王轲摄

问题1：老物业服务不到位

记者走访芳群公寓时，小区物业整体服务状况只能用勉强维持来形容，虽然没有出现彻底瘫痪的情况，但有太多细节让业主们不满。小区的路灯随风摇摆，灯杆已经锈到了根部，居民楼墙体外皮脱落，无人修缮，楼道内各类线路如蛛网一般杂乱，类似的乱象，业主们能举出多例。

多数业主也提到了小区电梯问题，楼里的电梯毛病不断，业主提供的照片显示，一部电梯的钢索已经拧成了麻花状，电梯在2014年曾动用大修基金进行过修缮，一份物业承诺书中也提到，物业承诺电梯大修后，七年内不会产生问题，这样的反差，也进一步加深了业主与物业之间的隔阂。

问题2：存在事实服务8年

芳群公寓第一批业主入住可追溯到2000年，小区现有业主610户，早在2012年，小区第一届业委会几经努力，辞退了小区的第一个物业。随后，小区由康家兴业物业管理有限公司接手物业工作。

早在一个多月前，方庄地区办事处工作人员帮记者查阅了相关档案、文件，其中显示康家兴业进驻小区后，在街道备案的正式合同是从2012年签订至2014年11月30日。但是，2014年，小区第一届业委会出现变革，改选第二届业委会，由于原业委会主任出国移民，相关的交接手续并未完成，公章也没有交给候补委员，物业合同无法盖章，直至2016年，第二届业委会才恢复工作。而在此期间，虽然没有合同，但康家兴物业一直以事实服务的形式，为小区提供服务。

业主们说，早在2014年，大家就因小区物业服务质量下降，对物业存在诸多不满。因此在第二届业委会恢复工作后，广大业主也决定不再续签合同，但当时物业提出，由于对小区前期投入较大，且有业主拖欠物业费现象，不愿撤出，所以当时广大业主与物业协定，允许其事实服务至2018年8月底。

但到了约定时间，物业没有撤出的意向，此后种种问题便是从那时开始发酵的。从物业角度来看，从2014年起为小区事实服务4年，却遭遇了一些业主不缴纳物业费的尴尬，日常工作艰难维持，其中不缴纳物业费的业主当中，也包括第二届业委会成员，这让物业更加为难。

转机1：新业委会成立

经媒体推动，僵局看似有解。今年10月15日，在政府相关部门、媒体、业主的多方见证下，小区的第三届业委会成立工作顺利完成，新一届业委会成员确定，同时，根据广大业主意愿，仍坚持辞退康家兴业，并引入新物业。在方庄地区办事处，记者也查询到了当时的一份会议纪要，其中显示，康家兴业事实服务最终日期确定为10月15日，也就是说，从该日期以后，业主们不必再向康家兴业缴纳物业费、车位费、停车费等相关费用。

在11月底，记者联系了小区现业委会主任张芬之，他介绍，康家兴业主张小区业主共拖欠物业费等相关费用共计将近190万元，业委会早有承诺，在康家兴业撤离小区后，仍可依法追缴物业费，业委会也会尽权利义务帮助催缴，但这一点，难以达成共识。

记者联系康佳兴业物业管理有限公司芳群公寓项目部，工作人员告诉记者，小区物业费的缴纳是从头年的9月1日至次年的8月31日为一个周期，此前业主们物业费缴纳率还不错，2017年跨2018年时，是物业费拖欠比较严重的时期。多年来物业处于事实服务状态，勉强维持，员工的福利也比较差，且很少能有休息日，业主方面对于物业工作则多有埋怨，作为基层员工，也希望尽快结束这样的尴尬，但是最后撤不撤，还是要实际负责人来决定。

上个月底，业委会成员、业主代表与康家兴业实际负责人进行了再一次协商，记者在场旁听，此次协商会最终不欢而散。究其原因为立场不同，物业实际负责人的观点是，前期投入没有收回，在被拖欠物业费的情况下为业主提供事实服务多年，突然被辞退，后期欠款追缴没有绝对的保障，这些问题很难接受。

