《北京市物业管理条例》实施已满三年。记者调查发现，身为沟通社区、物业和业主的一个桥梁，物管会让一些小区变化不小，也有的物管会，远没有满足居民预期。

改变

监控换新 小区内外大变样

“你看这监控，以前坏的，这是新换的；所有单元的电梯，也是业主自筹资金全换了。”谈起小区的变化，史女士十分开心。她说，没想到此前有些“臭名”的维多莉亚花园小区，能在短短三年时间大变样。而背后的主要原因，就是街道、社区和小区物管会的共同努力。

改造前，维多莉亚花园小区东门区域

位于朝阳公园旁的维多莉亚花园小区始建于2004年。过去，因为开发商违规建设、物业管理疲软、设施设备老旧、居民与物业和开发商有矛盾等问题，一度是媒体曝光的常客。史女士说，最艰难的时候，小区居民拿不了房本、使用的是临时水临时电、小区15部电梯全部停运，老人小孩“腿儿着”上下楼……“不敢想，一路都怎么过来的。”

成立物管会前，维多莉亚花园小区东门外泥泞不堪

变化发生在2020年5月。《北京市物业管理条例》实施后，小区居民立即向朝阳公园社区居委会和麦子店街道提出成立物管会申请。仅仅两天，街道通过该申请并指派了小区物管会主任。紧接着，经过物管会筹备会、公开投票等程序，小区物管会正式上岗履职。“上岗后第一件事，就是换了电梯，而后又重新聘请物业公司，安装小区监控、补种花园草木……”小区物管会副主任卓先生说，物管会的成立，逐步解决了小区过去存在的不少民生痛点、难点。“虽然我们还没做到最好，但好的改变确实发生了。”

改造后，维多莉亚花园小区东门区域

“刚来的时候，可以说小区很破败。”小区物业公司诚智慧中高经理介绍，随着物管会的成立和运行，给物业公司的服务提出了许多工作方向，“我们共给小区新安装了56个监控，也拆除了不少安全隐患，种草维护等。现在小区热力、消防、防水等问题也正在逐渐解决。”

成立物管会后，维多莉亚花园小区东门环境得到整治优化

采访中，记者看到了一份居民自发草拟的签名信，希望即将到期的物管会能继续留任，物业能继续服务。其中谈到“自2020年中，小区成立了物管会，三年来我们大家深刻感受到小区面貌逐渐转好，各项历史疑难问题逐一得到解决……”面对这封信，卓先生表示物管会的努力得到大家认可很知足，“光有我们不够，尤其要感谢街道办和社区给我们的支持，期待未来有机会继续给居民服务。”

物管会成立后，维多莉亚花园小区环境变化不少

尴尬

难题未解 满足预期有距离

慧忠北里三塔楼小区坐落在北四环外，安立路旁。虽然只有三栋居民楼共约630户居民，但这个建于1998年的小区，却有20多家产权单位。两年前，本端曾报道过该小区“物业管理怪事丛生”“外墙脱落亟待维修无人过问”。记者近日再次探访发现，两年多时间过去，有了物管会的小区，“头顶大事”仍旧悬着，居民依旧担心安全问题。

“老脱落，动不动就往下掉东西。最近一次，3月份又砸了车。”谈起小区掉墙皮一事，居民刘女士愤愤不平。她说，几年前小区还有业委会。业委会停摆后，紧接着2021年组建了物管会。原以为，有了物管会，居民就能一起商讨议事，和物业、居委会等推进解决这一桩“头顶”大事，然而至今都进展缓慢。

记者发现，该小区的三栋楼一楼空地区域，都有张贴“请勿靠近，小心高空坠物”的提示。三栋楼的多个楼层的窗台区域和窗角外沿处，都呈现墙角残缺或破损。“特别是冬天，风一刮，就容易掉。”“有一次，我亲眼看到掉下来的东西差点砸着扫垃圾的人。”多位居民表示，希望物管会、物业和居委会能够一起出力，尽快解决不安全因素。

慧忠北里三塔楼小区掉落的墙皮砸坏了车

这个“头顶大事”有无可能尽快解决呢？物业公司工作人员说，公司合同已于2020年到期，目前提供事实服务。“外墙问题多次给物管会和社区报过，之前出了事我们还协助业主走保险。原来的业委会在选举后尚未备案成功，无法履职。物管会也没有明显牵头推进，还没人接手专门处理这个事。”

