在峰会现场，贝壳研究院首席市场分析师许小乐出席论坛并表示，“金融政策无助于解决低收入者住房问题，如今住房市场将从高速增长向包容性增长转变。唯有通过打破边界、融合发展的行业破局之道，才能把握住粤港澳大湾区住房新模式下的机遇。”

(贝壳研究院首席市场分析师许小乐现场分享）

大湾区住房结构严重失衡，金融模式不能解决住房问题

许小乐表示，我国用30年左右的时间走完欧美上百年时间完成的城市化进程，形成了建设与资产化的高峰，促使人口和财富以大规模、高速度的态势向粤港澳大湾区聚集，广深港等核心城市尤其明显。随着人口进一步向头部城市集中，大湾区住房陷入了“未富先贵”的高增长陷阱，人口压力、住房缺口、区域城市差异化等结构失衡的现象日益加剧，可能成为导致未来市场不可持续的关键因素。

“粤港澳大湾区是全国杠杆率、住房金融风险最高的区域，核心城市住房支付能力严重不足，最终导致住房差距越来越大。如今大湾区共有3500万人没有自己的住房，约占总人口的47%。2018年，全国住房居民杠杆率是54.2%，而深圳、珠海、广州三个城市分别高达82.3%、75.6%和73.4%。”许小乐说。

许小乐认为，虽然高房价的原因都是住房供应结构的失衡，但其成因各有不同。例如深圳的住房结构中，政府提供的保障性住房严重低于市场供给住房，两者比例为1：9；而香港则存在供给端市场化不足的问题，53.7%的住房是私有产权房屋，仅有30%的人住在政府提供的公房里。

许小乐强调：“金融政策无助于解决低收入人群的住房问题，当住房供给有限的情况下，一切财政补贴措施最终都会转化为高房价，被予以资产化。大湾区的核心问题在于广州、深圳、香港等核心城市，而核心城市的问题主要在于新市民，新市民的问题又在于租赁。传统房地产市场的发展模式早已面临土地财政和土地金融模式无法持续、金融杠杆过高等问题，亟需新的模式来扭转局面。”

构建多主体供应框架体系，大湾区房地产发展新模式暗藏新机遇

如何破局？许小乐在现场发表了自己的见解。面对当前大湾区住房供应结构失衡的局面，他指出：“今天的住房制度一定要改变以往20年来过度依靠市场和金融提高住房自有率的策略，提高保障性住房的比重和地位，回到以人为本、围绕人的需求而发展的轨道上来。”

(粤港澳大湾区房地产高峰论坛现场）

许小乐坚持政府为市场赋能的方式，并以德国和日本为例，指出两国政府通过向市场赋能的引导方式，鼓励市场化供给，从而解决住房问题，日本在城市更新、养老公寓等方面表现得尤为突出，可为大湾区房地产行业的发展带来借鉴和思考。他指出，政府要根据城市自身特点，搭建好区域性的发展策略。此前，广东省住房城乡建设厅发布《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）》，完善了便利港澳居民在大湾区内地购房(租房)政策；在深圳特区成立39年之际，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，同样明确了深圳在粤港澳大湾区的核心引擎地位。

许小乐表示，大湾区房地产市场的健康发展，需要坚持包容性增长、可持续发展、市场化三个原则，重新平衡市场与保障的关系，建立覆盖城市新市民的包容、开放的多元供给体系。除政府提供一部分保障性住房之外，也要将人才住房专营机构、社区股份合作公司和原村民、企事业单位、金融机构、社会组织等各种住房供给主体纳入多主体供应框架体系，这一举措的实质依然是由政府向市场赋能。

“经过20年的发展，房地产行业共经历了三个时代的转变。第一个时代是物料时代，房子土地均来自于资金；第二个时代是信息价值时代，例如贝壳找房等平台通过信息化和数字化，让房子的价值实现最大化；第三个时代是即将到来的时代，即服务者价值的时代。”许小乐总结说。

面对服务者溢价的行业趋势，许小乐为在场业内人士指出了大湾区房地产发展新模式下的新机遇。一是满足居住品质改善需求，为居住者提供更好的社区服务；二是为流动人口提供有尊严的、体面的、品质的租赁，例如充分发挥长租公寓的价值，重新装修和改造老旧房屋，为业主和租客提供信用担保；三是为居住者提供品质增值服务，打通与居住者交互的渠道。“未来我国机构的租赁化占比将上涨到30%左右，现在全国水平低于5%，还有很远的发展距离要走。”

此外，许小乐还提到，对于核心城市来说，在增量供给受限的情况之下，需要通过存量住房的盘活流通实现资源的优化配置。例如：利用深圳的城中村发展租赁，通过加装水、电、网络、电梯等基础设施，在安全、信息、管理方面加大力度，使之解决更多人的居住问题。

随着经济的发展和人员的涌入，加之《粤港澳大湾区发展规划纲要》、《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》等政策红利的落地，粤港澳大湾区未来房地产需求空间巨大。许小乐表示，在打破边界、融合发展的模式下，粤港澳大湾区房地产市场将趋近平稳，这一经济先行地也有望为行业发展带来新的范本。