陈先生请求法院确认房屋买卖合同无效。去年6月这一案件在房山法院长阳法庭开庭，近日，陈先生又将建行北京丰台支行和北京住房贷款担保中心列为第三人，今天下午（1月22日），该案再次开庭。

案情：买房两年后 原房主称合同无效

2016年9月5日，本案的被告李先生，通过一家房屋中介公司，购买了本案的原告林老太的一套房屋。这套位于房山长阳镇的房屋建筑面积为86.66平方米，除去相关税费，李先生共花费175万元。

李先生支付房款的方式为，自有资金31万元，通过房山区住建委进行资金监管，剩余120万被告通过公积金贷款。合同签订后，原告按照合同的约定，将房屋交付给被告使用，且办理了房屋变更手续。

入住两年后，李先生突然接到林老太的诉状。诉状中，林老太的儿子陈先生说，母亲在不具备完全民事行为能力的情况下，进行房屋交易，且未得到监护人，也就是自己的追认，签订的房屋买卖合同应认定为无效。

争议焦点一：买房时被告是否知道老人患精神疾病

去年6月开庭时，陈先生向法庭出具了一份北京安定医院在2015年作出的《精神疾病司法鉴定意见书》（下称意见书）。这份意见书称“林老太临床诊断为精神分裂症，意思表达能力不完全，应评定为限制民事行为能力人”。

“母亲患精神病30多年，一直靠药物维持。”此前的开庭，林老太并未出庭，陈先生作为母亲的代理人在庭审中说，“在出售上述房屋时我没有陪同，我在最近才得知母亲将房屋出售，且已经办理了过户手续，但母亲至今未能说出房款是否给清等相关事实。”

“签订合同时，有中介公司、林老太及其外甥郭佳夫妻俩，在此后长达三个月的交易过程中，我们和林老太的交流有四五次，她商议价格、签字画押都正常，丝毫没看出精神异常，一个精神病人是不可能顺利完成这么复杂的交易流程的。”李先生回应说，“也没人告知我林老太有精神疾病，也没说她还有个儿子。”

争议焦点二：原告的监护人是谁？

此前庭审中，原告陈先生一直强调自己是母亲监护人的身份，但这一点遭到被告李先生的质疑。

“据我们了解，从1990年以后，林老太一直和她外甥夫妻俩生活在一起，近三十年的时间，母子二人生活就没有交集。2017年林老太的外甥郭佳因病去世，原告才出来打官司。”被告李先生在此前庭审称，“买卖房屋这么大的事，原告作为老人的儿子从未出现，请问原告是监护人吗？”

原告陈先生回应称，自己是母亲的唯一孩子，3岁时，父母离婚，自己一直跟随父亲生活，直到21岁时才和得了精神病的母亲见了一面。1990年，自己和母亲短暂生活过一段时间，但被发病的母亲赶了出来。“目前，母亲被我送到养老院了。”

陈先生还特别提到，1998年，母亲在朝阳区静安庄买了一套房，“我给母亲出了3万元，她自己出了1.6万元，但是2014年，母亲把这套房子贱卖了，拿卖房的钱在房山长阳买了涉案的房子，这里面有我的部分。”

争议焦点三：买房人是否是善意第三人

被告李先生认为，签定买卖合同是经过正规的中介公司，被告已支付了合理的价格，是正常的市场价格，未侵害原告人的利益，且房屋已经过户。虽然林老太是限制民事行为能力人，但被告自身无过错，系法律上的规定善意第三人。“我们已经尽到一个普通人的注意义务，原告企图撕毁协议，谋取不正当利益，属于恶意诉讼。”

原告陈先生则表示，“李先生购房时没有识别出来我母亲是精神病，就进行房屋买卖，这是李先生自己的责任，况且郭佳不是我母亲的监护人，我才是。”陈某还表示，“不能排除被告与郭佳有其他目的。”

庭审现场：谁是过错方？

本案在去年的开庭中，中介公司作为第三人出庭，其认为购房合同有效。在本案的审理过程中，原告陈先生又将建行北京丰台支行和北京住房贷款担保中心列为第三人。

今天下午，建行北京丰台支行没有出庭，只出具了第三人的意见，这份意见确认了被告李先生的用公积金贷款的事实。

北京住房贷款担保中心派人出庭并称，“本案和我方无关，如果涉案房屋要过户，必须先还清剩余贷款，我们才能解除抵押。”

“我们对被告贷款的事实上无法去核对，如果合同被判决无效，过户时，我们肯定要求被告清偿贷款并办理解押手续。”针对上述两名第三人的意见，原告说，“郭佳生前背着我，把我母亲的房子卖了，他去世后，我们查了他的银行卡，钱也被他折腾没了。”

在接下来的庭审中，原被告继续围绕上述争议焦点进行了庭审辩论。

原告认为被告明知郭佳不是林老太的亲儿子，却没有查验户口簿，没有进一步了解老人的监护人到是谁，而签了合同，“郭佳是骗子，过错在原告方。”

被告则认为，自己是善意第三人，作为普通工购房者，已经尽到审慎的注意义务，“我们也无法确认老太太是否患有精神疾病，过错不应由我方承担。”

本案没有当庭宣判。

来源：北京晚报 记者 张宇 文并摄