慧忠北里三塔楼小区，可见不少居民阳台窗沿损坏

社区居委会一名工作人员说，小区物管会接手后，就有很多居民反映掉墙皮。最近这一两周，也有很多人反映。未来一两周内，小区会召开业主大会。

“掉墙皮的事，应该不是此次业主大会的主要议题之一，但是我会向物管会主任说一下情况。”小区物管会一名成员则说，之所以两年多时间没有显著推进解决此问题，是因为前业委会在一些手续上并未完全与物管会交接，“工作往前推动不了，不过会着手推进这个工作。”

慧忠北里三塔楼小区内，类似提示语每隔数米就有一个

疑问

电梯趴窝 物管到期谁接班

“只能坐这一部电梯上去，那是坏的。”傍晚，新景家园东区2号楼8单元，一位居民提醒外卖员。她说，小区里的多个高层楼栋，原本都是安装了两部电梯，却多年来只运行一部，另一部电梯已经“趴窝”。

新景家园小区内“趴窝”的电梯

记者发现，新景家园东区2号楼约从7单元到11单元，都是只运行一部电梯。类似情况，在西区6号楼多个单元同样存在。而因为另一部电梯常年停运，一些住户便把自行车、电动车、杂物等放置到墙角，更带来了消防隐患。

新景家园东区2号楼单梯运行的楼道堆满车辆

“从住进来以后，这电梯就没用过，至少近十年了。”有居民说，双电梯“瘸腿”的情况，少说有六七年，正运行的那一部电梯，也时常出状况。“老人孩子上下楼不方便，又不方便又不安全。”

对此，小区物管会一名成员坦承，双梯只有一梯运行的情况“时间确实比较长”，背后原因很复杂。物管会、居委会等在前期做了一些工作，目前小区业主签字使用公维的环节已完成，还需等待后续批准。

“接下来一些具体的流程，是盖章还是和哪个部门具体对接，不是特别清楚，我们也是学习……”而对于有居民质疑，过去几年物管会较少推动居民议事协商等，其也显得有些“委屈”。“电梯不‘走’这事儿，确实居民反映比较强烈。除了大家诉求和利益多元，这三年不巧的是，我们刚好赶上了新冠疫情，物管会好多事还没有来得及正常开展。”

据市住建委官网答复网民，物管会有效期是三年。三年过后如果不能成立业委会，物管会需要解散。如果需再成立物管会的，要重新组织居民参与。新景家园物管会将于今年9月到期。到期后物管会怎么办呢？是否能如一些居民期待的成立业委会？“这小区成立业委会各方面条件不太成熟。接下来，我们也还需要再听听指导看怎么办。”这名物管会成员说。

手记

物管会还得更接地气

数据显示，《北京市物业管理条例》实施仅一年，全市各个街道累计成立约5600个物管会、近2000个业委会，业委会（物管会）组建率从11.9%增加至90.1%。如今，这个数据恐怕早已刷新攀升。

采访中，多个小区居民对成立物管会表示支持，认为这是政府为民办实事，将有力推进党建引领下协商共治的社区治理体系的建设。不过实施三年后，物管会在现实中也还存在几个问题需优化：一是，尽管一些小区物管会做了不少工作，但不少居民对物管会还是表示“不知道”“没听说”等，物管会如何接地气、发挥实效，要探索；二是，在推动符合条件的小区成立业主大会、选举产生业委会方面，还要继续努力。比如，奥运村街道的天翠园、天溪园、天乐园三个小区，此前共成立了一个物管会。多位居民就表示，期盼街道和物管会能结合实际，推进小区业委会的组建。

北京首一业主大会工作辅导中心辅导顾问黄洪达分析说，根据《北京市物业管理条例》第52条规定，物管会作为一个临时机构，主要目的是为了组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的小区成立业主大会、选举产生业委会。未来，如何让物管会和业委会在社区治理中更好地发挥作用，希望有关部门尽快出台相关实施细则与指导意见，以此规范物管会日常运作，进一步促进由物管会向业委会的转变。

来源：北京日报客户端 记者 李松林

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