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菏泽市住房和城乡建设局官网18日下午发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“通知”)。

根据《通知》，菏泽宣布取消新购住房限制转让措施：

取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

“自2016年9月30日开启新一轮楼市调控以来，菏泽成为全国第一个取消限售政策的城市。”易居房地产研究院副院长杨红旭等地产专家说。

为何是菏泽？

“目前全国楼市调控主要还是因城施策。楼市降温后，也允许不同城市采取不同的政策。”杨红旭说，一二线热点城市、房价涨幅较大的城市调控暂时不能放松；普通三四线城市因城施策的自主权比较大，比如菏泽。

据房天下发布的菏泽在售新房价格，多数集中在4000元/平米到7000元/平米之间。另据吉屋网数据，目前，菏泽新房均价为6080元/平米，二手房均价为6441元/平米。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，“菏泽市打响取消限售第一枪，根本原因在于四个层面。”

一是新房成交大增，库存不足；二手房存量库存大，却供不应求，供求矛盾突出。二是新房价格上涨，解决不了供需问题。三是二手房一旦存量压得过多，无法及时流转，容易出现房贷断供的现象。四是如果房地产下降过快，会影响地方经济稳定。

为何是“取消限售”？

谢逸枫说，“限售政策自2017年实施以来，遏制炒房、抑制房价上涨的作用不是很明显。限售对首次购房与改善性住房需求的影响意义不大，遏制期房投资投机的效果也不大。”

在他看来，限售反而影响到市场二手房供应，不利于市场二手房交易流通，导致供需不平衡。此时，取消限售，实际上是疏通市场，起到平衡供需关系的作用。

“单纯的取消限售，不会导致房价暴涨，更不会导致投资投机需求疯狂抢房。”谢逸枫指出，因为限购、限贷等政策没有取消，货币与金融政策没有全面放松，不会改变楼市调控总体收紧的局面。

杨红旭亦持类似观点，“影响不大，当地楼市不会因此出现明显反弹，楼市回暖还需要外部环境的变化。”

更多城市会取消限售？

在楼市的上一轮调控中，2014年，呼和浩特在全国率先取消限购，其他城市随即跟进，房贷政策开始放松，全国范围的楼市去库存继而拉开序幕。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市房地产的市场。“菏泽取消限售政策，信号意义极强，可认为是2018年楼市政策放松的第一枪。”

易居研究院11月份的《全国百城库存报告》显示，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。

严跃进指出，菏泽取消限售政策说明，因地制宜依然是当前政策制定的出发点，各地可以根据具体情况进行调整政策。菏泽的政策会造成很强的示范效应，在因城施策的政策框架下，预计后续从限售政策进行松绑的城市可能会继续增多。

谢逸枫也预计，会有更多城市加入取消限售政策的队伍。在2018年底到2019年期间，全国约80个城市的限售政策应该会逐渐退出楼市舞台。

但杨红旭坦言，历史上佛山曾上演过上午发文放松限购，晚上被迫收回成命。未来几天菏泽能否顶住巨大舆论压力，尚需观察。

楼市调控真的松绑了？

在菏泽宣布取消限售之前，近期房企频繁获得融资、房贷利率下调、调控政策减少，已让市场上出现了“这是楼市调控放松先兆”的声音。

全国的楼市调控真的会松绑吗？

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，近期房企发债获批的确有所提升，但不能直接理解为就是调控放松，国家对房企资金的监管并未出现明显松动的信号。

张波说，房贷利率下调的深层次原因也并非是调控放松。房贷利率下调的时间点和节奏，与下半年央行多次定向降准、释放市场流动性有着直接关系，未来利率依然存在一定的下调空间。

“房价涨幅明显放缓是楼市约束性政策减少的最主要原因。”中原地产首席分析师张大伟认为，调控政策已经见底，依然将在底部运行一段时间。

对于楼市调控政策趋势，大众还关注的另一个焦点是，10月31日以及12月13日召开的中央政治局会议均没有提及房地产。

而此前7月31日召开的中央政治局会议前所未有地提出了“遏制房价上涨”的调性。这也成为2018年楼市一个分水岭。贝壳研究院的数据显示，100城月度挂牌价环比下跌城市个数，2018年3月至5月都是每月19个，6月25个，7月19个，而8月则骤增到47个。

海通证券首席经济学家姜超认为，12月13日的中央政治局会议未提及房地产，对比10月底会议已淡化楼市调控，意味着地产风险已相对可控，楼市调控或非2019年政策重心。

在张大伟看来，从全国看，整体市场已经出现平稳表现，部分城市房价开始明显调整。楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。未来房地产政策将起到更多稳定经济的作用。

“不必过度解读。”中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才认为，总体来看，房地产市场不能过热也不能过冷，而是保持平稳发展，加快完善房地产长效机制才是关键。

