小关东里10号院

据统计，目前朝阳181个老旧小区实现了“准物业”管理服务全覆盖，52个老旧小区“准物业”升级为专业化物业公司管理。未来，朝阳区将按照打造“法治物业、智慧物业、品牌物业”的总体要求，逐步理顺政府、社区、产权单位和业主等各方关系，建立政社协同联动、物业服务完善、业主自治有序、相互衔接的责任体系，实现全区老旧小区物业管理的“三级跳”。

181个老旧小区物业管理从无到有

城市里新建的商品房小区，一般都有物业公司管理。谁家水管漏了，马桶堵了，都可以找物业上门修理。但是在以前，朝阳区的老旧小区没有物业公司管理，乱停车、环境差、居民需求无人处理……对于这些管理缺失的小区，首先要解决的是物业管理的有无问题。为此，朝阳区探索推出老旧小区“准物业”管理模式，动员居民参与解决老旧小区的管理顽疾。朝阳区181个老旧小区逐步实现了“准物业”管理全覆盖，10多万户居民从中受益。

“像小关东里10号院里的小区，里面共有10栋楼，分别属于4家产权单位，房改房以后到‘准物业’管理前，一直是几个产权单位的后勤管理部门对小区进行管理”，小关街道相关负责人介绍说，多家产权单位在物业服务时，容易互相推诿，小关东里10号院的环境秩序曾经较为混乱。2011年，为了改善居民居住环境，街道办事处、小关东街社区组织10号院的居民实施了“准物业”管理，成立了准物业管理委员会，以居民自治形式开展小区的建设和管理。2018年，借助产权单位“三供一业”改革的契机，小关街道将10号院的“准物业”升级为真物业，准物业管理的接力棒交到了专业化物业公司手中。

“小关东里10号院是朝阳区‘准物业’管理的缩影。因为每个小区的情况都不太一样，所以在推行准物业管理的过程中并不执行单一模式。”朝阳区委社工委相关负责人介绍，老旧小区准物业管理已经形成了四种模式，包括居民自管与市场机制相结合、居民自管与政府扶持相结合、居民自管与产权单位参与相结合、成立社会组织负责准物业管理工作。经过实践，确立了“自治互助、共治共享、民主协商”原则，重点解决了群众反映的出行、停车、绿化、安全等物业管理难题。

52个老旧小区“准物业”升级真物业

据介绍，朝阳区此前已经开始在左家庄、小关等街道试点开展“准物业”管理转型升级，逐步引入专业物业公司，创新“居民自治+专业管理”的老旧小区管理模式，具备条件的52个老旧小区开展了“准物业”升级真物业的转型升级。

“在推行‘准物业’管理过程中，街道和社区也发现了一些管理人员老化，专业力量不足等影响老旧小区‘准物业’管理深度开展的问题。”朝阳区委社工委相关负责人介绍，破解这些问题需要在解决有无物业服务的基础上，引入专业化物业公司来弥补“准物业”服务上的短板。

最近，八里庄街道机二委小区通过探索先尝后买，先单项收费再多项收费的老旧小区物业服务新路子，小区居民自治管理委员会跟社区居委会一起依托居民议事厅，在广泛征求意见、开展充分协商的基础上，选择了一家物业公司。物业停车管理试运行了两个多月，小区停车渐渐有序了，乱停乱放的情况大大减少，在免费两个月之后，今年3月开始正式缴费，每辆车每月150元，缴费率达到了100%。

“在物业管理转型升级过程中，因老旧小区基础情况不同，需要探索与本小区相适应的物业管理模式。”朝阳区委社工委相关负责人介绍，总结物业转型升级试点街道的实践经验，朝阳区初步形成了托管型、代管型、联管型、重生型等四种物业升级管理模式，这些模式为全区各街乡“准物业”升级真物业提供参考。

据悉，迈上“准物业”管理、物业公司管理这两个平台后，朝阳区下一步还将利用大数据、“互联网+”、人工智能等技术，对海量数据进行分析和整合，建立“智慧物业”平台，通过数据的互通共享，为解决物业管理中的重点、难点问题提供信息化资源支持服务。

另外，为了促进物业公司提高服务意识、打造品牌服务，朝阳区还在探索建立品牌物业星级评价机制，根据服务的水平、服务的标准、服务的范围和业主经济能力，通过共治共商研究小区物业服务应该是什么星级，确定相应的物业费标准；通过第三方来评价物业公司的服务质量，为公司和业主协商调整物业费，以及品牌物业的进入和退出等行业管理，提供有效参考。（值班孙海东）

来源：北京晚报 记者：左颖

流程编辑：TF021