“混合式”社区建筑面积数引争议

谈到这场行政诉讼，远见名苑中心区原业委会委员章女士形容为“无可奈何”和“旷日持久”。

运行了14年的远见名苑中心区，是一个典型的“混合式”社区，社区里共有10栋楼，其中6栋为回迁房，2栋为纯商品住宅，1栋为商品住宅加商业用房，1栋属于配套建设的幼儿园。此外，还有物业管理用房、会所、地下车库等共有设施。也正是这种混合模式，为日后这场持久的争议埋下了伏笔。

2012年1月，经过西城区广外街道办的备案，远见名苑中心区业委会正式成立，实施业主自治。根据成立伊始制定的《业主委员会选举办法》，业委会要每两年定期改选三分之一的委员。于是，第一个两年期满的2014年，经过业主大会会议表决，小区增补了一名业委会委员，并于当年8月向广外街道办提出备案事项变更申请。

“很快，广外街道办回复，因存在对表决统计情况的公示不够明确以及小区业主总人数和小区建筑总面积数与原备案材料数据不一致的问题，需业委会进一步核实完善后，再予以备案。”章女士告诉记者，随后，双方争执的焦点就在“建筑总面积该用哪个数？”

远见名苑中心区业委会提出，2012年成立备案时提交的293346平方米的面积数，是以开发建设单位提供的当时的业主产权清册为依据而得出，并向全体业主做了公示，因此是准确的，变更备案时仍沿用了该数字。另一方的广外街道办则坚持，依据其从西城房管局得到的回函，远见名苑中心区的建筑总面积为小区房屋登记发证，即324626平方米，业委会委员的改选并未以此数为业主的面积表决权数，因此，不予进行备案变更。

“众所周知，建筑总面积是专有部分面积之和，32万平方米可是把物业管理用房、高压变电站、卫生站、幼儿园、地下车库等共有部分和配套设施，都算入了专有部分，不区分专有和共有，这是极不合理的，是违背《物权法》的。”章女士讲到，远见名苑中心区里的1号楼，整栋楼的登记发证面积也就2.8万平方米，32万和29万差出的3.1万平方米，可比一栋楼都大。“小区自业委会成立后，并没有发生楼栋的变化，为何备案变更时却提出了变化？这不是平白增加了投票时需业主专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半的’双过半’难度么？更别提’双过三分之二’了。”

在多次协商无效后，最终，远见名苑中心区业委会于2015年6月向西城区人民法院提起了行政诉讼，将广外街道办告上了法庭。

从一审到终审耗时3年半

谁也没有想到，一场关于业委会备案变更的行政诉讼，一打就是三年半。

2016年2月14日，西城区人民法院作出行政判决。记者拿到的行政判决书的内容显示，西城区人民法院认为，广外街道办所作被诉答复中有关远见名苑中心区的专有部分面积的表述有误，有司法解释所规定的专有部分面积之外的面积，因此，据此做出的对业委会委员增补不予备案的答复属于事实认定不清，责令其查明相关事实，重新作出处理。通俗的解释，就是324626平方米的面积数错了，多于小区专有部分面积之和，得推倒重算。

广外街道办对此不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2017年3月27日作出二审判决。和一审判决不同，北京市第二中级人民法院在判决中认为，广外街道办依据西城房管局复函中确定的建筑总面积数，认定远见名苑中心区业委会的变更备案没有达到法定要求，遂作出对业委会委员增补不予备案的答复并无不当，故撤销一审法院的判决。不过，北京市第二中级人民法院也提出，对于西城房管局复函中确认的建筑总面积数是否有误，不属于此案的审查范围，远见名苑中心区业委会可寻其他途径解。也就是说，324626平方米的面积数是否错了不在讨论范围，但既然这个数是西城房管局给的，就可作为判断依据。

远见名苑中心区业委会对北京市第二中级人民法院的判决同样不服，一场“民告官”的诉讼最终走向了终审。2018年12月3日，北京市高级人民法院作出终审判决。判决指出，建筑物总面积以专有部分面积之和计算，是法定的计算方式。广外街道办作出的被诉答复中，以西城房管局复函中所确定的小区各个楼栋的房屋登记发证面积之和作为建筑物总面积，与法律规范中规定的计算方式不符，且亦没有明确的法律依据，缺乏坚实的事实基础。故此，维持一审判决，撤销二审判决。

“为何要坚持三年多把官司打到底？因为未来要是都按照324626平方米的面积投票，工作太难做了。”章女士举例，以动用小区的公共维修资金为例，若按324626平方米去分摊，那多出的3.1万平方米应分摊的资金由谁承担？同样，如果大修电梯也按上述数据确认各楼分摊数，则每栋楼有300平方米左右分摊的资金实际是无人承担。

行政行为边界模糊导致“备案难”

根据《北京市物业管理办法》的相关规定，街道办事处、乡镇人民政府具有对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷以及对业主大会选举产生的业主委员会委员进行备案的法定职责。然而，街道办在履行职责的过程中究竟该如何作为？在现实运行中，这一问题屡屡成了难题，不少小区都曾出现因业委会和街道办对“能不能备案”存在不同看法而争执不下的情况。

业委会“备案难”究竟难在了哪？物业专家、中物联盟总经理黄传炜在采访时告诉记者，从行政主管主体的角度看，“备案难”的现状同行政行为边界不清、政府专业能力不足密切相关。街道办事处、乡镇人民政府作为“指导、监督、协助”的行政主管主体，究竟应该如何行使相关职责，迄今为止都没有一部明确的实施细则，没有可操作性。再加上，每一个住宅小区的具体物权情况千差万别，街道办事处、乡镇人民政府的业务科室在面临各不相同的复杂物权小区时，专业能力不足，这也是街道办事处、乡镇人民政府面临的一个共性问题。

“如何解决？我认为，要尽快完善《北京市物业管理条例》立法，推动出台《业主大会和业主委员会指导细则》，理清政府权力和义务的四界，业主和业主大会及业主委员会之间权力和义务的四界，这样才能制度性避免业主大会决议下的业委会备案难问题。”

业主参与度也需提高

黄传炜同时告诉记者，“备案难”绝不是街道办事处、乡镇人民政府单方面的原因。从硬币的另一面看，业主参与性低下、个别业主刻意规避法律法规强制效力而不愿依法依规进行备案，以及业主大会中可能出现的虚假投票，也造成了“备案难”。

特别是业主参与性，黄传炜结合他的实践谈到，有时候，小区从发起业主大会会议筹备申请，就开始出现参与人数少的窘境，一个几百户、几千户业主规模的小区，发起首次业主大会会议筹备申请的往往只有几个或几十个业主。因为业主们参与度太低，不愿意提供筹备所需文件资料，这样，在确认业主身份以及业主在首次业主大会会议上的表决权数确认工作上，业主代表和街道办事处、乡镇人民政府就常常陷入了纠纷之中。

“业委会不是洪水猛兽，更不是社会治理中的不稳定因素，而是目前社区治理中一个比较可行的业主自治制度。所以，对于这个制度，广大业主要积极参与，主张自己的合法权益，相关政府部分也应该多支持、多鼓励，不要人为限制或刻意不给业委会备案。”

来源：北京晚报  记者：赵莹莹

编辑：TF021