当时物业实际负责人提出，要求补齐之前的合同，同时延长物业的服务期。对此在场业委会成员、业主代表均表示，业委会仅代表广大业主阐明立场，无权自作主张，改变广大业主意愿。

关于物业费的问题，根据《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，应当履行的义务里，明确了业主应按时交纳物业服务费用。而关于物业撤离的问题，根据《北京市物业管理办法》第二十七条规定，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。可以看出，各项细节均是有法可依的，不交物业费的业主面临着起诉，不撤离的物业面临着罚款，双方立场不同，最终仍僵持不下。

转机2：新老物业交接

芳群公寓的问题，记者咨询了社区问题专家陈凤山，他当时谈到一个细节，小区物业如不撤离，将在无收入的情况下继续提供服务，一旦小区运转出现问题，仍难辞其咎，可谓骑虎难下。

12月4日，正如专家判断，事情再次有了变化。小区业主向记者出示了一份物业服务交接通知函，业主介绍说，小区存在安全隐患的电梯停止运行，这本该物业来联系维修，但同时业主们得知，老物业改变主意，同意与新物业交接，这在当时被业主们看做转机。本以为问题就此解决，但之后几天当中，新老物业交接存在多处争议，记者不断接到业主的情况反映，交接进度缓慢，直接导致了很多问题，其中包括，小区电梯停运多天，居民出行难，楼内无人清扫，环境问题每况愈下等。

为此方庄地区办事处进一步出面协调，付出了极大的努力，相关科室工作人员就连周末休息时间都放弃了，其间记者几次联系办事处得知，小区的电梯问题、环境问题相关对接科室仍在努力解决，小区运转逐步恢复秩序，老物业与新物业的交接，有望尽快完成。截至上周四，新老物业的交接工作终于明确，广大业主长舒一口气。

困惑：相关条例不够细化

回想今年8月，朝阳区某小区成立业委会过程中，票箱在居委会公然遭砸抢，引起多个媒体同时关注。到年底，本市多地也有很多小区业主在向本报诉说业委会成立难的问题，在相关条例、办法、指导意见齐备的情况下，业主与物业关系为何还是这么难处理？

记者走访多个小区时，业主都提到，成立业委会目的不是炒掉物业。但物业也有自己的判断，毕竟广大业主通过业委会，是可以“炒物业的”，心里自然没底。社区问题专家也提到，成立业委会应该是理性且周密的社会活动，但目前很多小区也体现出了冲动的一面，导致计划不周详，意见难统一，容易出现问题。

实际操作中，积极的业主会拿出厚厚的法律文件，可谓是自学成才的，但举出的条例内容往往不被物业甚至相关部门认可，专家之间的观点也可能存在分歧，对于条例的引用各方都有各自的道理，很多街道也存在相同的困惑，多个街道谈到，处理业主物业之间的问题，作为街道很重要的一个职能是指导，但依据目前的文件，指导工作往往捉襟见肘。《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》是依据之一，有街道谈到规则中涉及太多“鼓励”、“提倡”、“可以”等词，容易产生分歧。比如第三十九条，业主大会设立业主委员会，可以设立监事会。那么设立监事会的标准怎么定，容易有分歧。再比如第十一条，提倡街道办事处指定具有专业知识和服务能力的律师或者其他人员担任筹备组组长。其中“提倡”、“其他人员”往往也是业主争议焦点。第十三条，业主代表应当具有业主身份，也有业主提到这一条是否应该继续细化，如果具有业主身份，同时也具有开发商相关人员身份，该如何定性？

各方均提到，希望在新的一年中，相关条例能够进一步细化，在一些仍存在问题的小区，让业主和物业的关系更加融洽，相互扶持，营造更好的社区氛围。

来源：北京晚报 记者 景一鸣

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