作者：邱宇 程春雨

延伸阅读：

山东省住建厅：菏泽取消“限售”事先不知情 已要求说明情况

一石激起千层浪。

12月18日晚间，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。

对此，山东省住房城乡建设厅房地产处工作人员向澎湃新闻表示，菏泽市下发上述通知前，山东省住建厅不知情，已经要求菏泽市对情况进行说明。

通知称，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

此次调整距离政策出台仅有一年多时间。

2017年11月6日，《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号），其中第14条指出：对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。各地要针对二手房交易监管存在的问题进行认真梳理，督促相关部门逐一整改，确保各项措施落地生效。

这也是全国首个明确宣布取消住宅限售措施的城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，菏泽的限售政策取消说明两点。第一、因地制宜是当前政策制定的出发点，各地可以根据具体情况进行调整政策。第二、政策取消也会循序渐进，从类似限售政策取消开始，包括限购等政策，可能后续会有跟进。

严跃进称， 菏泽此次取消限售政策，信号意义极强，会造成很强的示范效应，是楼市政策从紧到宽松的重要变化，预计后续类似政策放松的城市还会继续增多。同时，对市场预期影响很大，尤其是会减少一些看空情绪，对于当前下行的楼市，有托底效应。

严跃进认为，此次菏泽政策规定，菏泽的限售政策是针对此前一些房价上涨过快的县区采取，政策取消某种程度上折射出购房压力在变小。而且菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。三四线城市的去库存速度，正在因为棚改政策调整、市场需求透支等因素在放缓，实际库存基本面正在发生变化。

据易居研究院发布的11月份《全国百城库存报告》，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，首次出现同比正增长，三四线城市的去库存周期开始从底部反弹。

以下是全文：

菏建〔2018〕7号

关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知

各县区住建（房管）局：

为贯彻落实国务院和省、市棚户区改造及房地产有关决策部署，扎实、稳妥推进我市棚户区改造工作,规范房地产市场秩序，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，根据市政府第48次常务会议研究的意见，先就推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展有关工作通知如下：

一、加大项目征收扫尾工作力度

要全面摸排，建立台账，弄清问题户数、产生的原因、采取的措施，对问题户实行销号制。要成立工作组，集中时间、集中精力、集中人员进行攻坚。要发挥好政府、群众、法院三方作用，形成工作合力，对漫天要价、提无理要求，讲清政策后仍拒不搬迁的，要通过“庭前调解”“判后答疑”等方式依法解决，用司法保障多数人的公平。

二、加快安置房建设进度

安置房建设事关群众切身利益、政府诚信信誉、社会和谐稳定，是棚改能否成功的重要检验。要把安置房建设摆在更加突出位置，成立专门班子，倒排工期、强化督导，千方百计加快安置房建设进度。要优先建设安置房，安置房未开工建设的开发项目，一律不予办理施工许可。安置房不交付，项目部不撤离。大气污染应急响应期间，除土石方施工外，不停止施工。

三、高度重视棚改信访工作

棚改涉及到群众的切身利益，棚改居民利益一致，极易因共同利益形成群体。我市这一利益群体已达到150多万人，如果苗头性倾向性问题处理不当，处理不及时，引发群众集体上访的风险很大。各县区在棚改推进工作中，要及时回应群众关切，解决群众反映的问题，消除群众疑虑。要加大矛盾纠纷排查化解和初信初访办理力度，切实将矛盾化解在萌芽状态，化解在基层。要夯实责任，建立健全棚改信访维稳工作责任制，维护好社会稳定。

四、规范项目操作管理

严格按照市住建局、发改委、财政局、国土资源局、规划局、审计局联合印发的《关于加强全市棚户区改造项目管理的通知》（菏建办〔2018〕23号）要求，切实规范项目操作管理。严把棚改范围和标准，重点改造老城区脏乱差的棚户区，严格项目认定，规范报批程序。严格依法征收，确保主体、程序合法，公平公正，补偿安置按时到位。切实做好安置工作，优先办理安置房项目手续，确保工程质量和施工安全。抓好审计发现问题整改，高度重视各级反馈的棚改审计问题，做到即知即改、立行立改。要深入分析原因，举一反三，从源头和长效机制上采取措施，杜绝类似问题发生。对审计问题不能按要求整改或整改不到位的，将提请市政府问责。

五、强化督导考核

市、县（区）棚改领导小组办公室要坚持集中联合办公，发挥好统筹协调作用。坚持“日调度、周通报、月排名、季考核”调度机制不变。对2019年棚改征收进度不再进行排名通报，重点调度考核历年棚改项目安置房建设。2019年经济社会发展考核棚户区改造指标记分向安置房建设倾斜。在2019年，2015年之前的棚改项目要全部交付使用，2016年的棚改项目要达到基本建成以上，2017年的棚改项目要达到主体封顶以上，2018年的棚改项目要达到主体施工以上，2019年的棚改项目要全部开工建设。

六、取消新购住房限制转让措施

取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

七、降低市区商品房预售资金监管额度

对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。

菏泽市住房和城乡建设局

2018年12月14日

来源：北晚新视觉综合 中国新闻网 澎湃新闻

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