法官建议，买家要尽量全面地了解卖家的家庭情况，光看房产证是绝对不够的，一定要确认卖家的妻子或其他近亲属是否占有房屋的份额，并取得全部共有人的书面同意。

案例一：瞒着妻子卖房 还伪造妻子签字

刘某与舒某婚后购买了一套朝阳区某小区的房屋，产权登记在了刘某名下。2013年4月，夫妻办理了离婚，离婚协议约定该房屋双方各享有50%的所有权。七个月后，两人又复婚。

2016年4月5日，刘某又与妻子遇到感情危机，他急需用钱却又不愿家人知道实情，便瞒着妻子舒某将房屋挂牌出售。经协商，孙某与刘某签订了房屋买卖合同，孙某支付了全部购房款，且完成了房屋过户。

几个月后，舒某在与丈夫协商离婚问题时发现房屋被卖出，于是起诉至法院，请求法院确认该房屋买卖合同无效，并要求孙某配合将房屋再次过户到刘某、舒某名下。

在法庭上，刘某承认是他伪造了《出售声明书》上妻子的签字，但他表示，孙某对卖房的前因后果全部知情。由于他是单方出售房屋，无法办理贷款，因此需要买家支付全款，也正是因为需要买家支付全款，房屋的总价款也降至230万元，这比当时同小区的成交价格低了40万元，孙某对此心知肚明。

为了证明孙某并非善意取得，舒某还找到了一份刘某与孙某的通话录音。其中，刘某明确表达了要孙某帮助隐瞒卖房事实的请求，“咱们买房时候不是说好了您替我瞒一年吗……这个租期也快到了，我再蒙她一年。”

“嗯，行。”孙某在电话中回应。

但孙某表示，他早年被诊断为双向情感障碍，近年又被初步诊断为精神分裂症，因为服用药物的原因导致了认知损害，不能完全听懂刘某电话中的内容。并且刘某在该次通话之前，从未对他提到过舒某，产权证上也只有刘某一个人的名字。因此在购房过程中，他对舒某的存在并不知情，应当认定其买房过程构成善意取得。

法院：买家非善意 买卖行为无效

朝阳法院经审理认为，虽然刘某与孙某的房屋买卖合同有效，但合同有效不一定能够引起物权发生变动。由于刘某出卖房屋的行为没有取得妻子同意，属于无权处分，孙某必须以合理价格善意取得并已完成房屋登记才能取得房屋所有权。但舒某提供的刘某与孙某的电话录音，可以认定孙某配合了刘某的隐瞒行为，因此房屋所有权应恢复至刘某名下，一审判决孙某应配合办理房屋过户手续并腾退房屋。

孙某不服一审判决，上诉至北京市三中院。

在二审审理过程中，本案承办法官陈静注意到，虽然孙某始终强调他并没有与刘某达成过对外隐瞒购房情况的约定，但在购房后的近一年里，这处孙某计划给家人居住的房屋并未进行装修，仍然保持着出租状态。联系到刘某电话中提到的“一年”之约，陈静法官认为，这可以成为双方曾达成某种共识的旁证。

陈静法官表示，房屋买卖是重大的财产交易行为，作为买方，孙某应尽到谨慎义务。其自述签订合同时没有对刘某的婚姻状态等可能影响到处分效力的因素进行询问、核实，不符合善意购买人的交易习惯。在作为证据的电话录音中，孙某也并未提出异议，而是同意配合，因此法院难以确信孙某对刘某的隐瞒并不知情。因此，三中院二审判决驳回上诉，维持原判。

案例二：现场签约 来的却是“假妻子”

比起刘某伪造书面材料的行为，郑某的行为则更令人惊讶。在与买家签署同意出售证明的现场，他竟称一位与他并无婚姻、财产关系的女士是他的合法妻子。
郑某和高某在1988年结为夫妻，儿子也早已长大成人。婚后，两人共同购买了一套位于昌平区某小区的房产，但在2011年底，郑某却瞒着妻子将这套房屋进行了出售。

在买卖房屋过程中，郑某谎称夏女士是他的合法妻子，并在买方徐先生和中介的见证下，由夏女士以高某的名义签署了《同意出售证明》。购房合同签订后，徐先生就入住了房屋，并将其原有的房屋卖出，用于支付首付款。但直到办理批贷手续时，徐先生才发现郑某的妻子并非夏女士，贷款也没能审核通过。

