个小区受邀观摩感受

304名业主陆续确认了各自欠缴的物业费金额,逐一与物业公司签署了调解协议。这场持续了十余年之久的物业纠纷终于得到圆满解决。“300多户的问题一次性调解解决,大家都认可,效果特别好!”时代庄园业主曹大爷说。

绝大多数业主及时缴费履行了调解协议,不方便到场的业主法院采取了邮寄送达的方式送去了调解书。10月25日,余下38名业主来到时代庄园小区业委会,当场从法官手中领取并签收调解书。事后,物业公司及业主代表双双为法官送上锦旗,对调解工作和纠纷化解的效果赞不绝口。

时代庄园小区的陈年物业纠纷算是彻底解决了,但是有类似纠纷的小区张燕钧法官手里还有好几个。当天,张燕钧法官便邀请了同样存在大量诉讼和纠纷的朝阳区晶都苑、嘉润花园、东润风景三个小区的业主代表和物业公司代表,到现场亲自感受。

观摩结束,张燕钧法官还组织他们座谈,给这几个小区的业主代表与物业公司提供充分沟通的平台,促进双方进一步了解彼此的诉求,为下一步调解工作的开展打好基础。

(原标题:300多业主和物业“拉锯”10余年,法官如何一揽子解决?)

来源 北京日报客户端   作者:张蕾 摄影:焦晓琼 监制:王宁江、王然 编辑:王海萍

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