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北京老旧小区停车到底有多难?业主打三次官司只为一个车位

2019-08-19 14:35 北京晚报 TF018

很多城市居民面临“有车开,无地停”的窘境,北京一业主刘露(化名)先后经历“先占先得”的争抢车位、立体停车位上的“惊魂”时刻等情况,又因物业费的纠纷被强行收回车位,而引发三次官司屡上法庭。今天记者获悉,经海淀法院判决,刘露终获自己的车位。

 

    安装地锁“占位”被拆除

刘露居住在北京一老旧小区,当初规划的停车位不足。物业公司在小区公共区域设置若干公用停车位,用于业主停放车辆,平时大家谁早到谁先停车。刘露下班晚,每次回小区时,车位都被占满了。她便私自在房屋门前的一个车位上安装地锁,每天回家在此停放车辆。不料,邻居强烈反对,纷纷要求她拆除地锁,争吵了几次,刘露依旧我行我素。邻居遂找来物业公司,刘露自知理亏,拒绝接听物业人员的电话。之后她接到法院传票,物业公司起诉要求她拆除地锁、退还车位。

法庭上,刘露辩称自己确实安装了地锁,但不是强行占停车位。地锁安装在没有产权人的地方,并未占用物业公司的土地,物业公司从未取得那片土地的使用权证。

法院认为,物业公司一直对小区的物业实施管理,刘露在小区内的公共车位上私自安装地锁抢占车位的行为,侵犯了小区其他业主的合法权益。物业公司基于其管理职能,要求刘露拆除地锁的诉讼请求正当,法院予以支持。

刘露虽不情愿,但也按照法院的要求拆除了地锁。随着小区里买车的人越来越多,业主之间因车位多次发生冲突。为了平息矛盾,物业公司修建立体停车位。刘露终获属于自己的固定停车位。但新问题又来了。

    出事故车受损 车位抵赔偿

刘露一次停完车打开车门要下车时,邻居操作不当,把刘露的车位降落到地下一层,致使她的车门被机械卷夹,造成严重损坏,刘露也在车内造成45度倾斜碰撞。后刘露起诉要求张洋和物业公司赔偿修车费用6500元。

法院查明,事发时,物业公司并未就立体车库的操作进行提示,也未安排专人指导如何操作。法院认为,物业公司未履行“派专人对机械式停车设备进行管理和使用”的义务,属于消极实施侵权行为情形,是事故发生的最主要原因。另外,考虑到毕竟是由张洋的操作直接导致刘露的损害,故张洋应承担次要责任。最终,法院判决张洋和物业公司分别赔偿刘露500元和6000元。

判决后,刘露要求物业公司更换停车位,而此时小区已无多余车位。双方几经协商,最后达成车位租赁协议,“物业公司为刘露办理某大厦地下停车场车证,其车位号位A5号固定车位,车证期限9个月。停车费用为优惠价720元。原小区停车位退回。自车证期限满后,按照每月150元续租。如不续租,视同没有赔偿修车款。同时刘露自行修车。如续租车位,刘露再找物业修车,物业将不再处理。”

双方按协议执行完毕,后来刘露突然发现车位被锁,物业公司只说不再让她使用车位。多次沟通无果,刘露只得再次起诉。

    车位忽被锁 “祸”起物业费

法庭上,刘露要求物业公司继续履行车位租赁协议,按照每月150元续租车位并办理车证。但物业公司称刘露没缴纳之后一年的停车管理费,物业公司才锁上车位。物业公司还当庭反诉,认为此前所签协议属不定期租赁合同,可随时解除;刘露不按约定缴费构成严重违约;刘露属该小区业主,而大厦地下停车场应优先由该大厦业主使用。因此,物业公司要求解除车位租赁协议,并由刘露支付每月150元车位费。

刘露不同意解除合同,称因车位被锁,自己无法用才拒缴费。“而且把小区车位交上去后,我在自己的小区已无车位,长期以来都是将车停在该大厦。”

原来,物业公司与刘露在物业费收取问题上发生了争执。刘露认为物业公司提供的物业服务不到位,迟迟不缴纳物业费;物业公司认为刘露的要求不合理,不能作为不缴物业费的理由。双方发生几次冲突后,物业公司锁上了刘露的车位。物业公司当庭表示,只有刘露缴了物业费,才会为她办理车证。

    法院判:物业应继续出租车位

法院认为,刘露与物业公司之间的车位租赁合同有效。刘露退回原车位后才获得现在车位的租赁权,若物业公司不将涉案车位出租给刘露,她也无法取回原车位,将面临无车位可用的境地,显失公平。因车位系民生重要事项,直接关系人民群众的切身利益,故此时应赋予物业公司广义上的强制缔约义务(非法定),即物业公司在刘露按标准缴纳停车费的情况下,继续向刘露出租车位,以确保她有车位可用。

是否按照每月150元的标准?法院认为,车位使用费的标准系车位管理方根据相关规定来决定,不宜在案件中确定。但此案物业公司明确表示现车位费标准为每年1800元,刘露表示认可,故刘露应按该标准缴纳车位费。最终,法院判决物业公司在刘露按照停车费标准缴纳停车费的前提下,继续向刘露出租车位。

法官认为,刘露的遭遇在近几年法院审理的停车位纠纷中颇具普遍性。车位作为稀缺资源,业主往往抢而不得。因此,物业公司以此作为优势,将是否缴纳物业费作为车位租赁的前提。但物业服务合同与车位租赁合同属两种不同性质的法律关系,物业公司的做法无法得到法律的支持。 林靖 周元卿 汤民华

来源:北京晚报 记者:林靖 周元卿 汤民华

流程编辑:TF018

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