与此同时，高某发现了丈夫出售房屋的行为，她向法院提起了确权诉讼，并在胜诉后办理了房屋所有权变更登记，郑某与徐先生的交易被迫中止。随后，高某与郑某经法院判决离婚。

因认为自己被欺诈，徐先生将郑某、中介链家公司起诉至昌平法院，要求两被告退还已支付的房款、承担的税费，并赔偿一年来的房屋增值损失170余万元。徐先生表示，郑某是蓄意欺骗，而链家公司对此知情，因此两被告应当共同担责。

作为案件的第三人，高某同时提起诉讼，认为郑某和徐某恶意串通签订房屋买卖合同，请求法院宣告涉案合同无效，并要求徐先生腾出房屋，赔偿其占据房屋期间的租金损失。

法院：卖方构成欺诈 赔偿增值损失

经审理，昌平法院认为，郑某故意隐瞒配偶真实情况，最终直接导致其与徐先生间的房屋买卖合同无法履行，郑某的行为构成欺诈，因此徐先生要求撤销合同的主张应予支持。

且徐先生主张郑某退还房款、税费，并赔偿房屋增值损失的请求理由正当，法院综合实际情况，判决郑某承担徐先生各项损失共计94万余元。

郑某和高某不服一审判决，认为法院确认的赔偿数额过高，故上诉至北京市一中院。且高某认为，徐先生在购房时既没有审查房屋情况，也没有核实郑某提供的配偶身份，故可推断郑某、徐先生、链家公司三方是恶意串通，侵害了高某的合法权益，应按过错程度承担相应责任。

案例三：卖房协议仅百余字 妻子远在福州

林先生与牛女士是老同学，平日林先生并不在北京居住，而是与妻子何某生活在福州。林先生夫妻在朝阳区有一套房屋，2009年，林先生和牛女士达成买卖协议，约定林先生将这套房屋出售给牛女士，牛女士则将一张存有百余万元的银行卡交给了林先生。

买卖房屋可不算是小事，但双方的买卖合同却异常简单，一份不到百余字的字据，双方签字捺指纹，这便成为了牛女士的起诉依据。她起诉至法院，要求林先生配合完成房屋过户。

林先生则全盘予以否认，称这张字据是牛女士伪造而成，但他却拒绝配合法院进行鉴定。

自始至终，林先生的妻子何某都生活在远在上千公里外的福州，对房屋的买卖过程均不知情。案件审理过程中，何某出具了书面说明，明确表示对丈夫林先生的卖房行为不予认可。

法院：结合生活经验判断

由于林先生拒绝配合鉴定，法院在字据的真实性上作出了对林先生不利的认定。虽然合同内容不多，但具有明确的买卖标的、价款，法院认定双方的买卖关系成立。

但由于涉案房屋归属林某和何某共同所有，而双方都无法证明何某知晓房屋买卖的情况。考虑到何某的经常居住地位于福州，且诉讼中何某明确表示不认可双方的合同，因此法院对牛女士办理过户登记的请求未予支持。

三中院陈静法官表示，在审理中，房屋的其他共有人是否知晓买卖情形，是法院判决的重要依据。除了丈夫和妻子共有外，因遗产继承导致的近亲属间共有房屋。共有人在房屋买卖相关文件上签字、中介证明买方曾与共有人取得过联系并征得同意、有电话录音或微信记录等证据，这些符合生活经验和交易习惯的都可以佐证共有人已表示了同意。

作为买方，陈静法官建议在购房前应仔细核对卖方提供的资料，并要求所有共有人一同到现场签约。如果对方实在不方便到场，也要通过电话或微信尽量取得联系，并取得对方的同意，以最大限度地规避风险。

当然，即使没有完成核实，买方也并非在任何情况下都不能取得房产的所有权。陈静法官表示，即使共有人不知情，如果买方在同样不知情的情况下支付了合理的购房款，且房屋已经完成了过户登记，则应当认为买方构成善意取得，共有人无法再要求将房屋退还。

来源：北京晚报 记者 刘苏雅  图 李嘉