房地产市场的周期性变化对房企的影响显而易见。如何在合适的市场时机扩大土储，考验着房企的判断力和决策水平。前两年高歌猛进拿地的企业，在如今的淡市中，怀揣着地块“骑虎难下”。年底将至，开发商不惜使出各种违规招数，以完成全年业绩并实现迅速回款。

未取得预售证就要求交首付

近日，有读者向本报提供线索称，招商蛇口北京项目招商都会中心在未取得预售证的情况下，即要求购房者支付总房款的四成，以锁定房源。本报记者随后来到项目位于昌平新城南邵镇的售楼处进行了实地探访了解。

招商都会中心项目的住宅部分招商都会湾，在售88平方米三居户型，并且即将于近日开盘两栋135平方米的户型。“以前在认筹阶段多是交点钱就能锁定房源，现在我们要求客户最少交全款的40%，来完成认筹，开盘后即可网签。”一位销售人员表示。以总价620万元的房源为例，需要至少缴纳248万元。“现在就可以交，135平方米的户型12月25日开盘就可以网签。销售压力太大，就是为了把钱收到今年。”

但是记者查询北京住建委网站，并未有该项目135平米户型取得预售证的信息。今年5月30日，招商都会中心4栋楼共268套房源拿到预售证，均为88平方米左右的户型。“还没有拿到预售证就收取如此大额的房款，收取后能否按销售所说日期开盘？”这些都成为购房者的担忧和疑虑。

根据现有规定，未取得预售证就要求购房者缴纳首付的方式，实为违规操作。业内资深人士分析，“一般来说，很多开发商都采取一成首付来锁定房源的方式，一下子让购房者拿出四成首付，可见开发商的资金压力之大。这种大比例的认筹方式，或将影响成交。”

资料显示，昌平南邵项目位处规划中昌平新城东区核心位置，周边有湿地公园、山景等多重景观优势，未来招商蛇口将计划打造为集高端住宅、文化创意、商业办公为一体的高端全业态综合体。

该项目的地块于2016年5月取得，同期拿地的项目，多已经入市。一般来说，自拿地起到项目开盘，建设周期多数在一年半的时间。招商都会中心项目拿地价在当时较高，并且地块的规划限制较多，在拿地两年后才首期开盘。

然而，今年6月份开盘的招商都会中心并没有踏准市场的节奏。6月30日，首次开盘的招商都会中心推出了4栋88平方米三居户型。住建委网站信息显示，今年5月30日该项目取得预售证的4栋楼中，2栋高层取证价格为5.3万元/平方米，另外2栋取证价格为6.1万元/平方米，截止记者发稿，共成交69套，成交均价50944.34元/平方米。事实上，这一拿证时点刚好是大批限竞房入市之时，作为纯商品房，招商都会中心失去了价格竞争力。“下半年以来，在楼市新增供应集中放量的背景下，招商都会中心将实际入市价格下调，自降身价也是不得已而为之。”上述业内资深人士表示。该项目共有30栋可售住宅房源，目前开盘的仅为一小部分。

地块成本带来巨大压力

让这一项目陷入销售窘境的，还要从这一地块的取得说起。

2016年5月6日，招商蛇口和铭嘉地产联合拿下2宗位于昌平区南邵镇的住宅地块，总价约为62亿元，溢价率高达50%。经行业人士计算，2宗地的楼面价约在4万元/平方米左右，高于周边在售房价。在这2宗土地拍卖之前，北京已有两个多月没有土地出让，在当时的市场环境下，开发商对这2宗土地的争夺十分激烈。

值得关注的是，这2宗地还有另外一层重要意义，那就是这2宗地块为“90/70”地块，即纯商品住宅部分套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。“90/70”政策在2006年推出施行，目的在于加大中小套型比例遏制高房价以及调控住房结构。2009年北京暂停了这一政策，2016年该政策重启。招商蛇口拿下的南邵地块，可谓“90/70”政策被重拾后成交的首宗土地。

此外，2宗地块合计要求建设11.47万平方米的公租房和7.17万平方米公建用房，这意味着两宗地块最终纯商品房面积只有15.96万平方米。可以说，这2宗地块有着较为严格的规划限制，较高的楼面地价以及7成以上小户型比例的限制，对这2宗地块上的产品设计及销售提出了较大挑战。

就在招商蛇口高价拿地的两日后，2016年5月8日下午，招商蛇口发布公告披露，公司副总经理兼华北区董事长孟才、公司副总经理兼华东区域总经理王晞，因个人原因辞去职务。媒体报道显示，“孟才在招商蛇口内部以激进拿地著称，被视为‘拿地干将’。南邵的2块地出让时孟才更是从外地亲自飞回北京督战。”

当年“四强”现已掉队

招商蛇口目前在北京市场的土地储备“捉襟见肘”。资料显示，招商蛇口在北京的多个项目均已开发完毕，且多数为合作项目。

招商蛇口在北京的项目中国玺，以及另一位于二环的合作开发项目，在今年下半年交房时，均出现了业主维权事件。据媒体报道，“今年7月28日，中国玺的业主们陆续收到了开发商邮寄的《入伙通知书》及《入伙缴费清单》等材料，简短的一页纸上要求每位业主补缴26-29万元不等的面积差额款。中国玺首期收房的业主近200户，通过这样‘一补一退’的操作，开发商可回款接近5000万元。变相增加利润、规避限价带来的损失。”

一边是交房维权事件，一边是销售回款压力。招商蛇口在北京楼市的下半年可谓艰难，楼市的淡季让招商蛇口在北京彻底进入寒冬。

曾经的房企“招保万金”四大金字招牌中，排名首位的招商地产（后改为招商蛇口），如今已被新的龙头房企远远超越。克而瑞研究中心数据显示，2017年，招商蛇口以1126.3亿元的销售流量金额，跌出房企排名前十位，若以819.9亿元的权益金额来看，更是排名至第20名。而榜单前三位的房企销售额均在5000亿元以上。无论从销售额、企业规模，还是土储方面来看，招商蛇口已然跌出房企第一梯队。

本报深度调查小组

来源：北京晚报